【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86 金持ちはとっとと売り逃げして次の買ってんだよね
無理して買った一般ぴーぽーはバカを見る 配当王のJNJなんかは税引き後でも2%の利回りがあって
配当金も毎年5%ずつ上がっていくんだから
0.5%の住宅ローンなんて借りれるだけ借りといて生活防衛資金を残して投資すればいいんだよ >>3
昔ながらの低層マンションはメンテ性的に別に問題ない
高層マンションはメンテ性悪いし実際問題取り壊せないから立地が悪いとスラム化待った無し >>928
3年前に神奈川県湘南地方の団地を仮眠場所として借りたけど
そんなことなかった
ただ、高齢化が激しいのと生保世帯はいたけど
高齢生保は仕方ないし、しかも古くからの居住者だからそういう意味では問題ない
でも、今時って団地借りただけで会社が底を居住場所として自治体に申告したので
慌てて解約して退職した
まぢ、むかつくw
あのまま暮らしていたら生保まで持ち込みたかった >>867
熱海は最近復活してるね
駅前にあるタワマンいくらくらいなんだろう? >>956
たまにホテルで高層階の部屋に泊まってスゲーって思うのが一番良いのに
普段の生活でそれしてたら何も楽しくないと思うんだが マンション楽だよ
防犯楽だし長期不在もオケ
エントランスも庭の手入れもやってくれる
ゴミもいつでも出せる
生きてる間だけ持てばいいし >>845
地方のマンションは戸建て並みに固定資産税が下がるから悪くはない。 >>932
>家にお金をかけないで
え?公園にでも住むん??? 熱海の復活は地元民にとっても謎だけどなw
マーケティングがうまく行った例だろうなw 江東区とかのタワマンなんて、地方出身者しかいない悪寒 >>891
まともな人間はそんなデータを鵜呑みにして信用してないよ。
あまりにも馬鹿げた主張だからね。
いずれにせよ、現状のイギリスやアメリカの大都市でそんな事実は
無いことだけは断言できるね。実際にそういった環境で住んでる人がいるわけだから。
世間知らずだけがそんな馬鹿げた情報を盲目的に鵜呑みにすればいいよ。 >>964
ビーチが綺麗なんだよ
クルーザーに乗ってるなら関係ない >>965
都心の公園住みならある意味勝ち組
あと、多摩川の河川敷も大田区と川崎市じゃ全然グレードが違う >>959
老人や共働きが増えたから
ホテルの一室に住むように楽に暮らしたい人が増えた
だからマンション人気なんだよ >59
絵が趣味の住人は、下層階にアトリエと言うか物置部屋も持ってた
あとはガレージ2つ所有して壁ぶち抜いて『趣味の空間』を創ってる人は居た
どっちも話しかければ喜んで自慢してくれるから…知ってる >>954
立地が悪いところに高層マンションってそもそも売れないだろw 上に伸ばす構造って限られた土地により多く住まわせる機能なのに上に行くほど高いって良く分からん理屈だと思う。 下田まじ沖縄だから
もちろん北部の沖縄ほどではないけど >>962
埼玉は人口増えてるぞ
なんというか、関東平野って広いから戸建て建てる土地もありあまってるのな >>950
郊外って言うったって通勤1時間圏内なw
都内wの足立区wや青梅wよりよほど良いぞ タワマンはまず通勤時間帯に部屋のドアから一階の玄関にたどり着くまで何分かかるかが大事
エレベーター降りてきたら満員見送りとか地獄だし >>978
もう世田谷や田園調布も空き家だらけだよ そもそも構造上無理があるから、地震来たら2階とかぺちゃんこになるやろ >>974
愚民どもが足の下にいるというのと
愚民どもが頭の上にいるというのと
気分の違い 通勤する必要さえなくなれば草津温泉あたりに住みたい 沼津の内浦のあたりに大きな邸宅がいくつも建ってきてる
金持ちの目線はそちらに移ってる
津波は注意だけどねw タワマン増えるとセメント屋や鉄筋屋が肥えてるんだろうなw
麻生セメントとかw
安倍氏はもと神戸製鋼だっけ?w >>932
新築戸建に住んで旅行三昧の人生ですけど 立地の悪いタワマンといえばこれ
山形のスカイタワー41
https://www.mansion-review.jp/mansion/713142.html
昔4000万とか言われてたけど随分安くなってるな >>992
そのためには動物が必要だな
動物を飼うために動物可の物件に引っ越さないと
やることが山積みだぁ タワマンって一瞬夢を見るために買うならあり
但し、一瞬ね() このスレッドは1000を超えました。
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