【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」 マンション管理士が警鐘
レス数が950を超えています。1000を超えると書き込みができなくなります。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。 タワマンとか50年後は廃墟だろ
あんなでかい廃墟どうするんだよ 基本的に行政はマンションのほうがいいんだよ
固定資産税も多く取れるし、管理会社が入るから経済も回るし、何よりも人を多く詰め込める
香港なんて一軒家はほぼないだろ むしろ住んでくれと泣きつかれる時代が来きてるな
それでも維持費あるから安くはできないという地獄絵図 >>821
だわな。一戸建て民にとっては高見の見物。 いつか壊す時の費用って誰が出すの？
それも積立てるの？ 団地妻みたいなもんか
集合住宅のなにがいいのかわからない やっぱ、町田市の南成瀬辺りの戸建てで追いはぎ稼業しながら暮らすのがいいｗ
特にセブンイレブンの辺りで 宅配ボックスとか365日ゴミ捨て可能とか地味に便利だよな >>1
一般庶民には無関係
バカと成金が高層に住みたがるのがタワマン もう10年来言われてる事だな
中国も5000万戸の空き家があって、未完成の停止案件を含めると1億戸を超えるとか
中国の不動産バブル崩壊したら余波が日本にも来るだろな >>849
高層階で景観よくて虫入ってこない
そんな生活に憧れる 都市部だったらそもそも土地がないのでわかるのだが
郊外であえてマンションを購入する人がいたら意味がわからないな
管理費修繕積立金など、家賃ほどではないにせよ
毎月そこそこの金額が出て行く（＋ローンならそれも）
それなら賃貸でもいいじゃん >>843
戸建ても広い土地を開発した新興住宅はみな同じような広さ、作りになるけど
特にマウントとかはないわ
タワマンならあるのかね？ >>839
地震のときに、なんとかネーゼとか言われてたな だからあんなのは金が捨てるほどある金持ち用だっつってんの。 >>846
さすがにレオパレスってこたあないけど、防音は結局重さだから
コンクリどんだけがっつり使ったかなんで、重くできないタワマン高層階は不利
タワマン高層階が静かだとしたら住人の質が良いってだけだと思う >>818
俺もカビ生えてきたから早目にリゾートマンション売り払った >>833
旦那の見栄でタワマン買おうとしたケースいくつか知ってるから
何でもかんでも女のせいにするの良くないと思うぞ
嫁も持ち家も無理だから酸っぱい葡萄なのかもしれんけどさ >>852
全国各地の○○ニュータウンとか廃墟化してるもんな 地震起きたら終わりだよね
全額保険出るわけてもないし >>856
それだな
中心地に人を押し込んで郊外のインフラ維持は廃棄したい行政の都合が多分にある 地価・不動産は経済の柱だから、ぶっちゃけたことを言うのはタブーになってる
でも普通に考えたらおかしいと分かるよね
空中に浮かぶ部屋にローン組んでまで住むのは
金持ってる奴が賃貸感覚で買って飽きたら引っ越すというスタンスなら分かるけど
一生の住みかとして考えて買ってる奴はおかしいわ 中途半端なタワマンなら住人の質が低いから問題だろうが
高額タワマンなら金持ちしか住んでないんじゃね？
修繕費で困るような奴が住んでないやろ？
と、底辺高卒が言ってみる >>849
高層階って頭悪くなりそうだよな
気圧の関係か電磁波かw 大人になってわかるのは、
リーマンは負け組で、地主・自営業が勝ち組
マンションも負け組で、自分は豪邸で賃貸マンションを持ってるのが勝ち組とわかるのだよ >>804
30年後なんて過疎化で都会以外は滅びてるだろ >>789
どこか知らないけど22億で折り合いがつかなくて
ゼネコン側が辞退したといってたね
足場だけで数億かかるらしい >>9
馬鹿は高いところが好きとも言うしな
田舎なら庭付きで6LDKプラス畳の間が3つとワードローブ部屋と倉庫部屋が確保できる
…ほどの広さは昔から住んでないとなかなか難しいが、
1億あれば離れが用意できるレベルの屋敷が建てられるな 金持ちは馬鹿だからいいんだよ
タワマン買わずに庶民の家買い占めるよりいいだろ 一戸建てのやつらがマンションのゴミステーションに
ゴミ捨てていくんだけど迷惑だからやめろ
こっちは管理費払ってんだ
ちょっと遠いからってうちのところ使うな いなかの安っぽいアパートですら家賃が月5万とかだろ
年でいったら60万、そこにさらに管理費までかかる
そんなアパートを借りるのは当然底辺層だから収入の半分近くが不動産に奪われる計算 >>816
電気、水道、排水設備、を固定すると住居とみなされて固定資産税とられるぞ。
車検はいらないのかな? >>886
最初はそうかもしれないけど、長くなると会社倒産とかいろいろ事情も変わってきて
ややこしくなったりするんじゃない？ >>27
解体費用は莫大になるからね放置されると周りが危険、国交省は解体積立金を早急に義務化させるべき、月5万以上になると思うけどな。 低層のマンションでさえ
大掛かりな修繕となるとたいがい追加徴収分が発生して
住人の同意が取れるまで大変なのに
タワマンなんかだと大掛かりな修繕なんて無理なんじゃないか。
俺の友人宅のマンショは築30年未満ぐらいらしいのだが
大掛かりな修繕をすることになり追加で百万に近い金額が発生して
住人の同意をつけるのに数年かかったと言っていた。 >>867
虫もエレベーターに乗って移動するんだなこれが 都会で生まれ育った人がタワーマンションをバカにするのはいいけど
田舎者が言っても説得力ゼロだからやめたほうがいいよ
