【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 カナダの研究だが
研究チームは、2007〜2012年に管轄内のマンションで心肺停止を起こした
約8000人を対象に生存率を調べた。退院まで生存していた人はたった3.8％で
あった。1〜2階に住む約6000人の生存率は4.2％だったのに対し、3階以上
の約2000人の生存率は2.6％。16階以上では1％未満、25階以上ではゼロだった。 >>29
いくらでもいい、って売れるの？
ローンないなら塩漬けでもいいけど管理費と固定資産税は払わないとね
修繕積立金も上がるのは必至だから大変な負動産 一生家賃払い続ける賃貸と違って、購入は買った後はお金あんまり掛からないから絶対いい！
って聞いたんだけど？
直すことを考えたら、2階のない平屋最強
屋根が軽いし邪魔な2階部分がないからナンボでも直せる
柱を外して抜いて取り替えるのもラク
平屋最高
>>167
杉並といえば中核派。
中学生が学校で、鉄パイプを持って
頭を殴りあってるようなところだろ。 >>214
田舎はそういうところがいいよね
お金がたっぷりとあれば、私はド田舎がいいわ
なんか親戚のところだけど、入り口は日本庭園で、内側に離れと、納屋と、
庭があるんだよね
しかも森と川に囲まれていて、綺麗なんだよね >>224
２０分くらいで十分だから真っ暗な部屋で引きこもってない限り大丈夫 14階で100邸くらいの板マンにしとけ、一番無難でコスパいい。 そりゃそうだろ
今首都高の老朽化が問題になってんだから >>206
さらに電気ガス水道TV電話に子供がいたら習い事+α 車があったら車の維持管理費
これに食費と保険料と続いてがんじがらめフィニッシュです
月40万超え いっぱい働いてね あっ自営業ならこれに税金も追撃なのでヨロシク >>205
アパートの前に座ったりスケボーやってる黒人たちの通りを歩くのが平気な豪傑なら安く上がっていいよな、あの辺は
最近厳しいからほとんど何もしてこないんだけどね
変に睨んだり写真撮ったりしなければ >>231
それは救助までに係る時間の問題でしかないだろうな。
戸建てでも病院まで時間がかかるのでらべ結果は同じ。 >>176
なんか、長周期動があるような気がする。 >>230
マンションは24時間ゴミだせるからね
戸建ては専業主婦の多かった
昔のもの
戸建て住みは面倒臭い
世田谷や田園調布も戸建ては空き家に >>178
どんどん掘り進めば、地球内部の太陽が見えるぞｗ マンションは10年もすれば水廻りの修繕が必要になる。
電気が止まれば何も出来ず住めないしな。
簡単にウンコナガレネーゼになるし。 平屋に越してきたが冬はスースーして寒い、夏は暑い、最悪だ
しかしマンションに住んでた頃に比べたら外出も増えたし積極的な性格になった
地に足をつけて寝た方が健全な精神になるようだ >>24
なんの既視感と思ったがこれだったか
インドの2ちゃんねらは消臭力マンションとか言ってそう >>247
＞世田谷や田園調布も戸建ては空き家に
それは金額的要因 >>223
2003年に3980万で買った
いまなら5000万はするかも >>254
戸建て住みは面倒なんだよ
老人、共働きが増えたから >>242
住んで10年近く経つが未だに医者夫婦がこの辺で土地探してるとか某芸能関係（誰だよw）がとかで売ってくれチラシが入ってくる
都心まで30分圏内だけど都内じゃないんだがな >>245
オリジナル：100階建ての家
地下100階建ての家
海の100階建ての家
空の100階建ての家
シリーズ化されているｗ >>192
なるよね、それくらい
大規模修繕の恐ろしさを知らない人が多いと思う
あの不自由さがタワマンで再現されるとか悪夢
ま、頭がお花畑の人でもさすがに理解できる良い機会になるかも
それでも大規模修繕が可能ならまだマシ
手がける会社が少ないから相見積もり取りようもない、言い値でやるしかないし、無理と言われたら修繕できない
１戸当たり100万の追加徴収とか現実になる恐れもあるよね >>255
安いね
4000万ぐらいなら1馬力でも買えそう
共働きで子供放置とか嫌なんだよな なんか田舎で木彫りの格子戸が盗まれているんだけど
うちも祖母の家にいったら他の簡単のがしてあって「アレ？」って感じだったんだけど
誰が盗むんだろう？ 平屋は面積が横に大きい分、土地が必要になるのと虫の侵入が気になる
平屋も普通の戸建も狭小もマンションも一長一短だわ >>247
何時でも転居できるようにしてあるマンション購入組は勝ち組だけど、
ローン組んで逃げられないやつはサドンデス待ち。強運の持ち主なら逃げ切れるかもな。 >>248
一時期賃貸で住んでた
ウルセエよ
窓開けてらんない
休日の朝は子供キャーキャー、昼はババアの
チャリのブレーキ音、夜は知らないおっさん
