【4年契約の賃貸物件】やむなく10ヵ月で解約…借主に課される「違約金」の額は【弁護士が事例解説】 [孤高の旅人★]
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4年契約の賃貸物件、やむなく10ヵ月で解約…借主に課される「違約金」の額は【弁護士が事例解説】
5/6(金) 10:31配信
https://news.yahoo.co.jp/articles/2cff248d0e0a169675bf6dd858616b4c156f1cb2
経営難のため、4年で契約した店舗を10ヵ月で退去することになった借主。オーナーからは契約満了までの「3年2ヵ月分」の賃料を違約金として支払うよう求められています。このオーナーの主張は認められるのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。
経営難で退去の借主に"3年分の違約金"は請求できる?
【店舗の借主からの質問】
当社は、店舗用の物件を一戸借りていましたが、賃貸借契約には「借主が期間満了前に解約する場合は、解約予告日の翌日より期間満了日までの賃料・共益費相当額を違約金として支払う。」という条項が設定されていました。
賃貸借契約期間は4年間とされていましたが、借りてからまもなく当社の経営が苦しくなり、10ヵ月程度で退去しなければならないという状況になってしまいました。
そのため、違約金条項により貸主からは「まだ契約期間が3年2ヵ月分残っていた状態での中途解約なので、3年2ヵ月分の賃料相当損害金を払ってもらいたい」と言われています。
このような特約及び貸主からの要求は正当なものなのでしょうか。
【説明】
まず、借主が賃貸借契約を中途解約する場合に、違約金を支払う旨の条項を設定することは有効です。
実務上よく見られるのは、中途解約の申入れを6ヵ月前までに行うとした上で、「賃借人の賃貸人に対する予告期間が6ヵ月に満たない場合には、賃借人は賃料及び管理費の不足月数相当額を賃貸人に支払うものとする。」といった条項です。
このような条項については、裁判例でも「暴利行為として公序良俗に違反するなどの特段の事情のない限り、上記特約は有効である」とされています（東京地方裁判所平成22年3月26日判決参照）。
したがって、本件のように、賃貸借契約の残存期間分の賃料相当額を支払うとする条項についても「暴利行為として公序良俗に違反」しないかどうかが問題となります。
以下はソース元
※判例があり 俺はアパートを3ヶ月で出たよ
管理会社の対応が悪かったからな
前に入っていた奴がヘビースモーカーで部屋の中がドロドロだったそうで、壁紙は替えたけどドアなどの拭けるところを全く拭いてないからヤニでベタベタ
キッチンの換気扇と通気口の中もドロドロ
風呂の換気扇は固まって動かない
不完全な形で貸し出していたから、管理会社の奴を何度も呼びつけて直させたけどキリがない
鉄筋コンクリート造りの2LDKで38000円だったけどね
その管理会社とは喧嘩別れみたいになって、他の管理会社の木造1DKで37000円のアパートに移った
快適だな >>29
住んでも無いのに家賃を請求するのは、日本では 公序良俗に反しているんですよ。 借主に不利なんだから無効だろ
残り期間に店子を入れない条件でもないと貸主が有利すぎる 知らないけど店舗物件って慣例的にそうなってるんじゃなかったっけ そんな特約説明してくれるの？
その際、ちゃんと「4年分満額な」って説明する？
それとも自分で契約書よく読んで見つけろってこと？
契約書にも「違約金」ってだけで具体的な数字は書いてなくね？ それなりの不動産屋に頼めばこんな契約書作らないな
これは貸主の手作り契約書かな その文章が契約書に明記されているのに、サインをして、実印を押印してるんだろ。だったら支払う義務があるよな。
まあどうせ馬鹿が契約書をまともに読まずに契約したんだろうけど、そんなのは関係ないよ。 ４年確約する代わりに賃料安くしてたんだろ。
契約は有効だろ 契約書に条項があるけど払いたくないからゴネてるだけでしょ >>83
分割払いにしてるから配慮してるとはいえ3年分払うってのはやり過ぎだから一年分だけなってソースに書いてあるだろ 次の賃貸人が見つかるまでの期間は補償しろって話になって、せいぜい６ヶ月っていうのが落としどころじゃないのかな >>88
たまにあるよね、「裁判所が勝手に言ってるだけ」みたいなこと言うブラック企業w 俺の場合は、あと１０年貯金に励んでキャッシュで中古物件買って、
DIYでピカピカにして住む予定。
建築学科を出て現場経験も１５年あるので、素人の妄想ではなく可能な話。 >>80
その辺説明なしでやったら大抵は裁判で無効になる >>95
技術持ってる人が羨ましい
材料さえ買ってくれば自分でやれちゃうんだもんね >>88
平成12年に定期借家制度が出来たから平成8年の判例が今も同じ様に有効かは怪しい気はする >>49
それなら、例えば10年借りる事を確約するから賃料を安くして欲しいってもダメって事？履行されれば双方の利益になると思うが。 逆に言えば家主は1年契約以上はしたら危険ということか これ店舗だろ？当たり前じゃんこんなの
アパートじゃねえんだから >>12
これで払いません！じゃ詐欺もいいとこだよな 普通に契約書で交わした条件通りの違約金を払えばいいだけの事 駅前の一等地で『空』なんて作ったら損害賠償も普通にあるぞ
だから又貸し屋とか居抜き専門の仲介屋が存在するんじゃん >>2
契約書に書かれていたらなんでも有効と思い込まされてるヤツはカモ 法云々はまあおいといて
こんな条件でしか借りられない奴はアホだし、借りるのもアホの所業
はいはいワロスワロス そんな契約しなければ良かったじゃんで終わっちゃうな
相当な額のものなんだからちゃんと契約読みなよ(人いれて読んでもらいなよとしか) 契約内容理解してハンコ押したんだろ？
当然契約通り払わなきゃ 残り全額払うなら解約する意味ないじゃん
これがまかり通るなら貸し側が裏で経営の妨害して立ち退かせて大儲けだろ >>64
そこに住んでいる人の生活がかかっているからだよ
利己的になりすぎるなよ >>7
光ファイバー回線の賃借契約なんて 10年契約で、いつ解約しても 10年分の使用料払うのがザラだよ 自己責任おじさんは「契約なんだから！」で思考停止がいつものパターン
こういうのでよく勉強しないと >>16
だから年300万円の高い契約で清算すればいい
4年丸々はボッタクリと認定された >>72
ヴィーナスポートとかの施設はそんな感じだよね 契約の有効性の是非は別として、何故契約時に問題にしないの？
後になってから払わないといけないの？とかほざいて被害者面してる糞ゴミが大嫌いだ 残り3年2か月間は他の人に貸せないというのなら話は別だが >>121
まあ契約時は４年くらい営業続くだろうと思ってた、目算が狂ったってのは事実だろうね
別に自分に落ち度は全くないとか言ってるわけでもないやん ただそもそも、契約期間中は解約できないという契約は基本的に
有効なこととの対比を考えると、公序良俗違反とまで言えるのか疑問も
感じなくはない
解約の利益は契約上はもともとなく、違約金条項はそれを強化するための
ものだったのに、結果的に違約金が制限されるんなら、違約金なんか定めなきゃ
良かったってことになる >>16
単年契約の場合に支払う額をも大幅に越えているから、反論できそうだね ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
