【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>68
タワマンでわざわざヤり部屋を作るの?
ほんとにIT社長とかav業界とかハングレのごく一部でしょう どこに変なのが住んでいるか分からないし賃貸で身軽がいちばん しがないサラリーマンであることが前提なら
都心住みは親の代からの持ち家じゃなけりゃ負け組
地方都市在住で世帯収入が1000万くらいあるのが真の勝ち組
新幹線が止まって都心まで2時間以内のところが至高 >>73
5階に住んでたけど
エレベーターがめんどい
今は1階。楽チン 年会費1万程度の町内会ですら面倒なのに、数千万単位の維持修繕費で揉める
マンション住人集会とかどんだけギスギスしてるんだろうねw
そんな人間関係を想像するだけでマンションなんて住みたくなくなるね タワマンのいいところは眺めが良いこと
ただ、あべのハルカスの都ホテルにでも泊まれば十分堪能できる 修繕費が段階増額方式だったのかある程度価格に含めて売ればいいのに 集合住宅は経年劣化と共に、住民民度低下でスラム化する 8Fくらい下層のちょい上が一番CP高いかな
タワマン下層の特徴
・EVすぐ来る
・物件値段休め
・下まですぐ着く
・8Fなら日当たり、騒音問題ない
・床や壁のコンクリートが分厚いので静か
・地上に近いので安心できる
・眺望に関してはそりゃ上層階には劣る
・ただ普通のマンションとしては眺めは十分 田舎の平屋はいいよね
なんか凹みたいな感じ。外は質素なんだけど、内部は納屋や庭があったりするんだわ
うちの田舎はそんな感じだよ。 >>59
都心だと貸し倉庫って流行ってんじゃないの >>70
そうなんだよね
俺も東京のときはわからなかったけど地方に戻ればよくわかる
昔ながらの大工が作る家の方がちゃんとしてるよ
結局マンションは見た目がよいのと、
オートロックくらいじゃないかな利点は マイホーム(戸建て、マンション)なんぞ、国が国民を社畜奴隷にするためにあるもんだからな。だから情強は賃貸。一括払いならありだがローン組むやつはバカの極み >>4
インド人って何が何でも水浴びしないと気が済まない民族なんかね? 管理費や修繕費無しにして我慢して住み続けるのはダメなの? >>70
うちんとこ、コンクリでできてるけどエアコン普及してないころにできた建物だからか
風通しいいように間取り設計されてんだよね
でも小屋裏が低いから二階が暑くて暑くてたまらない
もうちょっと頑張って設計してほしかったわぁーなどと思っちゃう >>86
ほんとそれ
息抜きにいろんなホテル泊まるから景色もバリエーションあっていいわ
ハルカスのマリオットは禁煙部屋なのにたばこ臭かったりラウンジにコバエがいたりしてちょっと再訪する気にならんがw >>85 うちは年会費1200円だけど 年に1回老人が集まるだけで なんの
有益な話もないし 何人か脱会してたんで 俺も脱会したわ 自治会とか都市部
じゃほとんど機能してねえわ ゴミもゴミ袋が少々高いが個別回収なんで嫌がらせ
とは無縁 まあ田舎だとこうは行かないのかもしらんがwww >>73
体に感じない揺れで揺れてるから精神病になる
特に子作り子育てにタワマンは最悪 >>91
バカで高いとこ好きだが高いとこに住みたいとは思わん >>4
これ、ガラスが割れて水が下に流れたら入っている人も一緒に >>69
イギリスは4階以上の子育ては禁止されてる 今タワマン買ってる20代・30代が定年になる頃ってどうなってるんだろ
金以外にも色々問題起きてそう 窓からの景色は特にいらない
駅近なら5階とか10階建てのビルみたいなマンションでいい >>73
やっぱそうなるのよね
株のBNFさんとか最上階だとおもったけど、どんな感じか知りたいよね
毎回エレベーターで40階とかおりるんでしょ、修行僧が山から下界に降りるのを毎日やってる感じかw >>109
年金とか医療とか経済ボロボロだろうから、タワマンの廃墟化なんて大した
問題と認識されないだろうね >>1
http://takemizu.life.coocan.jp/bousaicolumn/column/tokyo/risk.html
最近巨大なタワーが建造され連日多数の人を集めているが、ここは軟弱沖積層の厚いゼロメートル低地で、関東大震災のとき震度7の強震動が生じて多数の建物が倒壊し、次いで全面焼失して数万という大量死者がでた地区の真っ只中にある。
たとえタワー本体の耐震性が設計上は高くしてあるとしても、大きな振幅の揺れは必ず生じ、周辺の施設は破壊され交通・通信路は断たれ、このタワーが集めた多数の人々を危険に陥れる。
なお耐震技術については、建物が高いほど周期の長い震動に共振するということは力学の初等知識であるにもかかわらず、超高層建物を林立させてから新しい事実のように長周期震動を問題にしているという不可思議な現実がある。 エルザタワー55の竣工が21年前だが何か問題あるのかな? >>85
地震の多い日本だと尚更大変だな
阪神大震災のあと傷んだマンションの修繕で延々揉めてるっての聞いてから