が覗いてくるし >>263
あの頃投げ売りだったからなあ
もっとカネあれば都心まで行ってたかも >>258
現実にその物件は動いてる？
それ、釣りだよ
いくらでもある、どこのマンションにてもあるよ
本気にしてるの？
資産価値があると思わせたくためのもの これからますます共働きが増えるから
戸建ては空き家になるよ >>235
衆院選の杉並の選挙区（東京8区）は自民無敗の地。
20年以上、自民党の石原伸晃しか当選していない。
杉並区は右派の区議も多い。過去に結構きわどい発言して左翼メディアに騒がれた人達も当選していた。
48人の区議の内の1人が極左（中核派）でそればかりが目立つけど。
前区長の山田区長時代の2005年、杉並区は保守派が作った「新しい歴史教科書」を全国の公立校で初の採択
韓国人団体や左翼が各地から集まり抗議して区役所を取り囲んだが、構わず杉並は採択。暴れた左翼は逮捕。 >>255 都内でだが、２３区内？
その１０年前なら、狭小でも億以上しかなかったが、そこまで下がってたのか。 >>170
日本の政官業は親中派だらけだから、一歩間違えば勢力圏に飲み込まれる危険はあるかもな。
すべてはトランプ頼みだな。 >>221
全部の地域じゃないが、一部では禁止されてる厚生省が嘘言うかね国だよ国君より信用できるよ
平成6年度厚生省心身障害研究 生活環境が子どもの健康や心身の発達におよぼす影響に関する研究「居住環境の妊婦に及ぼす健康影響について」 >>248
一階は通勤したりクルマやバイク乗る奴にはいいな
専用庭で家庭菜園とかも楽しそう 大都会は人が暮らすような環境じゃないと思う事がある
だけど病院とかが便利だから都市部に老人が増えているよね
一軒家というのは、都市部では面倒臭くひたすら暑いだけ
田舎の景色の良いところだと良いけどね >>272
売れない物件だと思う
最初に4,000万しないなら、そんなとこは誰も買わない >>248
マンションのメリットゼロじゃん
防犯面と虫入ってこないとか マンションで1階とかマンションの高さという数少ないメリットの一つを捨てているようなもの
自分はそういう認識だわ タワマンでも、一階で庭と専用駐車場付いてる部屋あるよな
最上階より、あっちの方が圧倒的に利便性が良い >>261
一時期中国人が買い漁っていたそうだけど、そもそも修繕積立金払ってくれないってホント？
結局逃げられない奴らが血を吐きながらバックレた奴らの分も負担するんだね。
これが「分譲」「区分所有」の現実だね。 毎年こんな記事書いてるよな。マンションなんたら師は。
ベースが「入居者による滞納の恐れ」とかだし、ただの不安煽りでしかない。 >>269
そう思ってウォッチしてるんだけど、土地が出るとたいていは蒸発するな
この前サイトにリアルタイムで出た土地を冷やかしで数時間後に見に行ったらもう商談中とかなってたし
建売は1か月くらい持つかな
でも殆どが完成前に済マークが付く 老朽化すると修繕費上がるけど物件価格も償却されていくからね
更に大規模修繕でリファインすると償却価格も巻き戻る
戸建てではリフォームしてもそうは行かず建て直しとなり全てパーになる >>272
23区内の南の方ですよ
青山近い狭小が8000万円台で売ってて、あの時もっとカネがあればなあと悔しかった(´・ω・｀) >>283
自分の上に数十人も住んでると思うとなんか怖い >>157
２０年後は需要減で値崩れサゲマン
維持費払えず処分でアゲマンだろｗ >>247
田園調布は、最低敷地面積縛りがあるからな。他のところは、お屋敷が相続されると4分割くらいして新築建売で売れてる。
田園調布は、元の面積のままでは買い手がつかない。買えるような金持ちは、今じゃ都心思考が強いからね。 マンションで１階でも場所によるんじゃない？
なんか鬱蒼と緑と川のある小道で、マンションの１Fの庭とそういう場所が
一体化しているところがあって、夏でも涼しそうだし、市が季節ごとのお花を植えてくれているから
良いんじゃないかね？
普通の道路だと嫌だろうね 確かに都心は便利だけどさ
将来のメンテとか建て替えでもめなきゃ良いが >>283
上から何が降ってくるか分かったもんじゃねえぞ
外なんで出れねえよｗ うちは高台の５階建てマンションの５階だからすげー視界が広がってて快適だわ。
エレベーターは５階までが限界。
それ以上だともうイライラで待てないな。 子育て世帯が多いと一階はうるさいし井戸端会議もあるし大変らしいよ マンションの1Fの専用庭は上階の奴が煙草の吸い殻落としてきたり
ベランダの水やりしたのが降ってきたり散々。
もちろん何してても上階の奴らがジロジロ見てる。
戸建ての庭のようなプライベートな空間じゃない。 マンションの一階で庭付きだと上からもの落ちてきたりするのが怖いんだが >>285
実際買ってマンション住んでた時は不安で仕方なかったよ
