【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>490
花火あるある。友達のマンションは
隅田川が見えるのウリ新築だったのに
見えたのは3年間…。 >>441
>芸能人はほとんど稼ぎのいいときは賃貸では
芸能人に限らず単身で忙しすぎる人は豪華な自宅などいらないよね
乗れない会社、行けない別荘、会えない愛人 と同じで自宅も寝るだけの自宅だし
それなら都内数カ所に仮眠すめためのワンルーム確保してる方が実用的 実際にジジババが都市部に集まって来ているからね
医療機関が揃っているからね ＞本当の恐怖は20年後・・・。
バカか
築20年経過してるタワマンなんて腐るほどあるけど
そんなトラブルねえは 豊洲とかヤバイんだろうな
東雲、有明、勝どき、晴海なんかも同じか 老人免許返納の世論があるから
ますます郊外戸建ては空き家に、
都心マンションが人気になる >>463
資産価値的には下がるけど価格的にはほとんど下がってないのな >>477
札幌は除雪があるから戸建ては全然ベストじゃないｗ 管理費滞納してる部屋なんて差押えして競売にかければよろし 築20古いマンションだけど管理費含めて3万円だな
住民減ってるのと工事費高騰でまた値上がりするとかで揉めてるわ >>476
例え3階建てでもエレベーターは必須でしょ
エレベーターなしマンションなんてあり得ないって殆どの人が同意してくれると思うｗ >>214
実家が庭付き一戸建てだったけど、植木の維持費も高いし、職人が毎年入って大変だった。
低層マンション最高だわ マジで売ってもうけて、はい終わり！って仕組みが駄目。
業者にマンションがある限り永続的に関与させる仕組みを造らないと駄目。 タワマンの高層階に住んでる人って階段使わないよな
停電したら大変だろ
あれに憧れるってよくわからんわ >>498
地方の金持ちジジババが都心マンションに移っているね 地震が来ると言われているのによく買うよ
マンションは停電になったら終わりだよ
エレベーターとオートロックは無論、水も一切使えなくなるからウンコ流れないよ マンションは負債を金で買うようなもの
ローンで買う馬鹿は真の情弱と言われているよね >>499
数字の裏付けとか何の根拠も無く記事にできるんだから楽なもんだよなｗ 修繕積立金が上がっていくってのがすげえな
10倍になる…って
例えば月1万が10万に 月3万が30万になるのか
借りてんのと変わんねーじゃん 警察庁は通産省の格下だから飯塚を逮捕できないな。
長官が通産次官に怒鳴られてる姿が目に浮かぶ。 >>512
地方だけど、ジジババだらけだよ
デパートもジジババだらけ タワマンなんて成金が女に自慢するだけに１－２年住むもんじゃないの マンションなんて改修も自分でできないし
反対はいるし、住むもんじゃない
あくまで賃貸だけ、戸建てしかない >>504
北海道や東北は地下街の方が住みやすそう
お出掛けも地下から出て買い物は地下街、移動は地下鉄
電気代はちょっと大変かもだけど >>504
それは昭和脳
除雪なんて歩道のとこだけすればOK 集団ストーカー（Gang Stalking）は精神病の妄想ではない - Togetterまとめ
https://togetter.com/li/796999
2015年3月19日 ... 山本弘氏の集団ストーカーに関するまとめが偏っており、
集団ストーカー被害者＝統合 失調症であるという印象操作の意図が感じられた ...
