【お住まい】ダマされるな…マンション購入5〜10年後にやって来る意外な落とし穴「こんなはずではなかったのに……」 [記憶たどり。★]
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https://news.yahoo.co.jp/articles/9a8157bad7d942464884872a005f2bd0fc021c74
マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。
しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。
当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。
管理費「上昇傾向」のワケ
マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、
エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。
具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。
必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。
キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、
反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。
こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、
委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。
首都圏の管理費は、10年で2割上昇
国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する
調査を行っているが、それによると、図表1のブルーの折れ線グラフにあるように、月額管理費の平均額は年々上昇している。
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図表1 首都圏の建築年別の月額管理費と月額修繕積立金(単位:円)
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https://news-pctr.c.yimg.jp/uUzvQ3lML_bkIqyakc1vFs-Knw39CLTsfp6KpenqJJA8MAaww4_P-cS70N554ynC1eIhlFl7-TfIQIXgIA1UthhAooSCxpS6CrdSNvuGW_t_5da-0_5F_Kew6sLN70rdCGNOy0X9UQ2eyxQe_H9EeQ==
2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。この10年間で18.1％のアップ。
このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。
したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。
管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。
しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。
その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい。
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」
一方、マンションでは日常の維持管理のほかに、建物や外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持していくために
定期的な大規模修繕が欠かせない。そのために必要な費用を、所有者がやはり専有面積割合に応じて負担していくのが修繕積立金だ。
図表1のオレンジの折れ線グラフをみると、建築年別への修繕積立金が年々減少しているが、これは、大規模修繕にかかる費用が
安くなってからではない。むしろ、人件費や資材費の高騰などで、かかる費用は年々高くなっている。
にもかかわらず、安くなっているのには理由がある。それを理解するために、この修繕積立金の徴収方法には、
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があることを知っておく必要がある。
まず、「均等積立方式」というのは、25年、30年などの長期修繕計画に必要な費用を見積もり、当初からそれに必要な金額を
均等に徴収していくという方式になる。30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円とすれば、それを30年間で均等割りして、
月額2万7777円ずつ集めていくという形だ。
※以下、全文はソースで。 5〜10年も住んだんだから
いいじゃないか。
十分だよそれ以上求めてはいけない シェアハウスでの戦争に疲れ果てた人にはまったく共感できない
贅沢言うなと マンションだが駐車場代が月2万は痛いわ、しかも部屋から駐車場まで遠いし、機械式だから時間かかる。
子どもとか重たい荷物運ぶのが辛い。 マンションの無駄に豪華な共用施設とかいらんわな
コンビニやスポーツジムや、最寄り駅への送迎バスまでやってるとこある 固定資産税と管理修繕費で下手すると安い賃貸くらいの金掛かるからな
マンション購入費とは別に
コスパはやっぱ賃貸なんじゃねーかなと思う 建築を誰でも学べるのだからサクッと学びなよ
マンションなど死んでも買わないから 管理費月5万くらいは見込んでおけよ。
それでも想定甘いかな？ 修繕積立金はしょうがないが、管理費は、委託するから上がるわけで
自分らでやれる事をやれば、下げることは可能だろ >>9
それが自分たちの負担だという意識がなさすぎる たいして貯金もなかったのに普通にローン組めてそこそこの物件買えちゃったからあとが怖い 縦型長屋に憧れるバカがいっぱいいるので失笑してしまう 共同住宅は個人所有をやめて全て賃貸形式にしたほうが負担が公平になるな マンションの行事と理事会がうざいな。
夏祭りやらハロウィーンやら餅つきとか勘弁してくれ。
理事会もほとんどの住民はやる気のない、町の自治会とかだとじい様達が率先してやってくれてるのに。 >>9
そんなもん大抵すぐ無くなるしな。
共役費払わなくなる奴らだらけになって。 うちのマンションは下がったけどな
積立金が膨れすぎて 縦長屋w
マンソン買うやつって何が目的なの？
バブルで転がして儲けた知り合いとかに憧れて買ってるの？
複数物件持ってない一般人が転がしたところで何の意味もないけどな
会社でもやれ、500万だやれ2000万だ儲けたとか話してるけど、売った金で住み替えた物件も、前から買ってたら同じく数千万安かったりしたんだから何も得してないのにな
田舎に逃げるなら話は別たが、転がすやつにそんな奴はいない 家買ったら負け
車買ったら負け
結婚したら負け
子供作ったら負け >>15
自主管理物件ってのもあるけど、あんまり良い話を聞かないな 中国人の多いタワマンだと
中国人が管理費修繕費を支払わないから、
その分日本人の住居者の負荷が増える
これも要注意な 管理費を月５万払うとこまでは何とか踏ん張ったとしていざ改修って話になると反対する奴がでてきて頓挫するとかもうね >>21
昭和じゃねーし、今どきないわ。ジジイか？ >>16
それらに掛かる経費が年々上がる意味が理解できないから買うんだろうか
まぁおれもよく分からんが しっかり管理もしてくれるし将来は修繕もしてくれるし、よかったな >>9
コンビニ等の１階商店は店舗賃料が管理組合入るから良いのでは? >>30
やっぱり在日中国人を見つけたらガソリンぶっかけて皆殺しにしたほうがいいと思う タワマン買うのはバカの象徴
但し都内住みでマンションをバカにするのは酸っぱい葡萄
結論としては低層マンションだな >>21
昭和30年後半から乱立した「団地」も当時はそんな感じだったんだろうか。
一気に同じ世代が入居する所は後が大変そうだ。 コスパなら平屋の500万円戸建て
そこから拡張していって折り合いつければいい
平屋のメリットは足場を組まないこと >>38
マンションはコンクリで作ってあるから、なかなか下がらんよ むしろ上がらないわけがないだろｗ
買わせるために最初は低く設定しているのは普通の人ならわかる
しかし購入時には気持ちがわくわくしているので見落とす人が多い
例のうんこマンションの修繕積立も5年ぐらいで修正案が出ていたからな
結局どっちになったかわからないが
徐々に上がっていくのとフラットの2案が出されていた ローン以外に固定資産税と管理修繕費で結局月3万以上はかかる >首都圏の管理費は、10年で2割上昇
ひでぇ話だな。詐欺レベル。 戸建住みだが東京なら賃貸でいいよ
隣人クソだと人生詰む
いつでも移動できるってのはお値段以上の価値が有る 修繕積立金は修繕のため
では解体積立金をしているところはあるだろうか
ほとんど無いのが現状 >>28
理事長とかが使い込みやる一番多い手段
経理ザルの素人が管理し素人が監査だし分け前貰うグルだと
どーにもならない 本当に金ある人の住処なんだよな
身の丈に合わない奴が無理して買っても苦労するという当たり前の話 >>8
一軒家なら駐車場から玄関まで5秒だよ
駐車場代も無料
ごねれば自治会も入らずに済む >>54
千葉の屋根が飛んだ一軒家と武蔵小杉のマンションの二択
選ぶのならどっち ? >>49
内装が豪勢っぽいだけで中身は大した事はないよ >>30
管理費は売ったら次の奴に継承だから溜まると競売コース うちのマンション、道路側に自販機置けるスペースけっこうあるのに置かない
駅近でけっこう人通りあって絶対儲かるのに置かない
それで多少なりと収益で補修費賄えるのに置かない
アホすぎる 自分の無知、調査不足を騙されるとするのはいかがなものか >>42
低層で駐車場はただの敷地内の地面に停める方式のマンションが勝ち組 タワー型で人が多ければ多いほどこういう問題が後々発生すんだろうな
目黒だか代官山だとかの糞低層マンションが入居者も少ないし真の勝ち組か >>57
身の丈に合わない奴が無理して買って
金で解決する余裕が無くて近隣に迷惑をかけるから始末が悪い >>47
価格の8割とかが建物評価なんで下がる比率も大きい
土地の持ち分の方は下がらないから >>71
問題は自分でコントロールできるかどうかなんだ >>72
確かに
機械式駐車場は維持費がかかるから車持たない層が増えると破綻する 東京神奈川でも郊外の利便性悪いとこは値崩れが見え始めてきたから
費用対効果をよく考えて購入した方がいいやろね
中心地区では一軒家は無理だろうし
人生計画や家族構成を考えなあかん時代やねん この国で修繕積立金不足しているマンションは6割
管理費は10年で2割増なら50年で約3倍になる
修繕箇所は回数は増える一方なのに高齢化率は高くなり
大規模修繕費は支払わない高齢世帯のせいで1世帯当たりの費用が鬼のように高くなり結局修繕できず価値はプラスどころかマイナスになり、いずれ住むことすら出来なくなる 区分所有者全員がちゃんとポンポン修繕費払ってくれればいいけどな
人んちの財布に手は突っ込めないから住人の民度が低いと地獄だろ >>61
千葉だろ
駆体の損傷に応じてやりたい方針を決めればいい 30年くらいで躯体が傷んでくるしな。
家が資産にならないって辛いよね。 最初は修繕積立とか管理費安くしてあるもんな
足りるわけないのに >>75
半地下は湿気溜まってろくなモンじゃない
安く見せるためのパンダ部屋だろ >>39
どの程度の田舎の事言ってるか分からないけど田舎こそ横のつながり大事だからね >>9
住む前：いいなあ
住んだ後：不要
これが多い
・温泉
・フィットネス、ジム
・駅、スーパー、銀行、小学校などが近い
とか書かないと見向きしてくれないんだろうな >>68
陸屋根は漏水のリスクがあり定期的な防水メンテが必要なのでNG
陶器瓦の切妻屋根が日本の気候に合っている 普通のマンションですらヤバい状況なのにタワマンとか終わってるだろ いつからマンションが永住する前提になったんだろう？
マンションは5年か10年程度の仮の住まいだろ？ そもそもマンションを買えるのは金持ちやから気にしないんでないの？ >>60
交通事故リスク
バカ高い保険料、税金、ガソリン代
車検料 固定資産税が高いのに自由が利かないのがマンションだな
水回りの工事を迎えると紛争と分断が起こるのがマンションだな
重要な所を後回しにして外壁や通路ドアなどに金使って積み立てありません
管理会社や建築屋にしてやられた
このままじゃ保険値上げ下手したら保険の継続も断られるのがマンション ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
