マンション改修、同意8割以下に緩和 老朽化対策へ検討 [蚤の市★]
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【この記事のポイント】
・老朽化マンションが増加し、安全対策が重要に
・「大規模改修」なら建て替えよりもコストが安く
・法改正で要件を緩和、所有者全員の同意を不要に
政府は分譲型の老朽マンションのリノベーション（大規模改修）をしやすくする。個人が専有する部分を含む改修は現在「所有者全員」の同意が必要だが「5分の4以下」にする案を軸に検討する。2024年度にも区分所有法を改正する。安全性を高めて寿命を延ば...（以下有料版で、残り1040文字)
日本経済新聞 2022年11月1日 2:00
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA08A230Y2A800C2000000/ >>99
必ず滞納する奴が一定数出てくるんだよな。
大規模マンションより世帯数の少ないマンションの方が色々楽だと思う。 >>101
物件の資産価値が高い、所有者の収入レベル高ければ理事会のやる気次第で滞納問題は何とでもなる。
管理費を滞納したら物件や銀行預金等の資産の差し押さえも可能だからね。
断固とした対応を取ればビビって余裕あるのに意図的に滞納する人はいなくなる。
問題は資産価値がなく、貧乏人しかいないマンション。
こういうところは理事会にやる気があっても差し押さえるものがないから詰んでいる。 マンションの修繕費は法律で購入価格の5%を毎年徴収すればいい 言っておくけど古いコンクリマンションなんて大きな地震を経験しているから
割れてしまっていて強度が低くなってしまっている
つまり、あの細い鉄筋でなんとか支えている感じ
日本のマンションの耐用年数が低いのは地震の多さと雨 >>32
「７割以上の同意が必要」とか６割以上とか５割以上って感じで、８割より下を検討してるって意味だぞ >>2
> 以下でええの？
全員が同意した場合、「5分の4以下」を満たせず、改修はできない 後から安く買った住民の質が最低だからな
新築で買って暫く住んで売り抜くのが勝ち組 なけなしの金でローン組んでマンション買うとかアホだわ
事あるごとに同意だの許可だのと自分の所有物なのかよw
やっぱり戸建が一番 >>57
今や渋谷のベッドタウンや
吉祥寺にも出られるしな
高くて手が出せないから練馬区で畑耕します >>1
契約で縛れよ。ほんと契約を使わない土人国家だよなぁ。
契約で、定期建物診断の義務付け、安全対策改修の義務付け、寿命時の強制退去。
新規契約はこれを義務付けとけ！それが法律ってもんだ。車だって規制かかってんだから。 >>8
もつ、どうにもならないマンションイッパイあるんだよね…
今はまだ良いけど、地震で崩落とか鬼怒川温泉の廃墟みたいなのが
各地で増えていくんだろうね… ずっと数万年放置でいいんじゃないの
最初から他人は入れなかった >>113
都合の悪い事は言わないし書かない
最後は警察やヤクザみたいな声のでかい奴が得するようになってんだよこの国 >>76
上澄みなんて不要だろ
新しい人に渡ってこそ景気対策の意味がある >>5
買い取り請求が出来る これ言われたらマンション側は買わないとだめだからね >>17
>>2
アホ
すでに8割なんだよ
それをさらに下げようってこと！
ネトウヨは馬鹿だなあ 築47年のマンションだけど、建物自体はほとんど老朽化してないし、建て替えはないな
このまま元からの予定通り修繕工事していく計画になってるわ
空き室増えまくったら別だが管理費や修繕積立金の値上げももうしないし >>113
今まで建ってる区分建物が問題なんじゃないの？
すでに契約してるってことよ。 逆の発想で50年経過したら8割同意で建替か修繕工事できなきゃ取り壊し解散にすりゃいいんだけど
それも問題多発でだめだろうな >>103
そういうとこが増えてるし今後も増え続けるのが問題の根幹よね 現状維持で修繕続けるにしても配管に電気関係、躯体と金だけかかって大した問題解決にもならないんだよねえ
自分が老人なら反対するけど
当然だよね >>120
> 築47年のマンションだけど、建物自体はほとんど老朽化してないし、建て替えはないな
コンクリートはそれ自体が劣化する宿命がある
事例としては同潤会代官山が築50年ぐらいから壁やバルコニーが崩落し始め、
築70年で解体となっている 80%以下はいいけど50%以上にしようとか誰が決定させんの >>103
うちは弁護士通して競売の話になったところで任意売却してでてったわ
滞納と延滞金と弁護士費用で三百万請求になってた 国は建替えって簡単に言うけど、解体だけで億、建てるのに億かかるのにできる訳ないわ。特に築年数経ったマンションは、自分が逝くまであればいい、っていう年寄りだらけ。詰んでる将棋と一緒。待った繰り返しても意味ないわ。 >>130
国主導で補助金政策のうえで建設されたんだから
従わんと
あれもこれもc(`Д´と⌒ｃ)つ彡 ﾔﾀﾞﾔﾀﾞはなしな 改善コスト3割はあがって拒否するの増えるんだから