なぜかと言うとタワーマンションに住んでるのは大半が地方出身者だから
昭和になかった物が平成末期に大量にできた理由を知らない田舎者がそこに住んでいるのさ >>850
踏切帳隣接の建売買う奴も気が狂ってると思うが
超広い幹線道路と平時5分間隔で電車が走りまくってる線路に挟まれたマン損とか狂気の沙汰だよｗ >>1
＞管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
なに言ってんだか。
出ていくってことは売却するわけだろう。
買い手が居れば、その人が払うし、
買い手が居なきゃ、払い続けなきゃならんから、こういう言い分はあり得ないんだけど。
素人かよ。 やっぱ、公営住宅で生保受けながら寝て暮らすのが真の情強
これはユーチューバーでも証明されている(｀・ω・´) マンションとか賃貸で住むならともかく
買うとかアホの極み
身の丈にあった場所での戸建一択だろ
将来的には大宮湾ができるらしいから
大宮駅以北の駅近がお薦め >>29
そもそも、それくらいの積み立て金を軽く払える人が買うもの >>818
西軽井沢のあたりだとそうでもない
だから西軽井沢のあたりを中心に地価上昇してるね
逆に軽井沢で駅前は好まれない、湿気が多いから >>887
クリクラとかプレミアムウォーターとか
一度ウォーターサーバー設置しちゃうと水道水は臭くて飲めなくなる 相続放棄マンション、積み上がる管理費滞納 価値に影響
マンションは築３０年で、部屋はすべてワンルーム。所有者は原則住まず、賃貸して家賃収入を得る「投資用マンション」として売り出されました。
女性はただ１人、所有者自身で住んでいました。売り出し価格は１部屋１９００万円前後だったといいますが、
今は「１００万円台後半で売れれば御の字。室内で死亡した『事故物件』だから１００万円を割っても不思議ではない」（地元の不動産業者）そうです。
結局、管理組合は、予納金を支払って管理人を立てた上で積み上がった滞納分を「損金」として処理せざるを得ないと考えています。
４年前に大規模修繕があり、修繕積立金は３４０万円。 マンション価値0円
しかも共同で維持修繕しないと崩壊する
特殊な条件下でのみ機能するもの 不動産にかけられるのは多くても収入の1割までだろ
半分も取られるようじゃ不動産のために働いてるのと変わらん タワマンでヘヤッシュを大量に撒いてみたっていう動画ないなｗ
ヒカキンはよｗ >>306
震災以降で工事費用が軒並み上がり続けてるから、更に10年後じゃどうなってるかわからないってうちの管理会社も言ってる
臨時徴収なんかあったらマジで話まとまらんだろな ホントに金持ちだけのマンションはいいよな 都会田和マンは意味があるだろ？金掛けても
田舎の一軒家の方が意味わからん 田舎も集合住宅にしろ >>904
金持ちこそ賃貸だと思うわ
普通や貧乏で賃貸とか金捨てるのと同じ タワマンの勝ち組は相続税節税で買う奴と賃貸で借りる奴
完全な負け犬は自分で住むためにローンまでして買う奴 高級老人ホーム調べたら駐車場付いてなかったりするから、不意かもな
調べてたら高齢者マンションなるものがでてきたｗ
大浴場や娯楽施設やレストランや医療施設もついてるらしい
これよくね？ としよりはいいけど若いのに田舎でマンション買う奴はなに考えてるのかわからんよ
贅沢しないなら同じ値段で戸建てが買える >>829
子供はだいたいのは、沖縄から東大まで
毎日通うわけではないではないから
通学費用以外の金が要るだろｗ >>915
歳を取ったら一戸建てを売ってマンションに引っ越すとか多いよ >>898
そればか
田舎なら 築30年戸建て買うがベスト 余裕持って修繕しすぎなんだよ
業者儲けさせるだけ
20年に一度で十分やろ 災害時には簡単にウンコナガレネーゼになるのがタワマン。 ビルメンでいま高層マンション管理してるけど
絶対に買いたくない。全てが糞。買うなら戸建 耐震構造で常に薄っすら揺れてる中で生活するのって体壊しそうやな まあ、田舎から東京に出て来て、駅近タワマンに住んで、夫婦でフルタイム共働きして、子供はお受験・中学入試して・・・・
頑張って広告代理店に踊らされてください 子供部屋おぢさんはサ高住だろ
自身も老化してくるし
そのうち引きこもりの認知症問題とか表面化しそうｗ >>898
賃貸暮らしだともっといい賃貸マンションが出来たらすぐに引っ越し出来るからなあ
分譲をローン組んでまで買っちゃったらなかなかそんなフットワーク軽くは行かない 今住んでるマンションが11F建ての賃貸で3Fなんだけどちょうどいいわ 戸建ては木造、マンションは鉄骨だぞ
鉄筋戸建てがマンションより良いのは間違いないが、木造ならダメだよ 古くなったら、一棟単位で直さないといけないなんて。
田舎住まいが嫌どころの問題じゃないな。
高層住宅は賃貸か、新築物件を買って売れるうちに売って新品を転々とするか。 >>904
スタジオ扱いで経費で落とせるからな
でもそれに飽き足らず戸建ての豪邸を建てようと模索し始めると思うよ 10年位で転売するのがいいだろ
いい場所なら値下がりしないので上手く行けば１０年間支払った分が戻る
リスクはあるけどな >>929
ああそれ付いてるだけってやつでしょ
要介護になったら自分で病院とか探さないといけないやつよ >>937
タワマン現場って病院ホテル商業施設並みに糞？
因みに元病院現場上がりだけど
どっちがキツい？ >>812
やっぱり綺麗な方が良いからね
年数立つと色んなところに綻びが出てくるし レス数が950を超えています。1000を超えると書き込みができなくなります。
