【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>676
都内だと頑張ってもその程度の立地、その程度の広さになっちゃうよなあと納得感 >>653
なるほど、宅配かあ
ネットショッピングもあるもんね
でも宅配業者も大変そうだなあ >>665 あのメンテがとても高額になるという、無駄設計。
もう笑うしかないだろうね。 金持ちの心配なんかしなくても大丈夫だろ
家賃五万で今にも崩れそうな俺の木造ボロアパートの心配してくれよ >>661
区部の戸建ててみんな親や祖父母、ご先祖からの
遺産相続ばかりだな、区部で10億とか大した面積ないし
坪1億地域もかなりあるので100億とか珍しくない
自分で買うんじゃなく、ご先祖様の遺産を守る >>649
古くなって入居者減ったら取り壊して新築マンション作った方がマシなんでね？
新しく作るまでのあい >>694
結局貧乏だから車いらねって言ってるだけじゃん >>656
渋谷の赤十字病院の傍のマンションが導入してるな。 >>643
マンションの問題じゃなくて場所の問題の方が >>685
決定事項は管理組合
管理会社が何でも決めるわけない
住んでみたらわかること
修繕などを巡って住民同士で紛糾したり、困った居住者の対策に頭痛めたり
面倒嫌なら賃貸 共働き前提で購入なら止めておけって感じだな。
キャッシュで買うなら別だけど。 大規模修繕なんて10年じゃやらねーよ。タワマンの設備はそこらの低層マンションよりしっかりしてるし配管も変える必要もない >>4
この構造だとバルコニーが水の重さで歪むはずだが 終身雇用が崩れて住宅ローンが危ういね。
令和AI革命も近いし、就職しなくても生きていけるように
今から考えておいた方がいいですよ。 >>702
新しく作るまでの間、どこかに移住してもらっておいて、新しくなったらまたすんでもらえばいいし やっぱり一戸建てだね
縁側があって、ゆっくりと庭を眺めながらお茶を飲む
これが最高の暮らしというもんだ >>688
塗装が劣化すると外壁までダメージがいってしまうから
塗装を塗りなおして外壁を保護できるようにする
タワマンの場合はサイディングとサイディングの間のコーキングを剥がして塗りなおす >>694
確かに維持費はかかるよなあ
それと分譲マンションでも駐車場代が掛かるし、下手したら敷地外ってこともあるしな
それについては戸建ての方が駐車場代は掛からなくていいよな >>660
それ管理丸投げじゃん
管理丸投げなんて不正や賄賂の温床じゃん
今どきそんな管理丸投げしてるマンションないよ
面倒でも意識高い住人同士でかなり気合い入れて管理しないと資産価値下がるよ
だから面倒なのよ >>700
タワマン買っちゃう人より地に足が着いてて幸せ、ってこと >>686
戸建は人気がなくなるって書き込むバイトって
結構時給が高いんだね。
どこに雇われてるの？ それはそれとして
火事になったらどーすんだろ
タワーリングインフェルノみたく、
スーパーヒーローが助けに行ってあげるのかしら >>667
例えば年利1％で金借りて2％で運用したら1％儲かるだろｗ
5000万のマンションキャッシュで買うんなら
5000万フルローンで居住用に１室買って
もう１戸賃貨用にキャッシュで買うんだよ
その家賃でローン支払ってなおかつ余剰出るぞ >>711
あれ残しておけば観光名所になったものを >>716
タワマンでサイディングは無いw
RC造にタイル張りがデフォです。 >>710
IT系やってるがAIの仕事変動はガチだよな
知り合いには警告というかアドバイスしてるけど、
該当する人はローンでどうこうなんて考えるとやばいよ >>700
地方都市なら3LDKの賃貸マンションに住めるぞ そもそもタワマンとかある程度の金持ちしかいない気がするけど
普通のマンションでも管理費滞納してるオーナー必ずいるな
管理費すら払えないで人に貸してるくらいなら売却したらって思うのだが
そもそもそれなりに利益も出てるはずなのに管理費すら払えないのがよくわからん
ただ踏み倒してるだけなのか >>676
幾らかかろうと建物の作りがチープな木造家屋で手入れしなければただの住宅密集地のボロ屋ですよ。
中野のほうとかによくある年寄りの住んでる住宅密集地。
ただ、ああいう環境になつかしさを感じて大好きな人にはたまらんと思う。 いまどきローンで家を買っていいのは公務員くらいだよな。大企業社員ですらどうなるか分からない時代 >>675
いやいやいや、今後どんどん増えるでー。
相続問題と修繕問題のＷだから。
誰がそんな負債になる物件を相続したがる？ >>720
バイトじゃないよ
共働きが増えたら戸建て住みは面倒だから人気が無くなり
都心マンション人気になるのは
当たり前のことでは
共働き夫婦には
いつでもゴミ出せないというだけで苦痛だよ 自宅ガレージで旧車弄っているけど、こういうのも戸建てでないと出来ないし。 >>468
買い占めるために隣に住んで嫌がらせとかしてたんだろう 俺が買う理由は保証人がいないから
まぁ保証人が死ぬまで確保出来るような人は一生賃貸でいいかと思うが >>713
以前持ってて売ったタワマンはバルコニーで全面囲う構造だったので
ベランダを工事の鳶が行き来して外壁、床の補修、塗装をやった
なので何の苦労も無く終わってた >>727
ゆーちゅーばーの吉田製作所
「群馬では2LDKの借家が５万円」 >>685