3割賛成で強制着工に緩和しとけよ >>5
同意してなくても金は取られる。
出さなければ組合に裁判起こされて資産差し押さえられる。
その結果家を競売に出される可能性もある。
抵抗しても勝ち目は無いよ。 >>133
それも逆に言えば現状老人優遇して過半数が泣いてるってことだ
現状に不満の人間が多いからこんな議題が上がるわけで 建物と住民の高年齢化問題。ずいぶん前から話題になっていたね。
建物の高年齢化は政策としてできる部分が多いけど、住民の高年齢化はそれぞれの管理組合、管理会社まかせなんだよね。
管理会社が認知症老人への対応方法を研修したりするだけじゃ足りなくなるだろう。 >>126
気になったので画像検索してみたけど
コンクリ剥き出しの無塗装の建物だったんじゃないか？
コンクリ剥き出しにせず外壁塗装など定期的に修繕するために
修繕積立金を払ってるのだし管理しっかりしてないなら
そうなるわな >>138
90％だったけど何年か前に85％になったと思う >>1
築年数で必要な同意割合が下がる法律にすれば良いのでは。 >>139
塗装してるよ
塗装しないと、ジャンカとか出るなど施工難度高くなるので
安価に容易に施工するためには塗装かタイル
コンクリート劣化の仕組みって検索してみな 建て替えの費用と建て替えてる間の住居費捻出出来るかだな
多国の築100年過ぎてる建物ってどうなってるんだろう
ディベロッパーとか建築業界は建て替えさせたくて仕方ないんだろうな >>122
マンションを買うって、買ったつもりだけど、解体までの使用権と内装とかを自由に使う権利を買う賃貸と同じだからな。 >>140
物件価格が崩落している物件だと競売にかけても滞納管理費を賄う金額は得られない。
まあ、それでもダラダラ催促するより損切りの意味で差し押さえはさっさと進めたほうがいいけどね。 国全体で後は野となれ山となれやってるからな
行政が無駄道路やトンネル維持できないのに
民間の善意に頼るやり方じゃ廃墟作るだけだ 築50年の家とか誰も住みたがらないよな
50年後いったいどうなってるんだろう 老人ホームみたいに60過ぎたら多額の修繕保証金積まないと強制退去になってくかもね
いい加減老人優遇やめないと国持たんぞ 30年くらい前だけど、遠い親戚で一人暮らしで亡くなり、遺産相続でそのマンションにたいした価値がないから、相続人がほぼ相続を放棄、管理組合に買い上げてもらったことがあった。 >>13
ものにもよるけど購入価格の1.5倍はかかるのがマンションというものだよ
4000万で買ったら後々もう2000万は大規模修繕の追加工事代とか
風呂やトイレなどの住居設備の入れ替えや家電製品の買い替えでかかる
だからみんな身の丈にあったところに住むんだよ
一杯一杯で暮らす人はいつの間にか引っ越ししてるね >>13
>今ですらローン払ってるのに改修て誰が金出すんや
修繕費積立は、国交省のガイドラインがある。中層でm2=幾らとか
これに満たないマンションは大規模修繕はできない。
万が一、そう言うのを区分所有している場合は：
・管理組合に、修繕費値上げを提案して、住民の様子を観る
・全速力で売り逃げする、築10年より前に逃げる
大規模修繕が順調にできそうなのは：
1) 既に大規模修繕できている物件
2) URとか住宅供給公社系の物件 (容積率にもの凄い余裕がある。民間デベの物件は容積率に余裕ナシか、下手するとマイナスになっている)
3) 既に一度建て替えに成功している物件 >>150
明らかに塗装。
表参道に新しく建て替えた安藤忠雄設計のものは打ちっぱなし。 自分の経験上建て替えなんて絶対無理
修繕すら全く足並み揃わない
年齢も職業もバラバラな多数の人間の意見が纏まるわけがない
当たり前の話だが老人は現状維持を強く望むしね >>158
同潤会代官山が実際に建て替えられたケース
建て替えが可能になるのは、
・崩落など劣化が激しい
・容積率を大幅に余している
・土地の価値が高い
の3つ
例えば30戸の家を建て替えて、
高層化して100戸にすると70戸販売する金額から
建築費を捻出し、自己負担なく建て替わるというもの
それでも代官山はかなり揉めたし
街の風情も実際に失われた。 >>155
>まあ追加で一時金
国交省ガイドライン守っていると、追加で一時金は普通は不要
https://suumo.jp/journal/2021/10/20/183145/
80m2の部屋、14階建て以下物件では、修繕費積立は2万円を超える額が必要かな。(250円/m2が平均)
地所とか三井とか住友の物件でも、2万円必要なのに7000円台で売り出したのばかりだね。他のデベはもっと酷い >>158
>自分の経験上建て替えなんて絶対無理
簡単では無いね
母親の住んでいた物件は建て替えた。全国で10例目ぐらい
・県住宅供給公社が元のデベで、モデルケースとして積極的(儲けを考えずに協力)、県・市の補助金制度も作ってもらった
・容積率に余裕が十分ある (ゼロ円負担で新築へ建て替え)
・反対者1名だけ (3年着工が伸びた、ゼロ円負担などは詐欺に違いない説の元銀行員さん←私の同級生の親) >>5
