【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 20年後に売れると思う奴なんているの？
つうか平屋は売れるとでも？ 昔から言われてたじゃん
タワマンは庶民がせっせと働いて終の棲家にするものじゃないって >>35
高層で一枚は怖いな
特殊なガラスなのかね >>4
ファイナルファンタジーにでてきそう( ﾟдﾟ) 多摩ニュータウンと同じ末路
むしろ投資目的が多い分、もっとたちが悪いかも >>43
まあなんか高いところだし、落ちたりしたら大変だからね
しかも壁一枚だし、あまりにぎやかにしても気を遣うのもあるのかもね イギリスの古い高層アパートが火災になったけど、住んでいたのは低所得者だっけ。
100年先は取り壊せないタワマンがこのような状態になってるかも。 >>44
場所が良ければ土地は売れるからな
マンションも理屈は土地持ちだが実際はなあ 越後湯沢の中古タワマンなら数十万程度で高層階に住めるぞ >>34
そもそもタワマン最上階てよくすんでるよなあ
金ぬきにしても、これから台風連発するが
雷や豪雨のなか最上階て怖くないんかな？ タワマンに限らずマンション住まいの人でキャンプやチャリンコ他、道具が嵩ばる趣味の人はどうしてるの？ >>42
横からだけど、一番上から数えてって事だと思う
例えば50階建てなら50、49、48階 水まわりはダメになるな
ウンコが溜まりに溜まってたらどうすんだよ >>44
場所が良ければ平家は売れる
壊すのにも楽だし
古い建物が1番売りにくい
古い高層マンションなんてインフラ問題も出そうだしほんとどうなるのかね >>52
場所が良ければってほとんどの平民の土地は売れないよ >>44 戸建なら解体費用も安いし、土地の資産価値ないような場所なら固定資産税
もただみたいなもんだからいいんじゃね。
今の時代、不動産も消費財だよ。できるだけ安く、コスパのよいものを探す。
賃貸も合理的だが、いかんせん価値に対して賃料が高すぎるのが難点だな。 >>42
エッチ部屋で相続対策だろ
高額な方がいいからね >>51
イギリスは集合住宅ばっかりだろ
建てたら壊さないから何百年もずっと使ってる >>37
元々日本家屋は風通しよくして高温多湿をカバーするように出来てる
それをコンクリで固めて部屋に閉じこもる悪循環 つまり六本木ヒルズも16年経つからあと4年経つと富裕層が消えるわけですね判ります 20年も同じタワマンに住むヤツなんていないだろ
なんだよこの記事 >>56
つか聞いた話だけど
鬱が増えるらしいぞ
地面が遠すぎて部屋から出るのが面倒になるんだと
そら隣のコンビニ行くのにエレベーター長々乗るんだもんめんどくさいよな >>64
いや、首都圏で便利なところは普通に売れてるじゃんｗ 平屋で快適に過ごすとなると土地結構必要になってくるよなあ
地方に引っ越すつもりでないと自分には厳しい なんか3階とかが一番良さそうだよね
ちょっと登れる距離だし
ただうちのところはタワマンでなくっても目の前に施設ができたらしく、
酷い時は施設のエアコンのファンがブンブンと熱気を送って来たりして
大変らしい
だから低い階の場合、周りに何も出来なさそうな事が大事なのかもね >>20
そこなんだよ
ここは昔の長屋形式で地域全体で防犯にあたる感じにならないかと・・・・
子供の頃、俺ん家は鍵を掛けた事がなかったしな
東京近郊だぜ
泥棒さんなんかいやしね〜 >>68
タワマンでわざわざヤり部屋を作るの？
ほんとにIT社長とかav業界とかハングレのごく一部でしょう どこに変なのが住んでいるか分からないし賃貸で身軽がいちばん しがないサラリーマンであることが前提なら
都心住みは親の代からの持ち家じゃなけりゃ負け組
地方都市在住で世帯収入が1000万くらいあるのが真の勝ち組
新幹線が止まって都心まで2時間以内のところが至高 >>73
5階に住んでたけど
エレベーターがめんどい
今は1階。楽チン 年会費1万程度の町内会ですら面倒なのに、数千万単位の維持修繕費で揉める
マンション住人集会とかどんだけギスギスしてるんだろうねｗ