②◇矢野絢也元公明党委員長は、 集団ストーカー行為等につき裁判を起こし、
2009年に勝訴した。
矢野絢也氏とその家族に対して、日常生活が困難になる程の監視、尾行、 恫喝に
よって 、警察が矢野宅の隣に常駐するに至った集団ストーカー事件である。裁判
の結果、敗訴して、集団ストーカー問題が広く知られる原因となった 事件
http://www.cyzo.com/2011/09/post_8463.html m
都内の大手コンサルティング会社から労働法の専門弁護士として依頼を受任し、
不都合な社員や退職させたい社員がいる際には、まず集団ストーカーと呼ばれる
手口で、その社員の 周辺に複数の人間が常につきまとい、その社員に精神的苦痛
を与え続け、その社員がたまらなくなって、 怒鳴ったり暴力を振るったりしやすい
ようにする、もしくは精神的苦痛で自殺しやすい状況にする行為を続ける
☆このような集団ストーカー行為、もしくは産業医の制度を悪用する手口を使って
、被害を訴える個人に対し、 統合失調症等の精神病として診断書を作成して被害者
の発言の信憑性を低下させ、その上で産業医が治療と称し 措置入院等を行う事で、
報道、捜査機関、裁判所等を欺いて対応が出来ないようにし、さらに一般市民を
自殺や泣き寝入りに追い込むお３ マジでマンデベが糞。造って売って終わり。
解体、維持修繕、あとは自分達でやってねー だからな現状。
で、住人で永続的に管理できるもんじゃないって、鼻からわかってる。
ようは利益だけ得てる形。本当は先々どうなるかもわかった値段を
当初から上乗せして売らないと駄目。そんなことしたら売れないだろうけどｗ >>515
実際は地方や郊外戸建てが負の遺産になっている >>507
高級マンションでも低層ならエレベーターなんてない方が良いよ >>506
12年ごとに大規模修繕って、そんなに必要かなと思う
鉄筋コンクリが一番頑丈だし >>500
震災が怖いよね
上司が浦安にマンション買ったんだけど
何故か俺が溝さらいｗ
3・11ね >>518
なんかでもきっとご近所さんからは、母子を轢き殺して逃げた上級国民さんとか
思われるんだろうからね。しかもお葬式だってもう普通の神経をしていたら
デカいお葬式とか無理でしょうからね
早くAIになっていれば良かったのにね
日本じゃ無理だわね。あのもうゴチャゴチャだもの 積立管理駐車場費は最終的に、普通の家賃と大差ない額になる
プラス借りてるならローンと、固定資産税な >>515
キャッシュで買えたけどわざわざローン組んだよｗ
当然ローンの方が減税メリットあるからねｗ 築50年オンボロ団地だがいっとき1000万まで下がってたが
最近みたら2000万に値を上げてる
1000万の頃はスラムみたいにゴミだらけだったが最近は小奇麗
場所さえ確かならマンションは何時かは値上がりするのだな、と >>510
ワロタｗ
瑕疵担保責任とか、10年保証とか、アフターサービスとか知らない人？ >>521
老人や共働きが増えたから戸建て住みは面倒臭いから人気無い AIもさ、ネトウヨみたいなのが改憲！とか言うから、技術面でどういう事に転用されるか
わかったものではないと思ってなんかねぇ・・
中国は有利かもね。共産主義だから、もう立ち退きとか自由自在だろうし・・ >>512
そらそうよ
歳とったら車が必要な地方より都心の方が生活しやすいに決まってる >>523
雪国舐めんなよｗ
老人が戸建てから逃げ出す理由は除雪が大きい。 まあタワマンの50年後なんてだれにもわかりはしないって事さ >>439
メイド「ご主人様、お着替えになられますか？」
オレ「うむ」
メイド「それでは」ズルズル
メイド「！？」蔑んだ眼差しで一瞥
オレ「(まだまだ現役だな…)」 >>535
売り出すのはいくらで出そうが個人の自由だからなｗ
あと、築年古いと、居住中と、業者売主フル内装だと倍くらい違うこともよくあるで >>540
ちょっと違う。
比較的裕福な高齢者がマンションに移り住む場合は
今まで住んでた高台の庭付き戸建ての最寄り駅近のマンションを買う 公団の35階に住んでたが20年目の補修は大掛かりだったな
屋上から3階ぶんの足場を吊して1年かけて外から工事してた
費用はいくらかかってんだか >>551
金持ちは病院併設の半分老人ホームみたいなマンションに入る >>541
老人は無知だし古い家に住んでるからね
最近の家は考えれば歩道だけ除雪すればいい。３分で除雪終わる
北陸の雪より軽いし >>527
妄想でホラを吹くにも程がある。
3階建ての低層マンションでエレベーター無しがあるとすれば公団住宅だけ。
普通の分譲マンションには必ずエレベーターはある。 >>510
子会社の管理会社に委託させて骨までしゃぶり尽くすよ。 もっと深刻な話する。
相続を機に区分所有権を持った人がどんどんいなくなる。
でも修繕費は変わらない。残った人だけで負担しないといけない。
できる？無理だよね。でもさ所有者って善管注意義務があるんだよね。
マンションの外壁って必ず劣化するから定期的な修繕が必要。
それできなくなって、外壁落下して車や人を傷つけたってなったら
当然、責任は管理しなかった所有者になる。とんでもないことになるよ。