マンションって出来たら避けたほうが良いと思ったわ >>112 あれ BNFの場合単なるトレードルームでしょ とっくに売ってるだろうし
豪勢な戸建に住んでるか海外に移住してるんじゃない? アキバの例の物件も
10年数十億の利益だして売り抜けたようだし 子育ては注意したほうがいいな
高所平気症とかいうのかな
大怪我しやすい子どもが増えてるらしいし >>117 主力購買層が家庭持ちだろうから子育て適性は重要だろうよ タワマンは別荘として使うものであり、メインで住むところじゃない
ベストは戸建てだが、それも資金的には厳しい人が多い
今の時代、いつ職が無くなるか変わるかも未知数なので長期ローンも不安が残る
だから昔から言われてるだろ
働いてる間は賃貸が一番便利
家族構成に合わせて借り換え
退職金で、夫婦だけで住む戸建てか分譲マンション >>77
もう自民党が移民国家にしてるから無理
古きよき日本は経団連利権の自民党のために
多民族国家になる
ニューヨークみたいなもんだマジで
地方のこっちでもすでに中国人やベトナム人が犯罪してるしな
クソ自民党のせいでよ 武蔵小杉の改札渋滞は収まったのかな?
増築やってたよね タワーマンションの真実
×夜景が綺麗
部屋を真っ暗にして夜景なんか見るわけない
×朝のエレベーターが大行列、ウンコ臭い
×変な住人が多い
バカとなんちゃらは高いところが好き
体に感じない微妙な揺れで精神に不調をきたす人が多い
×流産しやすい
×降りるのが億劫でひきこもり化しやすい
×震災の時は階段必須
×欧米では底辺が仕方なく住むのがタワマン
なぜか日本では自ら住みたがる
×高所平気症で子供が落下
子供の社会性が身に付かず知能が伸びにくい >>59
前に賃貸で住んでたタワマンには、フロアや地下に各戸広めのトランクルームがあったよ。 10階ぐらいがちょうどいいよ
虫が飛んでこないから >>83
わかるよ
山形の上山にある謎のタワマンだろwww.
異様すぎるわな タワマンは10Fも行けば夜は自然の風でエアコン要らず
向かいに何もないから窓全開に出来るし涼しくてよーう眠れるな
冬は日当たり良いのでポカポカ。逆に夏場の西日はキツイけど >>116
梅田に初の高層マンション計画されたの阪神大震災の後なんだけど
大丈夫かよって思った イスラエルのイスタフ遺跡のコンクリートは作られてから九千年
ローマ帝国時代のローマンコンクリート建築物は二千年経った今でもまだ現役だと言うのに
現代のコンクリートの寿命は好条件化で100年………
もし現代の有り様を古代人が見れたとしたら
古代の建築家に鼻で笑われるんだろうな >×欧米では底辺が仕方なく住むのがタワマン
しばらくNYいたけどこれホントそう思ったわw >>109
年を追うごとに修繕積み立ての金額が上がっていく
想定外の費用が発生して、住民理事会がカオスと化し意見の集約さえ難しくなり
何も進まないまま金のあるやつがまず逃げ出し、残った必死君達がやりくりしようとする >>120
イギリスの集合住宅の話と日本国内のタワマン購入者の話がごちゃまぜになってる? >>121
働いている間といっても、30年近く賃貸でいるよりは
一旦購入しちゃった方が広い家に安く住めるからいいと思ってる
自分はそういう算段で戸建てを購入した >>96
ど田舎の家ってすごいしっかりした造りしてる
ホントの贅沢ってのは何かを考えさせられる
>>100
小屋裏とか夏は無理だろうね
密閉型の住宅って北欧や寒い所には適してる >>136
一軒家ならそのへん自分の裁量で出来るからな >>133
ローマ建築みたいに壁厚数メートルとかで良いなら
二千年持つよ 今金持ってる人が20年後も金持ちかどうかなんて分からないからな仕方ない >>133 日本の場合は、地震があるので、また別基準となるかな。
定期的に立て直したほうが、日本には向いてそうだが。 ログハウスでいいよ
どんどんきって花粉症減らそうず >>123
改札増やしたから解消した。今後タワマン5本作るのでホームも増築する
武蔵小杉のタワマン一期で全部屋蒸発したから2期販売は値上げしたらしい 都心にタワマン少なすぎ、ボロアパートだらけで
中国人ですら、衝撃受けてるんだよ
というか中国のほうが住居ビルが多くある
山手線内は全部タワマンにしろや
地震国だからってあまりに都心に住宅なさすぎで
通勤片道1時間半当たり前って 水害に強く起伏がなく平坦で人口100万以上でJRか地下鉄が走ってて今後30年は増え続ける街で駅から徒歩5分以内
この条件を満たさない限りマンションだろうが戸建だろうがオワコン 移民問題や経済など20年後の日本がどうなってるのか考えるだけでもゾッとするわな >>141
戸建は個人所用なので、老朽化しても
ぶっちゃけ我慢するという選択肢が可能だけど
マンションは共有財産だからな 解体コストを誰がどう負担するのかについての合意形成コストが
売買価格にどう反映されてるいるかがミソといえばミソ。 でもお前らも本当はタワマンに住んで友人、知人に自慢したいんだろ?