そんな人間関係を想像するだけでマンションなんて住みたくなくなるね タワマンのいいところは眺めが良いこと
ただ、あべのハルカスの都ホテルにでも泊まれば十分堪能できる 修繕費が段階増額方式だったのかある程度価格に含めて売ればいいのに 集合住宅は経年劣化と共に、住民民度低下でスラム化する 8Ｆくらい下層のちょい上が一番ＣＰ高いかな
タワマン下層の特徴
・ＥＶすぐ来る
・物件値段休め
・下まですぐ着く
・8Ｆなら日当たり、騒音問題ない
・床や壁のコンクリートが分厚いので静か
・地上に近いので安心できる
・眺望に関してはそりゃ上層階には劣る
・ただ普通のマンションとしては眺めは十分 田舎の平屋はいいよね
なんか凹みたいな感じ。外は質素なんだけど、内部は納屋や庭があったりするんだわ
うちの田舎はそんな感じだよ。 >>59
都心だと貸し倉庫って流行ってんじゃないの >>70
そうなんだよね
俺も東京のときはわからなかったけど地方に戻ればよくわかる
昔ながらの大工が作る家の方がちゃんとしてるよ
結局マンションは見た目がよいのと、
オートロックくらいじゃないかな利点は マイホーム（戸建て、マンション）なんぞ、国が国民を社畜奴隷にするためにあるもんだからな。だから情強は賃貸。一括払いならありだがローン組むやつはバカの極み >>4
インド人って何が何でも水浴びしないと気が済まない民族なんかね？ 管理費や修繕費無しにして我慢して住み続けるのはダメなの？ >>70
うちんとこ、コンクリでできてるけどエアコン普及してないころにできた建物だからか
風通しいいように間取り設計されてんだよね
でも小屋裏が低いから二階が暑くて暑くてたまらない
もうちょっと頑張って設計してほしかったわぁーなどと思っちゃう >>86
ほんとそれ
息抜きにいろんなホテル泊まるから景色もバリエーションあっていいわ
ハルカスのマリオットは禁煙部屋なのにたばこ臭かったりラウンジにコバエがいたりしてちょっと再訪する気にならんがｗ >>85 うちは年会費１２００円だけど 年に１回老人が集まるだけで なんの
有益な話もないし 何人か脱会してたんで 俺も脱会したわ 自治会とか都市部
じゃほとんど機能してねえわ ゴミもゴミ袋が少々高いが個別回収なんで嫌がらせ
とは無縁 まあ田舎だとこうは行かないのかもしらんがｗｗｗ >>73
体に感じない揺れで揺れてるから精神病になる
特に子作り子育てにタワマンは最悪 >>91
バカで高いとこ好きだが高いとこに住みたいとは思わん >>4
これ、ガラスが割れて水が下に流れたら入っている人も一緒に >>69
イギリスは4階以上の子育ては禁止されてる 今タワマン買ってる20代・30代が定年になる頃ってどうなってるんだろ
金以外にも色々問題起きてそう 窓からの景色は特にいらない
駅近なら５階とか１０階建てのビルみたいなマンションでいい >>73
やっぱそうなるのよね
株のBNFさんとか最上階だとおもったけど、どんな感じか知りたいよね
毎回エレベーターで40階とかおりるんでしょ、修行僧が山から下界に降りるのを毎日やってる感じかw >>109
年金とか医療とか経済ボロボロだろうから、タワマンの廃墟化なんて大した
問題と認識されないだろうね >>1
http://takemizu.life.coocan.jp/bousaicolumn/column/tokyo/risk.html
最近巨大なタワーが建造され連日多数の人を集めているが、ここは軟弱沖積層の厚いゼロメートル低地で、関東大震災のとき震度7の強震動が生じて多数の建物が倒壊し、次いで全面焼失して数万という大量死者がでた地区の真っ只中にある。
たとえタワー本体の耐震性が設計上は高くしてあるとしても、大きな振幅の揺れは必ず生じ、周辺の施設は破壊され交通・通信路は断たれ、このタワーが集めた多数の人々を危険に陥れる。
なお耐震技術については、建物が高いほど周期の長い震動に共振するということは力学の初等知識であるにもかかわらず、超高層建物を林立させてから新しい事実のように長周期震動を問題にしているという不可思議な現実がある。 エルザタワー55の竣工が21年前だが何か問題あるのかな？ >>85
地震の多い日本だと尚更大変だな
阪神大震災のあと傷んだマンションの修繕で延々揉めてるっての聞いてから
マンションって出来たら避けたほうが良いと思ったわ >>112 あれ BNFの場合単なるトレードルームでしょ とっくに売ってるだろうし
豪勢な戸建に住んでるか海外に移住してるんじゃない？ アキバの例の物件も
１０年数十億の利益だして売り抜けたようだし 子育ては注意したほうがいいな
高所平気症とかいうのかな
大怪我しやすい子どもが増えてるらしいし >>117 主力購買層が家庭持ちだろうから子育て適性は重要だろうよ タワマンは別荘として使うものであり、メインで住むところじゃない
ベストは戸建てだが、それも資金的には厳しい人が多い
今の時代、いつ職が無くなるか変わるかも未知数なので長期ローンも不安が残る
だから昔から言われてるだろ
働いてる間は賃貸が一番便利
家族構成に合わせて借り換え
退職金で、夫婦だけで住む戸建てか分譲マンション >>77
もう自民党が移民国家にしてるから無理
古きよき日本は経団連利権の自民党のために
多民族国家になる
ニューヨークみたいなもんだマジで
地方のこっちでもすでに中国人やベトナム人が犯罪してるしな
クソ自民党のせいでよ 武蔵小杉の改札渋滞は収まったのかな？
増築やってたよね タワーマンションの真実
×夜景が綺麗
部屋を真っ暗にして夜景なんか見るわけない
×朝のエレベーターが大行列、ウンコ臭い
×変な住人が多い
バカとなんちゃらは高いところが好き
体に感じない微妙な揺れで精神に不調をきたす人が多い
×流産しやすい
×降りるのが億劫でひきこもり化しやすい
×震災の時は階段必須
×欧米では底辺が仕方なく住むのがタワマン
なぜか日本では自ら住みたがる
×高所平気症で子供が落下
子供の社会性が身に付かず知能が伸びにくい >>59
前に賃貸で住んでたタワマンには、フロアや地下に各戸広めのトランクルームがあったよ。 10階ぐらいがちょうどいいよ
虫が飛んでこないから >>83
わかるよ
山形の上山にある謎のタワマンだろwww.
異様すぎるわな タワマンは10Ｆも行けば夜は自然の風でエアコン要らず
向かいに何もないから窓全開に出来るし涼しくてよーう眠れるな
冬は日当たり良いのでポカポカ。逆に夏場の西日はキツイけど >>116
梅田に初の高層マンション計画されたの阪神大震災の後なんだけど
大丈夫かよって思った イスラエルのイスタフ遺跡のコンクリートは作られてから九千年
ローマ帝国時代のローマンコンクリート建築物は二千年経った今でもまだ現役だと言うのに
現代のコンクリートの寿命は好条件化で100年………
もし現代の有り様を古代人が見れたとしたら
古代の建築家に鼻で笑われるんだろうな >×欧米では底辺が仕方なく住むのがタワマン
しばらくNYいたけどこれホントそう思ったわｗ >>109
年を追うごとに修繕積み立ての金額が上がっていく
想定外の費用が発生して、住民理事会がカオスと化し意見の集約さえ難しくなり
何も進まないまま金のあるやつがまず逃げ出し、残った必死君達がやりくりしようとする >>120
イギリスの集合住宅の話と日本国内のタワマン購入者の話がごちゃまぜになってる？ >>121
働いている間といっても、30年近く賃貸でいるよりは
一旦購入しちゃった方が広い家に安く住めるからいいと思ってる
自分はそういう算段で戸建てを購入した >>96
ど田舎の家ってすごいしっかりした造りしてる
ホントの贅沢ってのは何かを考えさせられる
>>100
小屋裏とか夏は無理だろうね
密閉型の住宅って北欧や寒い所には適してる >>136
一軒家ならそのへん自分の裁量で出来るからな >>133
ローマ建築みたいに壁厚数メートルとかで良いなら
二千年持つよ 今金持ってる人が20年後も金持ちかどうかなんて分からないからな仕方ない ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
