【社会】恐ろしい…築40年超「限界マンション」に迫る住人高齢化・空室化・スラム化の波 [ボラえもん★]
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高齢化、人口減少…昨今、マンションを取り囲む状況は極めて厳しいものになっています。
大阪経済法科大学経済学部教授の米山秀隆氏の書籍『限界マンション 次に来る空き家問題』（日本経済新聞出版社）より一部を抜粋・編集し、老朽マンションの現状を解説していきます。
■老いていくマンションの現状
ここでは、マンションストック※の現状についてみておこう。かつてマンションは全国で毎年20万戸のペースで新規供給が行われることもあったが、
現在は8万〜10万戸程度にまで減った。分譲マンションのストックは全国で665.5万戸（令和元年末時点）に達する。
※中古や新築でも在庫で売りに出されているマンションのこと
マンションの居住人口は、1世帯当たりの平均人員2.33（2015年国税調査）をもとに算出すると1551万人に達する。
665.5万戸のうち1981年6月以前に建設された旧耐震マンションは104万戸（全体の16％）、1971年4月以前に建築された旧・旧耐震のマンションが18万戸となっている。
ちなみに、旧耐震基準とは、1968年に発生した十勝沖地震の被害発生を踏まえ、1971年の改正により、鉄筋コンクリート造の帯筋の基準を強化したものである。
中地震（震度5程度）に耐え得る基準となっているが、大地震（震度6強〜7程度）へは対応していない。
新耐震基準とは、1978年の宮城県沖地震の被害発生を踏まえて1981年に策定されたもので、
中地震に対して損傷しないことに加えて、大地震に対して倒壊しないことの確認を追加したものである。
都市部においては特にマンション住まいの人は多い。
マンションが最初に登場したのは1950年代半ばで、これ以来、共同住宅を区分所有して持つという形式が普及していった。
しかし、今後マンションの老朽化は急速に進んでいき、築40年超のマンションは、2024年には140万戸（2014年の3.2倍）、2034年には277万戸に達する。
この後についても増加の勢いは止まらない。
一方、東京都について見ると、2013年末のマンションストック165万戸のうち、旧耐震は36万戸（全体の22％）、旧・旧耐震の割合は7万戸（全体の4％）となっている。
東京都では、旧耐震、旧・旧耐震の割合が全国よりやや高くなっている。
旧耐震のマンションが多く分布しているのは、区部では城西・城南地区、市町村部では多摩ニュータウンなど大規模団地を抱える多摩市や
、八王子市、町田市が多くなっている。旧・旧耐震については、町田市や東久留米市が高い比率となっている。
今後のストック老朽化については、築40年超のマンションは、2023年には12.6万戸（2013年の3.4倍）に達する。
東京都では全国よりも老朽化のペースが速い。全国と同様、この後の増加の勢いも止まらない。
マンションは時間の経過とともに、建物の老朽化に加えて、区分所有者の高齢化も進んでいく。いわゆるマンションが直面する2つの老いである。
国土交通省「分譲マンションの現状と課題」（2013年）によれば、マンションで住んでいる人が60歳以上のみの割合は、
1970年以前の建築では、52％、1971〜1980年の建築では48％に達する。
また、国土交通省「マンション総合調査」によれば、1980年度には世帯主が60歳代の割合は8％にすぎなかったが、2013年度には50％に達している。
マンションの流動性が高く、住民の新陳代謝が進めば、高齢化の進展は食い止められるが、
いったん購入したマンションは永住する場合が多く、区分所有者の高齢化が進展していくことは避けられない。
■古い物件で進む「空室化」「賃貸化」…スラム化の危険
マンションはまた、時間の経過とともに、空室化、賃貸化が進んでいく。総務省「住宅・土地統計調査」（2018年）によれば、
マンションの空室率は古い物件ほど高く、1970年以前の完成では、20％超が23.8％に達する。
一方、国土交通省「マンション総合調査」によれば、マンションの空室率は全体では2.4％に過ぎないが、
