【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>109
年金とか医療とか経済ボロボロだろうから、タワマンの廃墟化なんて大した
問題と認識されないだろうね >>1
http://takemizu.life.coocan.jp/bousaicolumn/column/tokyo/risk.html
最近巨大なタワーが建造され連日多数の人を集めているが、ここは軟弱沖積層の厚いゼロメートル低地で、関東大震災のとき震度7の強震動が生じて多数の建物が倒壊し、次いで全面焼失して数万という大量死者がでた地区の真っ只中にある。
たとえタワー本体の耐震性が設計上は高くしてあるとしても、大きな振幅の揺れは必ず生じ、周辺の施設は破壊され交通・通信路は断たれ、このタワーが集めた多数の人々を危険に陥れる。
なお耐震技術については、建物が高いほど周期の長い震動に共振するということは力学の初等知識であるにもかかわらず、超高層建物を林立させてから新しい事実のように長周期震動を問題にしているという不可思議な現実がある。 エルザタワー55の竣工が21年前だが何か問題あるのかな？ >>85
地震の多い日本だと尚更大変だな
阪神大震災のあと傷んだマンションの修繕で延々揉めてるっての聞いてから
マンションって出来たら避けたほうが良いと思ったわ >>112 あれ BNFの場合単なるトレードルームでしょ とっくに売ってるだろうし
豪勢な戸建に住んでるか海外に移住してるんじゃない？ アキバの例の物件も
１０年数十億の利益だして売り抜けたようだし 子育ては注意したほうがいいな
高所平気症とかいうのかな
大怪我しやすい子どもが増えてるらしいし >>117 主力購買層が家庭持ちだろうから子育て適性は重要だろうよ タワマンは別荘として使うものであり、メインで住むところじゃない
ベストは戸建てだが、それも資金的には厳しい人が多い
今の時代、いつ職が無くなるか変わるかも未知数なので長期ローンも不安が残る
だから昔から言われてるだろ
働いてる間は賃貸が一番便利
家族構成に合わせて借り換え
退職金で、夫婦だけで住む戸建てか分譲マンション >>77
もう自民党が移民国家にしてるから無理
古きよき日本は経団連利権の自民党のために
多民族国家になる
ニューヨークみたいなもんだマジで
地方のこっちでもすでに中国人やベトナム人が犯罪してるしな
クソ自民党のせいでよ 武蔵小杉の改札渋滞は収まったのかな？
増築やってたよね タワーマンションの真実
×夜景が綺麗
部屋を真っ暗にして夜景なんか見るわけない
×朝のエレベーターが大行列、ウンコ臭い
×変な住人が多い
バカとなんちゃらは高いところが好き
体に感じない微妙な揺れで精神に不調をきたす人が多い
×流産しやすい
×降りるのが億劫でひきこもり化しやすい
×震災の時は階段必須
×欧米では底辺が仕方なく住むのがタワマン
なぜか日本では自ら住みたがる
×高所平気症で子供が落下
子供の社会性が身に付かず知能が伸びにくい >>59
前に賃貸で住んでたタワマンには、フロアや地下に各戸広めのトランクルームがあったよ。 10階ぐらいがちょうどいいよ
虫が飛んでこないから >>83
わかるよ
山形の上山にある謎のタワマンだろwww.