もう売って15年以上経つけど
煽りと思える神経がわからない あまり神経質だと1階には住まないほうが良いだろうね
>>300
絶対はないけど、あそこら辺で川が氾濫したというのは聞いた事がない
それにその為の保険じゃないかね？ 島崎和歌子がタワーマンションの低層階にすむ友達が居るってバカにしてたな >>301
即是に逃げれる財力あるならマンション。
長年ローン組んで最後は終の住処なら戸建て。 海外を見るとタワマンは将来的にスラム化する傾向が強い。特に大量移民者が中心だな。 なんか嫉妬がうずまいてるなぁ…
都心の高層マンションに住んでるけどめっちゃ快適だよぉ(-。-)y-゜゜゜ >>73
金持ち用の塾を経営してる人の記事があって
高層階で育児やると子供が顕著に情緒不安定になると言っていたよ
普通の感覚が身につかないらしい オリンピックで使った場所が売りに出されるね
もう出されたんだっけ？ >>298
そんな自治崩壊してるだろw
その手のマンションなんて大抵議事録みれば一発
ない物件選べばいいだけ 上は男の子３人の5人家族で365日旅行にも行かず部屋で暴れ放題
左は黒いボクシーにDADというステッカーを貼っている4人家族で重低音音楽＆ベランダ喫煙
右は同じ様なマンションの外壁が5ｍの距離にドーン うちのマンションはだいぶんとうがたってるけど買ってリフォームして売る
不動産屋が付加価値を出してくれて値が上がりつつあるし若い世代が増えた
駅にも商店街にも近いからかな先は結構いい >>288
大規模修繕って言ったって躯体ごとリフレッシュできる訳じゃなし。 >>297
子育て時期は、そういうところが安心
人の目がある、生活音がするって大事なんだよ
１階なら、子どもが多少走っても気兼ねないし
何より主婦はゴミ出しや買物が楽チン
もう子どもは巣立ったけど、１階の気楽さはやめられないわ
玄関開けて、駐車場の車まで15秒だし >>285
区分所有法をよく読んだ方がいいぞ。読んで何とも思わなければ、そのまま住み続けるがよろし。 夫が単身赴任で海外の3◯階に住んでるけど
エレベーターがよく故障するから恐ろしいって 何であんなの買うのかな、バカなのかな、ババ抜きでもやってるのかな
って最初から思ってた 高層階に住むと駅直結でもエレベーター渋滞で駅まで15分くらいかかるらしな >>275
自分もイギリスのどの地域でそういった規制があったのか
その根拠を徹底的に調べたけど出てこないんだよ。
国交省が参考にしたイギリスの法令などがあるならぜひとも教えてほしい。
個人的な経験ではあり得ないと思う。どんな地方都市にいっても4階以上は確実に存在するし、
10階以上、20階建て以上という建物も点在している。
可能性としてあるのは、サッチャー政権時代に低所得者向けの高層カウンシルフラットを推奨した時代があったんだけど、
それに反発する形で局所的・一時的にあった可能性は否定はできないけど現在では存在するとは思えない。 >>308 現在については、殆ど否定されてない。
ローン組も多いので、それで大規模修繕を迎えたら、厳しいねというのが、この記事の趣旨ね。
もちろんキャッシュ購入組は、そんなの関係なく、先に売り払って逃げ出せばいいのだろうけどね。
ローン残での売り出しもできなくもないのだが、どっちかというと、セミプロ向きというか・・・ 自治や管理が上手くいくという前提で作られているが、
実際には未来永劫上手くいくとは限らないわけで、
そういうリスクがどこまで価格に反映されているのか
という点がミソ。 >>298
1Ｆ専用庭付は曰く付きみたいなもんだね
パンフレットだと良く見えるけど実際は上のガキがモノ投げる
タバコ、ツバ吐いたり、洗濯ものが落ちてきたり
特に外国人が上に居た場合トラブルの確率急上昇で基本オススメしない >>307
あまり自然がないでしょう。海外はね
日本は森が多いからね
日本は変なところに家やマンションが建っているけどね
あんなところを買う人もいるんだなと思うけれども 去年位にタワマン内のプール水をろ過して飲み水にする機械
導入しましたってとこの特集やってたわ。
何人か試飲してCMみたいに「うん、おいしい＾＾」って言ってた。
地方都市駅近戸建住みの俺は買い足した水を前に「ほえー」と
ハナホジで感心しながら見てた。 そもそもタワーマンションを買う理由が眺望だとかホテルライクだとか、図書館だプールだカフェだ、おしゃれだ、なんて理由だとしたら絶対に止めた方がいい。
女がいかにも騙されそうな理由だが、資産価値を多少なりとも考えるなら、こんな要素に(投機ならともかく)ほとんど意味は無いし、莫大な修繕積み立てが必要になるだけ。
タワマン自体オススメしないが、どうしてもタワマンが欲しいなら、大規模タワマンだけは避けろ。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