1974年以前完成のマンションでは空室戸数が10％超の物件が増え、1969年以前になると空室戸数が15％超の物件が増えていく。
いずれの統計でも、築40年を超えると、マンションの空室率が高まっていくことがわかる。
今後、築40年超のマンションが増えていくことを指摘したが、これらのマンションは、その時には空室率も高くなっていることになる。
（以下略、全文はソースにて）
https://news.yahoo.co.jp/articles/c3ea0fb2e653d9c30d68f19145d7ca8d4a086022?page=2 >>951
その欧州とやらでは
震度5、6程度の地震はザラなのか？w １戸建て最強だよね、あと、３階建ての１戸建てを認めるべきだと思う。
以前住んでいた家は、新興住宅地で、３階建てが禁止な場所だった。 >>952
耐高湿・耐震は大前提で、改修が容易な仕様にしないと駄目だよね。 >>953
都市部や住宅密集地は寧ろ戸建てを禁止するべきだと思う。
土地利用の効率性が悪過ぎる。 うちは小規模だから大丈夫かな
駐車場代とか管理費、その分高いけど 戸建はピンキリ
十分に金をかけたものは良いが
そうでないのは１０年を過ぎた頃から惨めなスラムと化してゆく 軍艦島を世界遺産にした意味が分からない。
わりとマジで、日本列島そのものが軍艦島になるだろJK。 マンションは区分所有にせず、一棟で1つの所有権にするべきだった。
そうすれば投資目的の者はリートや大家として、利用目的の者は賃借人として、所有と利用を分けることができ、将来の大規模改修や建替えをスムーズに行うことができるはず。 100歳まで生きるなら一軒家でも集合住宅でも2回ぐらい住み替えなきゃ無理だな ３階建てはちょっと不便な所でもすぐ埋まる
希少価値があるから
値下げ交渉をしてくるが欲しいのは丸わかりなのでそのままの値段、若しくは少し下げて売れば良い
モタモタしてたら他の人が買うから >>959
んな遡って言うなんてどんなバカにでも言えるんだけど。
すでにある条件を満たした解決策を言えよｗ 3LDK以上の賃貸とかオーナーのリスクが高過ぎるだろう >>965
解決方法としては、リートや1棟持ちの大家や賃借人に補助金を入れたり税の優遇をして、区分所有者の固定資産税を3倍に引きあげるなんてのは、どうよ？ >>9
句読点の使い方がおかしいけどお前害人だろ？ 東京は旧耐震物件の容積率緩和とかになったけど、更に容積率緩和が進むんだろうね。
今は耐震性能もアップしてるから築70年80年とかで放置されるより15階建てを20階建てまでOKにして5階分は外部に売却して建築費に当てる方がWin-Winだろう。 立て替えが合理的活経済的であったとしても
老人がウジャウジャいると何の変化も出来ないと思うぞ
老人はとにかく変わることが嫌だからな うちの家の話だな。
耐震基準未対応、修繕積立金なし。
連棟式は面倒くさいよ。 >>972
ジジババは死んだもん勝ちだからな
その建物や街の未来なんて考える奴は居ない
政治も社会保障も全てそうだけど >>150
管理費10000、修繕積立20000、固定資産税12000、駐車場代は地域が同じなら賃貸も同じくらい
築35年としても、月42000円（2年ごとに更新料も取られる）で分譲マンション並の生活が出来る賃貸が有るとは思えないけど
大規模修繕に持ち出しがいるのは管理がイケてないマンションで、そういうマンションは修繕積立金が月8000円とかバカみたいな安値の所だよ
計算出来ない理事会が適正料金に値上げ出来ず住民に説明も出来ないような所だよ 築40年縛りにしたら相当な数がヤバい事になる。60年で見るべき。 木造一戸建ての寿命について。
気象因子
・降水量の多さ
・湿度の高さ
・台風通る
これにより木が腐りやすい
またシロアリは湿った木を好むのでシロアリに
食われやすい。
半世紀の間取りの変化因子
・板の間の台所＋畳の間にコタツの居間
・板の間の台所＋板の間の食堂＋畳の間にコタツの居間
・DK＋畳の間にコタツの居間
・10畳以上の大LDK
この様な変遷に伴いリノベしようとしても地震の
多い日本では柱を抜けない。
で全面建て直ししちゃう。
空襲からの復興因子