おいおいただの住民はそうでも役員はきちんと仕事してるだろｗ >>725
いやRC造は少ないぞ
ｺﾝｸﾘｰﾄ使うと重量で躯体が持たない >>611
バブルボブルかチャックンポップ思い出した >>714
今は古民家も人気あるし、平屋も人気あるんだよな >>701
一等地の戸建て住まいでもアバラ家で貧乏人が多いって側面もあるからな。
特に赤坂あたりは。
もちろん一等地に広大な敷地の一等地というのが最高なんだろうが、
現実的に流通の問題で難しいからな。郊外の戸建てに住むならマンションという選択肢も十分に理解できる。
あと、住環境で戸建にもマイナス面はあるしな。 >>743
そいつのしゃべり聞いてると呼吸が辛くなる >>729
スプリンクラーでの初期消火に失敗した場合詰む
放水車もはしご車も届かない
日本は大規模マンション火災を経験した事ないから
実際にどうなるかは分からないけど まじで日本て計画性が無いよな
エコノミックアニマルたる所以 田舎だとタダみたいな賃料で一軒家貸してるところがあるよな。自動車持ってないと生きていけないような場所だけど 築20年越えたぐらいで売ってまた新築へ引越しが正しい選択かも？ 今時固定の住宅ローンで1パーの時代に融資受けないとか何考えてんのて言いたくなるわ
銀行に金預けてても増えるわけないのに >>691
絶対になる
タワマン、売りたくても買い手がつかなくなる
誰でもいいから！って捨て値になり、買うのは日本人でなくケ・セラ・セラの外国人
一棟ごとに中国租界やらインド租界バングラ租界ブラジル租界
みんな集まるからね、同胞がいると住みやすいから この類のスレはポジショントークが強くなる傾向になりがち
命を削って貯めた金で負債を買ったなんて思いたくないもんねw
大手デベロッパーが大規模マンションを、俺にも甘い蜜吸わせろ、的に集まって作ってる時点で察し >>736
運悪く100まで生きたらどないすんねん
30〜100まで７０年間家賃払い続けたらいくらになる？ >>677
むしろ、建売の木造戸建てが住まいランクでは最底辺。
たいていの地域でマンションよりも安い。 空中に浮いた空間をローンでｗ
それも縦長長屋ｗ
狂気の沙汰だ >>354
テレビでやってた
今は買った時より1000万以上高く売れる物件もあるらしいね
でも今後はわからんね >>660
いまのドラマで「あなたの番です」っていうマンション管理組合を部舞台にした代理殺人ものやってるね
たまにうわ〜あるあるっていうような場面あってドキっとするｗ >>713
大規模修繕は数階分の足場がぐるっとドーナッツ状に組まれて上にずんずん上がっていく感じだったぞ。 >>714
賃貸など住んでる住人も全員が賃貸者で自分もその一人だ
備品を大事にする奴なんて皆無で落書きや汚れ破損も多い
そんなところに住みたくない
分譲なら住人のモラルは段違いに酔い >>755
だな、実際自分で住むつって低金利の融資受けて
利率以上の利回りで貸し出して利益をあげてるやつもいるらしい >>754
築20年のマンションなんてそんなに簡単に売れないぞ
それでなくても新築マンションの建設ラッシュなんだから、みんな新築買うしね >>754
売れないから
うちが二軒目のマンション買った30年前でも買い替えでポシャッた購入希望者が何人もいたくらい
甘い考えでいると、偉いことになる 分譲マンション持ちって本当に金持ちだと思う。
購入しても管理費や修繕積み立て、駐車場代を永遠に払わないといけないのに。さらに占有部分は別途修繕費が必要｡
俺には戸建てがお似合いだ。 >>751
マジレスすると法的には、
防火区画つうものがあって区画の外は延焼しないわけよ。
NYもボロい高層住宅多いけど消防が厳しいから大火災とかないでしょ。
行政の問題で、東京をはじめとする南関東は関東大震災で燃えまくったので消防は厳しい。
つうか、都市の不燃化つうう消防的問題で木造密集地域になるべくマンションを建てる都市計画をしている。 >>770
それ今大規模調査入ってるから友達になんとかしろって言ってやれよ >>768
大工が建てた昔の木造家屋はそのぐらい余裕 修繕費もなく、所有者もいない、わからない物件
他の住民はほんと悲惨なことになる。
そしてそいつらも死んで、
結局国が税金で解体費 ってことになる。最悪だよね。
マンデベを最後まで関与させる仕組み造らないとダメ。 千葉だと昭和時代のマンソンが300万円とかで売られているな。あんなの買ってもしょうがないと思うけど >>745
高さ60メートルあるいは20階以上
建築基準法で超高層建築と定義される住居をタワーマンションといいます
現代でこのクラスの建築はSRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)しかあり得ない
大陸や東南アジアだとこの高さで鉄筋コンクリート造もあるけど 戸建てなら建物が老朽化しても土地は残るがタワマンなんて老朽化したらゴミだわ！ >>730
こっそりやったのかな、俺が最後の一人ならごねまくってやるけどな >>766
だよな、逃げたもん勝ちって風潮があるからマンションは苦手だ >>686
それ30代夫婦世帯数の何％を想定してんのｗ >>766
7〜8年でどのくらい価値が下がるんだろうね >>773
田舎は知らんけど、まともな立地ならここ数年で中古価格も上がってるだろｗ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