「エレベーターがなかなか来なくて大変だよw」
「夜景は3日で飽きるよw」
なんて言いながらさ >>146
日本での東横インやアパホテル並みのシングルでも閑散期150ドル位で泊まれたらラッキーな場所だもんな
よくみな住んでると思うわw 20年後は地下のマンションが大人気に。
略してチカマン どの建築もそうじゃんw
そうしないと建築業界儲からんし >>148
宅建やるとわかるよ
法律で高層は立てられる場所が決められてる
中国は逆に無法ぎみだから自由なんでしょ >>137
高層の子育ては子供に悪影響しかない世界中で問題視されてて日本でも一級建築士の試験に出題されるほど国交省も認識してる 欧米でもセレブはトランプタワーとかに住んでるけどな >>147
最近ニュースにならないと思っていたがやっぱそうか
ホームの混雑も解消するといいが、ホームが増えてもダイヤ的に本数増えないとあまり効果ないかね ネットで散々叩かれてる狭小3階建に住んでる。
一気に3階まで上がることは滅多に無いから問題無い。
マンションだとローン以外の固定費高すぎるし、管理組合の付き合いも面倒。
狭くても戸建の方がいい 古いマンションは相続してもただのお荷物ゴミ
まあ古い一戸建ても同じだけど土地がある分まだまし
これからは相続流れの格安物件も激増する >>160
高く売れば売れるでしょ
どうせ見栄なんだから 賢い人は杉並区に住むと
そういえば杉並区にはタワマン無いような。高さ制限など規制が厳しい所が多いし戸建が多いし。
国勢調査の結果を元に、東京23区の「駅別」の大卒比率を算出した結果
上位10位に杉並区内の駅が4駅もランクイン!
https://www.sumai-surfin.com/k/201505/gakureki/
【1位】浜田山 (杉並区) ←京王井の頭線
【2位】田園調布 (大田区)←東急東横線
【3位】多摩川 (大田区) ←田園調布の隣駅
【4位】半蔵門 (千代田区)
【5位】西永福 (杉並区) ←京王井の頭線
【6位】西荻窪 (杉並区) ←JR中央線
【7位】麹町(千代田区)
【8位】荻窪 (杉並区) ←JR中央線
【9位】市ヶ谷 (千代田区)
【10位】牛込神楽坂 (新宿区)
大卒以上の比率「沿線」上位
【1位】京王井の頭線 ←23区の全14駅の内、6駅が杉並区なんで
【2位】東急東横線
【3位】JR中央線 ←杉並4駅の効果かな >>153
以前そういう自慢する奴がいて「ホント住むところじゃないよ〜^^;」と言ってたんで「だよな」と同意したら切れられたわw
肯定したのに何で・・・ >>161
んーっと 話がかみ合ってないような気がする >>150
いまのまま進むなら
20年後日本はないと断言できる
中国の傘下かアメリカの傘下の自治区になってる
チベットみたいなもんだな 戸建てだと介護が厳しかったかも
あちらこちらと外に出られる場所があるからね
そう言う面ではマンションで良かったのかもしれない
ただ子育ては別だろうなーとは思った
子供らが来たら大変。基本的にもうずっとエアコン タワマンなんて新築で買って長くても10年で売るだろ
それ以降は入れ替わりでスラム化が始まる 高層階で暮らすようになってから
寝ても妙に疲れがとれん >>167
そういうのあてにするのって頭の悪い人ばっかなんだが・・・ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています