【お住まい】ダマされるな…マンション購入5〜10年後にやって来る意外な落とし穴「こんなはずではなかったのに……」★4 [記憶たどり。★]
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https://news.yahoo.co.jp/articles/9a8157bad7d942464884872a005f2bd0fc021c74
マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。
しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。
当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。
管理費「上昇傾向」のワケ
マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、
エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。
具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。
必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。
キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、
反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。
こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、
委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。
首都圏の管理費は、10年で2割上昇
国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する
調査を行っているが、それによると、図表1のブルーの折れ線グラフにあるように、月額管理費の平均額は年々上昇している。
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図表1 首都圏の建築年別の月額管理費と月額修繕積立金(単位:円)
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https://news-pctr.c.yimg.jp/uUzvQ3lML_bkIqyakc1vFs-Knw39CLTsfp6KpenqJJA8MAaww4_P-cS70N554ynC1eIhlFl7-TfIQIXgIA1UthhAooSCxpS6CrdSNvuGW_t_5da-0_5F_Kew6sLN70rdCGNOy0X9UQ2eyxQe_H9EeQ==
2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。この10年間で18.1％のアップ。
このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。
したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。
管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。
しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。
その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい。
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」
一方、マンションでは日常の維持管理のほかに、建物や外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持していくために
定期的な大規模修繕が欠かせない。そのために必要な費用を、所有者がやはり専有面積割合に応じて負担していくのが修繕積立金だ。
図表1のオレンジの折れ線グラフをみると、建築年別への修繕積立金が年々減少しているが、これは、大規模修繕にかかる費用が
安くなってからではない。むしろ、人件費や資材費の高騰などで、かかる費用は年々高くなっている。
にもかかわらず、安くなっているのには理由がある。それを理解するために、この修繕積立金の徴収方法には、
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があることを知っておく必要がある。
まず、「均等積立方式」というのは、25年、30年などの長期修繕計画に必要な費用を見積もり、当初からそれに必要な金額を
均等に徴収していくという方式になる。30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円とすれば、それを30年間で均等割りして、
月額2万7777円ずつ集めていくという形だ。
※以下、全文はソースで。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1600750751/
1が建った時刻：2020/09/22(火) 10:41:54.68 >>95
今はほとんどリースに出しちゃうからね
外注はやっぱ高い >>83
あれ結局修繕積み立てにまわるんだが
駐車場料金払ってる世帯分はなんか特典つけるべきだろうとは思うw >>95
20年前との比較なら3倍くらいじゃないのかな
今は足場とか鳶職の賃金が高い。オマケに保険必須になってる 管理費と修繕積立金
マンション買ってしまえばそれでおしまいじゃなくて
賃貸のように毎月毎月それなりの金が飛んでいく
もうずっと賃貸でいいやって思う人がいるのも仕方がない >>103
後からの所有者が借りれなくなる場合が多いから安くすると揉める >>90
そそ。
単純に
例えば↓
住んでるエリアの坪単価が
平均×1.7
ぐらいの価格なら落ちることはないしスグに売れる
https://tochidai.info/tokyo/bunkyo/ >>97
なこといったって現実に引き落としできない事例がでるんだよ
そしていったん未回収になると膨大な手間暇がかかって
管理組合がしっかりしないと泣き寝入りになる >>59
どんな物件でもボーナス払いはバカ
ただ35年で組むのは、基本的に住宅ローン減税目一杯貰うためだぞ
10年（13年）経ったら一括かどんどん繰り越し返済していくのが普通 うちのところはデペロッパーの子会社の管理で組合もいいなり
資産価値500万のところて管理費が年間50万
文句付けると玄関にゴミおかれる 賃貸マンション経営しているが、修繕は大切だけど、そのまま直しているだけでは建築時の30年前の古いスタイルを再現するだけ。
時代にあわせて中身を変えていかねばならない。
そのための金をケチってはいけないと思う。 物件14000万、管理費、修繕積み立て金、駐車場、自転車置き場で
毎月9万
購入時の修繕積み立て金一時払い114万だったけど何か？ しかしまさか、自分が小さい頃のような和室メインの昭和の建物に住むハメになるとは思わなかった
社宅とか昭和社宅現役だもんな >>101
そうそう足場は使い回すらしいね
そりゃそうだろうけど、昔は塗装業者の自前だった覚えが >>116
和室はミニマリストっぽいことするなら悪くないよね 入居者がヘリ、滞納者が増えて、管理費修繕費が上がっていくと、
ますます脱出したり滞納者が増えるという悪循環。 >>116
今は高機能な畳とか有って意外に悪くないぞ。
そりゃ寝室はベッド、ダイニングはフローリングで良いが。
畳って足が夏冬快適な素材なんだよ。 >>36
洗濯物は干せないし10階なのに外見ると目線に土方がウロウロしてるからずっとカーテンしなきゃだし最悪 >>107
昔は都内でも抽選だったぐらい人気あったけど
今はそこまで駐車場希望者多くなさそう >>120
最終的には管理組合解散して取り壊しってマンションも出てきてる
マンションを終の棲家にするには子供や孫の協力が必要なんだよね なんちゃらルームがあります、なんちゃらルームがありますと言うマンションはマジで罰ゲーム
バカ嫁に騙された男が買うマンション
駅近でも階が上がると出勤時間が伸びて、階がさがるとそんなところいらねになる だんだん住民の力がなくなっていく
そして合議では最弱者に合わせないといけないんだ
最低だろ 60近くで自宅処分して安めの新築マンション買って死に逃げが理想なんだってね 修繕積立金は最初甘い計画で後から色々発覚して約20年で２回ねあがり。。
管理会社変えれば避けられるのに変な心配や勘違いで反対優勢なままで嫌気がさす。 >>78
寺があって墓場があるなら
高台だしいいじゃん
文京区台東区の高台なんて四方住宅の墓も多いよ >>95
基本別。
足場は一日二日で一気に組んでしまい、修繕が終わる頃にまた一日二日で解体する。
それぞれの現場を掛け持ちするが マンションって消防が検知器チェックに家入ってくるだろ
賃貸ならともかくせっかく物件買うのにそれはないわ マンション購入は50年後の土地の価値を見極めないといけない
つまり誰もわからない >>84
墓場といってもどこかの寺の離れにあるやつで30坪もないヤツだ
その家の北側だから採光とかにも関係ない マンションでもフローリングに床暖房が入ってない物件は気を付けとけよ。
冬はスリッパが無いと歩けないからな。 賃貸なら何か不都合あれば引っ越せばいいし
子供が巣立てば安くて掃除もラクな、小さい部屋に引っ越せばいいし
体が辛くなればホームに引っ越せばいいし
老朽化して買い手のつかない廃棄物件を、何とかして売ろうと足掻く必要も労力も要らないんだ マンション派も戸建派ともに修繕に金はかかるのよね
ただ自分のペースで修繕費貯められる戸建てのほうがいいなあ >>133
自分が意識しなくてもきちんと点検してくれて安心
こういうのもマンションの良いところだと思うけどね マンションの方がお金は掛かるけど、それでも金銭的に生活できるならマンション買う方がリスクが少なくていいよね
戸建にするといざという時なかなか売れないし、売れても建物の価値はほぼゼロ
マンションだったら戸建よりはるかに売りやすいだし戸建ほど急激に値段も下がらない
維持費・駐車場・自治会(都会の戸建は町内会入らなくても困らない)のデメリットを超えるメリットだと思ってる
オレは貧乏だけどそれなりのスペースも車も維持したかったから覚悟を決めて戸建にしたけどね この前、水害で大変な思いをしたタワマン群って東京だったよね 中国人が日本のこのしくみ理解して買ってるとは思えん。つまり滞納しっぱなしどこかで次の買い手にすべて押し付けられる マンションいいけどな。
場所が良ければ住まなくても賃貸で出せば
労力掛からない収入源になる。 賃貸って出ていく時に壁紙代払えとか言うよな。払いませんっていつも言うけどね。
びっくりしたのは網戸代まで請求しようとした時には糞味噌文句を言ってやったよ！ 人は記憶型と思考型に大別できる
ちょと広めの土地を買って小さな平屋を建てる
これが安上がりだろ
春日部でどうだ
一ノ割駅 3分 1280万円 46坪
https://www.athome.co.jp/tochi/1052322347/?DOWN=1 地方の安い戸建ては投資家が買い占めるから残ってないんだよな
中古マンションの方が安く手に入る 管理費なんて微々たるものだよ。値上がり益と比べれば。どうでもいいお話。 >>150
うんこ逆流とか噂されたのそこね。１２号対策をしっかりしないとまた気持ち悪い事になるねw >>130