分譲なんだから、修繕積立金を毎月払っているでしょ。その中から工事費を出すんだよ。 >>162>>164
ゼロ円負担みたいな明確な餌をぶら下げて貰わないと相当厳しいだろうな
あまりに意見が纏まらずうんざりして物件売ったけど堂々巡りで3年以上一切前に進まず揉めてたわｗ >>163
新築時は平米80円くらいで売って、売主と建主は知らんぷりして逃げちゃう。引き継いだ管理会社主導で1回目の大規模修繕をやった後に、このままだと次回の大規模修繕が出来なくなるよって言って、修繕計画書を作り直すのがテンプレ。
近年、国土交通省の方針変更があって階段方式で5年ごとに修繕金を値上げしていく方法から、新築時から一律の金額で積み立てる方法に変わったけど、 マンションの管理組合ってなんで修繕積立金を定期預金でしか運用しないの？
人件費も材料も未来永劫上がり続けるんだから
ある程度リスク取って株式で運用しなけりゃ積立金を上げ続けるしかないだろうに 修繕計画がまともなら管理費修繕費込で入居後すぐ35000円くらいかかるだろ >>168
それで揉めてる組合に居合わせた事あるけど誰が運用するの？
いちいち臨時総会開いて決議するの？
そういうのを乗り越えてでも運用した方がいいんだ！
理事会にそれの責任負わせるの？
揉め事増やすだけじゃないの？
損したら？
みたいに理事会が怒り狂ってたな >>168
株式の長期運用利率はそこまで高くないし
大きく下がるタイミングで長期修繕重なると復活出来ない恐れがある
本来物価合わせて定期金利も上がるから
日銀が普通に動いていればそこまで問題にならない >>118
大規模滅失の復旧の場合とごっちゃになってるだろ？ マンションのローンって35年でしょ、大規模改修ってその位の時期を想定してるのかな？ >>174
大規模修繕なら12から15年に一度くらいやる
他に20から30年くらいに一度エレベーター、配管、インターホンといった
大きめの支出がある >>174
減価償却の終わる47年目処かRC造寿命の60年目のどちらかかと。 >>169
そんなん作ったら、売れなくなるじゃないですかー！って売主と代理に怒られて泣く泣く積算デタラメの計画書を作ったことなら何回もある。 >>177
昔は戸建てを買うまでのつなぎだったんだけどね。いつの間にか終の棲家になっちゃった。 >>168
元本保証の商材にしか手出しできないって規約に書いてない？ 人口が増えてる土地か減ってる土地かによって大分違うと思うんだよな。
後者なんて建て替えなんてしても出資分の資産価値期待できんし。 修繕積立金の不足は国が本来の金利水準と比べて金利下げてる影響強いから
低金利政策続けるなら国がある程度負担した方がいいかもね >>168
収益が発生すると法人化が必要で、毎年税務対応が必要になるが、誰がやるのって話になる。
代理人なんて雇ったら1~2%の低リスク運用じゃ収益負けするし。 マンションってよく考えると一戸建てより
いざとなると近所とのいざこざや合意形成の
必要性が多くてプライバシーの制限が多いかもな >>185
よく考えずにそうだろｗ
マンション敷地内に入ったらすれ違う人全員に
挨拶忘れずにな 団地型の組合は組織が二重構造になってるから現行法だと
凄く厄介なんだよ。
資産と組合分割して個別管理に切り替え出来る様に
しないと揉めるだけでスラム化進む。 自分が住んでるマンションの管理規約すらまともに読んでない奴が多すぎるわ 所在が解らない所有者も多いしな
解る場合は強制執行とセットかな >>158
近所で3棟ほど建て替えてるな
たぶん築40年くらいで
内情は知らんけど >>184
これなんだよね
屋上に看板とか駐車場を外部に貸すと確定申告が必要になってそのコストが掛かる
微々たる額なんだけどな >>9
結局のところ詰む
こんなこと今さら騒ぎ始めてももう遅い
30年前、規制緩和でマンションが続々と建ち始めた時にわかっていたこと
建築業界野放しだったからだよ
対応先送りし続けて30年
もう手の施しようはないね うちの古いマンションもタワマンになるそうだから
最近は不動産屋のDM攻勢がものすごい >>170
マンション管理てのが、どれだけ厄介なことか知らずに買っちゃう人ばかりだからね
将来どうにもならなくなるのは必定 >>193
それ、合意形成できてる？
運良く持ち出しなしでできるなら美味しい話だけど、そんなケースは普通ない >>191
1Fテナント運用、駐車場貸し出し、看板設置、携帯電話アンテナの貸し出し、資産運用。
これぐらいやらないと法人化のコストペイしないんだよね。 要はマンションなんて買うのは金持ちの道楽かノータリンて事やね。 バブル崩壊直後に6000万で売り出して買い手が付かずにに空室を4000万まで下げて先住民と新規契約者で軋轢を生んだ醜い事件がチラホラあったけど結局どっなったんやろな
新規契約者に対して嫌がらせもあったよな >>182
管理会社あるあるネタですいません（笑） ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