異様すぎるわな タワマンは10Ｆも行けば夜は自然の風でエアコン要らず
向かいに何もないから窓全開に出来るし涼しくてよーう眠れるな
冬は日当たり良いのでポカポカ。逆に夏場の西日はキツイけど >>116
梅田に初の高層マンション計画されたの阪神大震災の後なんだけど
大丈夫かよって思った イスラエルのイスタフ遺跡のコンクリートは作られてから九千年
ローマ帝国時代のローマンコンクリート建築物は二千年経った今でもまだ現役だと言うのに
現代のコンクリートの寿命は好条件化で100年………
もし現代の有り様を古代人が見れたとしたら
古代の建築家に鼻で笑われるんだろうな >×欧米では底辺が仕方なく住むのがタワマン
しばらくNYいたけどこれホントそう思ったわｗ >>109
年を追うごとに修繕積み立ての金額が上がっていく
想定外の費用が発生して、住民理事会がカオスと化し意見の集約さえ難しくなり
何も進まないまま金のあるやつがまず逃げ出し、残った必死君達がやりくりしようとする >>120
イギリスの集合住宅の話と日本国内のタワマン購入者の話がごちゃまぜになってる？ >>121
働いている間といっても、30年近く賃貸でいるよりは
一旦購入しちゃった方が広い家に安く住めるからいいと思ってる
自分はそういう算段で戸建てを購入した >>96
ど田舎の家ってすごいしっかりした造りしてる
ホントの贅沢ってのは何かを考えさせられる
>>100
小屋裏とか夏は無理だろうね
密閉型の住宅って北欧や寒い所には適してる >>136
一軒家ならそのへん自分の裁量で出来るからな >>133
ローマ建築みたいに壁厚数メートルとかで良いなら
二千年持つよ 今金持ってる人が20年後も金持ちかどうかなんて分からないからな仕方ない >>133 日本の場合は、地震があるので、また別基準となるかな。
定期的に立て直したほうが、日本には向いてそうだが。 ログハウスでいいよ
どんどんきって花粉症減らそうず >>123
改札増やしたから解消した。今後タワマン5本作るのでホームも増築する
武蔵小杉のタワマン一期で全部屋蒸発したから２期販売は値上げしたらしい 都心にタワマン少なすぎ、ボロアパートだらけで
中国人ですら、衝撃受けてるんだよ
というか中国のほうが住居ビルが多くある
山手線内は全部タワマンにしろや
地震国だからってあまりに都心に住宅なさすぎで
通勤片道1時間半当たり前って 水害に強く起伏がなく平坦で人口100万以上でJRか地下鉄が走ってて今後30年は増え続ける街で駅から徒歩5分以内
この条件を満たさない限りマンションだろうが戸建だろうがオワコン 移民問題や経済など２０年後の日本がどうなってるのか考えるだけでもゾッとするわな >>141
戸建は個人所用なので、老朽化しても
ぶっちゃけ我慢するという選択肢が可能だけど
マンションは共有財産だからな 解体コストを誰がどう負担するのかについての合意形成コストが
売買価格にどう反映されてるいるかがミソといえばミソ。 でもお前らも本当はタワマンに住んで友人、知人に自慢したいんだろ？
「エレベーターがなかなか来なくて大変だよw」
「夜景は3日で飽きるよw」
なんて言いながらさ >>146
日本での東横インやアパホテル並みのシングルでも閑散期150ドル位で泊まれたらラッキーな場所だもんな
よくみな住んでると思うわｗ 20年後は地下のマンションが大人気に。
略してチカマン どの建築もそうじゃんw
そうしないと建築業界儲からんし >>148
宅建やるとわかるよ
法律で高層は立てられる場所が決められてる
中国は逆に無法ぎみだから自由なんでしょ >>137
高層の子育ては子供に悪影響しかない世界中で問題視されてて日本でも一級建築士の試験に出題されるほど国交省も認識してる 欧米でもセレブはトランプタワーとかに住んでるけどな >>147
最近ニュースにならないと思っていたがやっぱそうか
ホームの混雑も解消するといいが、ホームが増えてもダイヤ的に本数増えないとあまり効果ないかね ネットで散々叩かれてる狭小3階建に住んでる。
一気に3階まで上がることは滅多に無いから問題無い。
マンションだとローン以外の固定費高すぎるし、管理組合の付き合いも面倒。
狭くても戸建の方がいい 古いマンションは相続してもただのお荷物ゴミ
まあ古い一戸建ても同じだけど土地がある分まだまし
これからは相続流れの格安物件も激増する >>160
高く売れば売れるでしょ
どうせ見栄なんだから 賢い人は杉並区に住むと
そういえば杉並区にはタワマン無いような。高さ制限など規制が厳しい所が多いし戸建が多いし。
国勢調査の結果を元に、東京23区の「駅別」の大卒比率を算出した結果
上位10位に杉並区内の駅が4駅もランクイン！
https://www.sumai-surfin.com/k/201505/gakureki/
【1位】浜田山 （杉並区） ←京王井の頭線
【2位】田園調布 （大田区）←東急東横線
【3位】多摩川 （大田区） ←田園調布の隣駅
【4位】半蔵門 （千代田区）
【5位】西永福 （杉並区） ←京王井の頭線
【6位】西荻窪 （杉並区） ←JR中央線
【7位】麹町（千代田区）
【8位】荻窪 （杉並区） ←JR中央線