管理会社変えて適切な提案されたとしても根拠はないがそんなかかるはずないってキレる奴ばかりだから無駄 >>1
上がらねーよ
上がる所もある程度
オレんとこは40年ずっと変わらないが、積立金は億単位である 既に
『 東京という都市自体が、日本で一番時代遅れ！』
なんだよｗ >>147
タバコ吸ってなきゃ払う必要ないからな
なんかで汚してなければさ >>36
外壁塗装ならまだマシ。
タイル貼りだと結構大変だよ。 正直不動産で出てきた数に物言わせて定期的に管理費値上げする悪徳組合なんて実在するわけないじゃん
架空世界の出来事を現実だと思い込んでたら何も買えないわ >>157
違うな
日本が世界から遅れてる
その認識がないと、周回遅れの更に周回遅れになる 5日後から🇷🇴創価のおばちゃんがやってくる
みたいな 賃貸も、敷金礼金や退去費が地域によって全然違う
友達が大阪だけど退去に百万近く取られるらしくて出れないんだと >>114
それな。
ネット環境も今時VDSLとかは無いよ。
LAN方式でも光回線直収にしないと。
宅配ロッカーもあって当たり前。
「社会的要請」には応えていかないと、
すぐに陳腐化する。 世田谷で分譲賃貸借りたらオーナーは北陸のひとだったな。たぶんジーさんでデベロッパー不動産屋の営業に引っかかたんだろな。ローンより賃料がうわまりますとか。かわいそうに。 というか購入にしても賃貸にしても
不動産業界って色々と糞なとこ多くない？
誰か斬り込んでクリーンにしてくれる政治家おらんの？ つーか、普通は将来の老朽化踏まえて
管理費設定するんじゃないの？
マンションの住民数が減って、一人頭の負担分が増えるならわかるが
老朽化したので上げますとか、当初の想定がアタオカなだけじゃん。 >>171
管理費を安価に設定しておくと騙しやすいから タワマンなんて
２０年後は 管理費１０万以上が当たり前になりそうだ
でも払えないから廃墟化する >>153
それは管理組合役員側の手抜き。
新築以降の全ての収入支出を洗い出し、
消費税の値上がり、最低賃金の上昇率から
計算した数値をたとえハッタリでも
1円単位で出して「反対するなら対抗案を出して」と言うと
95%は何も言わない。
残り5%はそれでもゴネるけど、結局可決されるから
ブッチャケ勝手に出て行く。 >>166
それ内訳聞いて原状回復のガイドラインを盾に物申せばぐっと下がる可能性あるでよ
お国の決めたガイドラインに沿って物を言えと言えば大家は大きくでられないはずだし >>147
ウチはマンション賃貸出ていく借主には汚く使った部分はそう主張してー敷金からさっぴくけどな
畳や壁紙、ふすまなんかどっちにしろ更新するけど 老人のマンション経営は相続税減税効果で
とてつもない下駄はいてる可能性あるから、
一概に損とは言えんよ。 >>163
それが25平米で1万弱
35平米で1万強 なんていうか、管理費の平均が上がってるのなんて当たり前だろう
例えばセキュリティだって強化されてきてるんだから
馬鹿すぎる記事
管理費の値上げなら管理会社が無能なだけ アパートの永住権みたいなもんだからな
東京とか大阪なら分かるがそれ以外で買う意味あるのか疑問に思う >>170
色々切り込んだ結果、コンプライアンスの強化がなされた
で、建築基準法、消防法的に当初は必要なかった改修項目が増えた
その結果、改修費が嵩み積み立て金を超えてしまった例が多い >>181
買ったときの半値以下で売るとローンだけが残るからズルズルいるんだろう。ああ無情 管理費の設定って、適当に1万〜2万とか決めてるわけじゃなくて、
将来の修繕見積を割引現在価値に補正して、
想定戸数で割ってんでしょ？
それで、以上にブレるっのは、想定戸数の算定が過大なんでは？ >>7
若い間は良いんだよ、老人になると借りにくくなる
だから中古マンションを市外の駅近くの安いの買うと良い。 嫌になったら逃げるように知らない土地に行きてーなー >>174
3回目の大規模修繕までの長期修繕計画込みでか？ ヘーベルハウスだけど戸建ても10年ごとくらいに外壁の塗り替えとかベランダの防水シート張り替えとかで100万ずつ飛んでく 500万で瓦屋屋根の戸建てを買いました
まず外壁塗装からだけど大事にして住むつもり。 >>189 大変だなあ うち50年くらいたってるけど何もしてない 今年の冬には都市部マンションの5000万円以上は崩壊し始める
すでに弁護士には飲食業関係の倒産や廃業相談の件数がうなぎ上りで最後で数千万の負債抱えて自滅だけは避けたい層が30年前後のローンで買ってるからリーマンの時と同じ
現在は都市部でタワーが売りに出されてるけれども買い手付かず ウンコ好ぎが50年後にどうなるか
しりたいけど生きてないな
残念 >>10
修繕費が足りなかったら、管理組合で銀行に借り入れするんだぜ
住宅ローンにさらに修繕費ローンが加算される（笑） 管理費はバカ高いよ確かに
最初、管理人いるんだけど
その内居なくなっても、同額の管理費獲られ続けるんだよね
一応マイホームなはずだけどｗ
共同通路には物置くなとかまあ厳しいルールもきせられ、買った気分にはならないよｗ >>189
ヘーベルハウスの維持費たけえな
>>191
いや、流石に50年経ったら、屋根とかフローリングとか確認しろよw >>23
2300万で買って15年住んで2100万で売れたよ
ご愁傷様なのはお前の人生 >>170
不動産業界は取引件数が少ない地域でも~線沿いなどの売り文句で適正な時価に反して価格を釣り上げたままにしようとするからね
だから市場反映に2年かかる時がある
現在はコロナで実際は需要が無くなりつつあるのにまだ高く釣り上げたままにしようと懸命の図てところ 中古マンション購入した知人も修繕工事で修羅場になった話を聞いたな…ｗ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