戦後しばらく、木材供給と職人労働力供給の切迫に
よりこの頃建てられた家は低クオリティが多い。
で木造一戸建ては半世紀を待たずに全面建て直し
となる。
北米はカリフォルニア以外地震ない。
欧州はイタリアとアイスランド以外地震無い。
降水量少ない。湿度低い。台風来ない。
ここ半世紀間の間取りの変化無い。
でリノベして住むわけ。 今時の最初から大LDKにしてる間取りなら、
後のリノベもしやすい。 >>978
中国なんか内陸型大地震のメッカなのに
あんな構造スカスカの高層ビルを乱立させてて
正気を疑うわ >>978
今風の天井が高くて面積が拾い一部屋の部屋って
江戸時代の田舎の家にそっくりで面白いよな。
それも今では高級住宅扱いだけど、江戸時代は貧しい家の典型だった。 >>955
何を言ってるのですか？
効率が悪い？
マンションにしたら色々な費用が発生するんじゃないの？
ここは３階建てにした１戸建てだと思うけどね。
３階建ての家は建設費が高いとか？ >>981
おお、素晴らしいヒントを得られるコメントだｗ
かつての農村の古民家だと茅葺屋根。
玄関土間から見上げれば茅葺の裏が見えたｗ
土間を上がっての板の間には囲炉裏があった。
玄関土間にある竈、板の間の囲炉裏から上がる煙で
茅葺をいぶす必要があるから天上は無かった。
座敷がある場合は、そこだけ天上を作った。
天上裏が広ければ、蚕飼ってた。 >>982
階段やエレベーターって基本的にスペースの無駄遣いだから
共用にしたほうがマシだと思うけれども。 みんなマンション叩きでルサンチマンを解消してるけど
安アパートとか雑居ビルの方がよっぽどやべーっての
マンションなんか公団住めばいいんだよ
だから常に満室だろ
民間に部屋借りるのはアホ >>983
昔の農村の大きな家に天井があったのは
客間が必要不可欠だったからだ。
農村には宿屋なんか無かったので
庄屋の家に行商人や鍛冶職人などを泊める部屋がないと農村は成り立たなかった。 玄関土間と囲炉裏のある板の間は、見上げれば茅葺
の裏が見える一つの空間だったんだよね。
それが平成令和、吹き抜けで天井裏の見える、丸太の
梁も望める大LDKとなったわけだ。
>>986
おお、これもまた示唆に富むコメントｗ
座敷が田の字の間取りになってて、フスマを開くと
畳の間の大空間となる。
寄合とかもやったんだろうね。 リノベしないのか？
いまどき築４０ならあたりまえだろ >>981
空調無い時代はな
現代は貧乏人が無理して自宅に吹き抜け作ったりすると
冷暖房費で死ぬことになる。 >>79国が古いマンションを買い取って公営住宅にすればいい >>990
そんなリスク物件を国が買うわけないじゃん
地震で倒壊したら国の責任にされるんだぞ >>97そのわりには都営住宅の倍率はいまだに数十倍なんてごろごろあるぞ
へんぴな江戸川葛飾だって10倍20倍は当たり前 >>989
今時の高断熱の戸建てだと小出力のエアコン1台
で済んだりする。
その際はエアコンからの風を家全体に回す為、
吹き抜け作ってそれと階段ホールとでグルグル空気
を循環させたりするよね。 >>993
夏場の日射負荷はどうにもならんよ
吹き抜けってやっぱりガラス面大きくしたくなるからな
あと高気密住宅は冬季の結露がヤバイよね 規制すると地主やらゼネコンに怒られるからな。結局大震災がおきるまで増殖 この傾向見ると核家族化も進んで全然マンション足りてないじゃん。
中古マンション成約数が過去最高を更新
東日本レインズ、在庫数は2ケタ減続く
http://www.kankyo-station.co.jp/trend-news/art/2020/estate333.html だからアパートっていってるだろ！
『しつこいなおまいら』 公営団地に入れば良いと言ってるやつはあまりにも世間知らず
普通は入れない
常に満室で普通の人は入れない >>999
青山の都営新築タワマン団地は倍率何百倍だろうな‥
しかも家賃5万円前後くらいだから低所得者しか入居できないのになんであいら高そうなベンツ乗ってるんだよ このスレッドは１０００を超えました。
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