【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」 マンション管理士が警鐘
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。 一軒家だって どんどん朽ちていくし
田和マン以下の金で買える場所は 地域が朽ちていく JAP >>9
そのぐらい出さないと
田舎の平屋の開放感を都会では得られない 戸建て戸建て言うが最近の戸建てってウサギ小屋じゃん、あんなん住みたくない
それなりのサイズだと7000万〜くらいだし
ちなみに田舎は人が住むとこじゃない やはり公務員最強だな。知り合いの三十代夫婦が先日数千万ロ―ンで都内の一戸建て買った。返済に自信あるんだろう タワマンって金持ちが愛人に買ってやるもんだろ。なんでファミリーで住んでんだよw
ラブホに泊まるファミリーみたいで笑えるw 庶民が無理して買うタワマンはやばい。金持ちが住むタワマンは最初高いけど消耗が少ない設計。 もう一回そのマンション買うぐらいの管理費がかかるわけだ
そりゃ大変だ つーかそろそろ家を自己所有するのやめたらいいと思う タワマンなんて上に行けば行くほど傾いているよ
あらゆる面で
安定はしない >>933
自分もそれ考えてる
足悪くなって2階に行くのが億劫になったら捨て値で売り払ってマンションへ 100世帯以下で10階建程度がお勧め
世帯数は少なくても多過ぎても資金面でキツイ 地震でエレベーターが止まったら40階でも50階でも足で上がるんやで
登山並みじゃん？ >>263
＞けっきょく修繕費や維持費等
＞ふくめて５０００万円くらいになる。
まさにその通りなのだが、
その数字を現実的に感じられる人が少ない 中古の一軒屋が安いというのは大間違い
修繕しなければならないから結局購入以上の費用が掛かる
日本の家はすぐ老朽化するからな >>955
だよなぁ
3階建てでギチギチで建ってるから正直マンションと変わらんな >>938
一級建築士試験でその辺の問題が出題される
国交省の試験ですら問題視してる建物 俺も田舎でゆっくり住みたい
でも最近の田舎は怪しい外国人がうろうろしてんだろ そもそも住みかなんぞ所有したくない
とにかく根が生えるのも縛られるのはうんざりだ >>520
12年目で足場組んで屋根・外壁・ベランダ防水塗装・シーリングやり直ししたが500万もかからないぞ
広さにもよるがせいぜい150万程度かと
加えて10年目でガス給湯器が故障して数万で修理したくらい
あとそろそろエアコンが効きにくくなってきたから来年から更新していく予定 マンションなんかただのコンクリの塊だろ
オレは業者だから分かるが
ジャリに水混ぜただけのただのコンクリなんかに何の価値もないよ
耐久性もゼロ等しい タワマンは登山用品は常備だよ
いざというときはザイル一本に命を託すから タワマン物件が売りに出されなくなったとたんこの記事
分かりやすいなｗ 機械式駐車場の維持管理にも多額の費用
あの負の財産かｗ
近くのマンション撤去してたな >>953
それは税金が高いからだ
すべての不動産コストには税金が反映されている 昔から、金持ってたら都心に一戸建てですよ
タワマンとか中国人、滞納者がいないわけないでしょ 賃料＜ランニングコストがヤバいって話だろ？
デフレになるほどの大衆の購買力ならヤバいってだけの話だ。
別に不動産だけの話じゃない。 リバーシティ21なら大規模修繕無事終了で
高層階いまだ1億以上じゃん 金持ちはマンションオーナーで
基本は貸すために買う
貧乏人がローン組んで一か八か買うとか怖い >>956
坪40万以上出さないと都内のどこかは分からないけどいい家建てられないよ
公務員は給料上がってるから余裕だろうけど 交通網から離れた場所にいるほうが余程悲劇だろ
人生何年分損するわけ？ ワンフロア５部屋×１５Ｆくらいのマンションでさえ修繕になかなか住人の了解を取り付けられないのに
高層マンションなんか修繕するのはまず無理だよなｗ >>948
要介護になったらさすがに病院のケースワーカーが手伝ってくれるやろ？
家族いないなら
でも高齢者マンションて施設内コミュニティも充実してるし、緊急時も対応してくれるし、なにより健康でも住めるしよくね？ バブル時代に建てられたものって
建設現場の下っ端の下っ端のバイトの末端まで真面目な
時給７００円くらいで日本人がつくってたよね
今は、日本語わかんないDQN外国人や地方から上京してきたばかりの
くせのあるDQN日本人とかが時給１０００円以上で
給料余裕ない終身雇用でもない名ばかり派遣社員みたいなのに
使われてつくってるよね
コストは以前よりかかってる上に、無責任で、会社や職場を恨んでるような
連中だらけでつくるんだから
そりゃ適当なもんができるに決まってるわ
てかそれでも日本で７割日本人でつくられるから世界と比べたら
世界一マシなわけで
今時、中国とか韓国とか東南アジアとかでつくられる
巨大建築なんて建物の中に入るだけでゾッとするわ。。。 >>955
ウサギ小屋ってマンションは鶏舎じゃん
卵産まされるあの金属のかごみたいな 展望なんて１ヶ月で飽きるからな
俺も海沿いに憧れで住んで見たけどすぐ飽きた
塩害もあるし気がつけば半年もうみに行ってないわ >>509
言い得て妙
東京でも大阪でも昭和40年代の
下町感ぐらいで丁度いいだろ
明治時代・京都の瓦屋根が綺麗なこと
戻せ戻せ
>>1 終身雇用制度が崩壊しつつあるから転売も厳しくなるよ スラムタワーになるんだろう
昔の香港の九龍城のようにカオスな世界になるのだ このスレッドは１０００を超えました。
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