【9位】市ヶ谷 （千代田区）
【10位】牛込神楽坂 （新宿区）
大卒以上の比率「沿線」上位
【1位】京王井の頭線 ←23区の全14駅の内、6駅が杉並区なんで
【2位】東急東横線
【3位】JR中央線 ←杉並4駅の効果かな >>153
以前そういう自慢する奴がいて「ホント住むところじゃないよ〜＾＾；」と言ってたんで「だよな」と同意したら切れられたわｗ
肯定したのに何で・・・ >>161
んーっと 話がかみ合ってないような気がする >>150
いまのまま進むなら
20年後日本はないと断言できる
中国の傘下かアメリカの傘下の自治区になってる
チベットみたいなもんだな 戸建てだと介護が厳しかったかも
あちらこちらと外に出られる場所があるからね
そう言う面ではマンションで良かったのかもしれない
ただ子育ては別だろうなーとは思った
子供らが来たら大変。基本的にもうずっとエアコン タワマンなんて新築で買って長くても10年で売るだろ
それ以降は入れ替わりでスラム化が始まる 高層階で暮らすようになってから
寝ても妙に疲れがとれん >>167
そういうのあてにするのって頭の悪い人ばっかなんだが・・・ >>166
太陽光が入らない場所に住みたくないｗ
高層階以上に鬱になりそう 時限爆弾のために多額のローン組んでるのか
つれ〜人生つれ〜 >>153
>>153
優秀な奴がそんなのに億つかうなら
バリ島やドバイにリゾートでも買ってるわ >>171
いや、タワマンの問題点の話なんてしてない >>176
やっぱり田舎のほうが環境は良いと思うよ
ただムカデとかがいるでしょう
たまーに噛まれるからね >>161
それって、事実無根のガセネタなんだよ。
そういった危険性を指摘する少数意見の研究結果はあっても、
イギリスやフランスで高層での子育てが禁止された事実は一度としてないよ。 東京出身は湾岸エリアのタワマンなんか手を出さない。
地方出身の収入のいいサラリーマンが引っかかってる。
所沢の億ションよりはマシだと思うけど 百恵ちゃんの新居だった高輪のマンションなんて築40年でもまだ資産価値高い >>162
ハリウッドのセレブは豪邸が多いけどな
ビル・ゲイツ邸はかなり広いよ
バフェット邸は質素な戸建てだけど >>174
タワマン住みの子供は成績悪いてデータあるからな親もそうなんだろ >>164
向かいに新築2世帯で引っ越して来たが婆さんが階段で転倒して
アタマ打ち車椅子になった
メチャ元気な婆さんで孫と幸せいっぱいだったのに動かないとボケたみたいに
話さなくなってしまった。若い人なら良いとは思う ちなみに修繕積立金 6万円とか普通にある
これに管理費1万5千円が別にかかって7万5千円出ていく
タワマンなら、これを超えて来る可能性もあるというお話 地方のリゾートマンションと都内のタワーマンションを比較する時点で
この記事はおかしい こういうのって普通に考えて想定できると思うんだけど考えが及ばない人っているんだな
いつでも転居可能なくらい金持ってるならマンションもありだが、そうでない人がマンションに住むってのが信じられんわ
今は良くても年々住民の層も環境も悪くなってくのにな スピリチュアル的な観点から申しますとマンションは最悪です
バカが引き寄せあって一緒に住んでいるようなもんです
何か起きたらみんなで自滅します 自分は住むなら３階までだな
それ以上は上がるのがめんどい >>186
手抜きされずきっちり施工されたマンションは築年数関係なく人気あるらしいし売ってくれって言う営業がやってくるらしい
立地も大事だろうけど >>178
普通はそう思うだろ。
でも
「有害な紫外線を完全シャットアウト」
とかアンチエイジングを謳えば
それなりに食いついてくる タワマンではなくって、たまたま空いていた人気のところで、
抽選でそこしかなくって当たったから住んでいるけど、景色は良いよ。山と川に囲まれていて
花火大会も見られる
やはり自然がないと厳しいものがある
ベランダでも植物とか最近は育てられるように色々な設備があるらしいね >>59
戸建も持っていて、そこを道具置き場にしている
絵を描く人や陶芸する人はアトリエとかも >>154
だからルームシェアで家賃折半してるし、ホムレスも多いよね
ハーレムのあたりや、東に言ってブロンクスやブルックリンだと、安いかもね
毎週、銃撃事件起きてるがwww
ブロンクスとか、マジ怖いからなあ
アメリカの何が怖いて他人種のブロックに知らずにはいると、めちゃめちゃ目立つからなあ ローン抱えてさらに毎月10万近く出ていくのか・・・ 本当は修繕費を今の3倍ぐらい取らないとツケが回ってしまうのかも >>164
俺も都内駅近狭小戸建だわ
言いたい奴には言わせとけw
楽チン過ぎて最高 タワマンに限らず分譲住宅買うくらいなら賃貸にしとけと数十年前から言われていた
老朽化を待たずとも地震で耐震性落ちたときに同じ問題に直面する
金あるなら戸建て買っとけ >>198
なんか悪いこと言っちゃったね
いや、杉並はいいところだよｗｗ >>157
地下100階建ての家という絵本があったなｗ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