マジでいかに高額で売り抜けるかのレースだよ。 死ぬまで住むなら別だがマンション買う意味なんてほとんどない、
借りて引っ越すか、転売して引っ越すのとどっちがメリットあるかという比較。 >>553
介護付きマンションって結局
「では救急車呼びましょう」になるんじゃ タワマンタワマンっていうけど、何階以上がこの時限爆弾的なタワマンなんだ？
25階ぐらいでタワマンを謳っているのも結構あるぞ >>366
以前に３０階に住んでいたけど、
閉じ込められている感が半端ない
あの１日２４時間の窮屈さは何とも言えない
「下界に住むヤツ、みな底辺」と吹いたところで、
持つもんじゃないわ マンションの仕事に携わる人はタワマンだけでなくマンションそのものを買わない人も多いと聞いた事があるのですが実際本当なのでしょうか？ 余裕があるお年寄りは、狭い範囲内でそこそこいいマンションを7年くらいで買い換えてるな
カッツカツの人はフルローン 高層マンションには特別に税金ないの？
急激な人口増加に自治体も周辺住民も困るでしょ 最近は昔より気候がおかしくなってるからなあ
風がやたらに強い日は、タワマンて微妙に揺れて船酔いみたくなる人もいるんだよな >>543
昭和51年築のタワマン日本第一号とされる
住友が建てた「与野ハウス」を見てみればわかるんじゃんねか？ 大都会でお金を持っても、QOLのレベルが低そうだから、意味すらあるんだろうか？と思う事はある ただの空間に大金出すようなお金持ちなんだろうから
その時はすぐに別のところに引っ越しするんじゃないのかな
全く内容読んでないけど 金持ってる人が入るのは介護付きマンションだな
動けるうちは戸建てが圧倒的、東京区部も郊外、周辺も
弁護士や資産持ち、不動産持ちはみんな戸建てだし
戸建て買えない連中が戸建て落ちして、駅前タワマンの下層に住んでる >>566
マンションの売主の社員は投資用で数部屋運用しているが正解。
不動産でも儲けるノウハウを知っているからね。 >>559
区分所有者がいなくなるってどういう理屈だよｗ 海沿いで錆びやすいしね
ステンレスでも錆びたり焦げのようなあとはできるし
田町や月島あたりで風が強いと自転車や自動車も早く錆びやすい
福岡も韓国側に向けてタワマン建てまくってるけど西から風が来るからレインボーブリッジ界隈よりもさらに錆びるスピードは速いかもしれない まさに負動産なんですよ。
人口増加の時代は別だけど、加速度的に減り東京も例外ではないんだよ。
親の資産価値のない不動産の管理って嫌だよね。
よほど魅力ある物件じゃなきゃ、相続放棄するよ。
その分まで他の住んでる人は建物を管理しないと行けない。
物凄いバツゲーム。
ある程度住んだら売れる時に売る。売れなくなったら本当に悲惨。 マンソンは2000年頃が一番安かったから、その時に買って今売るやつが勝ち組 本当の恐怖は20年後
マジで地獄は３５年ローンと３５年後 >>500
>>554
まさに知り合いがそこに買ったｗ
夏とか磯じゃなくていろんなものが混じりあった液体の臭いと、その水から来る湿気で正直狂いそうになるｗ
公園もCMにあるようなさわやかなもんじゃなく、敷物びっしりだし、休日にスーパーオートバックスとか行くとレジが長蛇の列で並んでいる間延々と消臭力のあのフレーズ聞かされるし
ヨーカドーの飲食店は席待ちで並んでるしあとやたら救急車が走り回ってる昼夜問わず >>559
管理がちゃんとしてるところは
法的手続きから売却の流れに持っていくものだけどね >>39
一番資産価値がすぐ下がる物件じゃんｗ
タワマン買うなら低層階が無難
中古市場でも売りに出せば高く売れるし 真上が火事起こして恐ろしくて戸建に買い替えた知人がいた
火がベランダから降り注いでくるんだって
聞いたことのない家族の悲鳴を聞いたって >>517
だってマンション買う奴で修繕積立金の算出方法知ってる人に会った事ないよ
基本は30年間で必要な修繕の均等割
30年で使い切る計算のうえに耐用年数が30年超える部分含んでないから足りると思う方が頭がおかしい
もちろんマンションによってはもっと余裕持った計算のところもあるだろうが >>574
戸建てが人気があったのは専業主婦が多かった昔だよ
若い共働き夫婦は都心マンション
戸建てに住むのは苦痛 >>565 バルコニーなしで、窓開放不可っていう設計？
ま、昼８時間の労働を想定したオフィス環境向きだ罠。
23区内だが隣り合った戸建て2軒に住んでいる。繋いで行き来出来る様にしている。
1軒は大規模リフォームした。
羽田に30分掛からず行ける場所で便利。
職場のある品川にも通勤時間30分。
最寄り駅までは徒歩8分。 >>515
あほかｗ
住宅ローンなんて1％とかだぞ、さらに団信付いて、ローン控除も出来るとあれば
借りない馬鹿はいない
キャッシュは株で運用するかもう一軒買って貸せｗ 海はなんか大変そうだよね
昔は台風の時に車の中で観たけど、大きな波がマンションに襲い掛かっていて
あれが台風の時の日常なんだろうなと思って
しかも錆びるよね。やっぱり川が一番 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
