【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>635
回ってきすぎｗ
うちは子供が大人になるくらいまで回ってこないと自治会長に言われた マンションは戸建て買えない人の次善の策というのはやっぱ大前提なんだよな
地方の戸建てに住むくらいなら都会のタワマンだあ！て都会に戸建て買えないだけなんだし >>836
住んでる住人は田舎の金持ちのボンボンか水商売のホステスばっかだからな >>835
共働きが増えたから戸建ては人気無い
世田谷や田園調布の戸建ても空き家に 今の日本で普通の正社員の家庭で３代、４代目とかだと
不動産がすでに複数あるだろ、そして親戚のおじおばも後継者いないから
それも引き継ぐ感じだろう、五輪前に売るかマンション建てるかな感じが多い
元農家じゃなくても普通に仕事してたらそうなってる あんなマンション一生住む為に買ってないだろ？
金持ちは5〜10年ぐらいで引っ越すんじゃないの
残るのはローンを抱えた貧乏人だけと。確かに地獄だな >>819
「月々家賃並」でって言ったら普通はローン支払い額+管理費＋修繕積立金だよ
固都税までは入れないけど、賃貸借だって香辛料とかかかるだろ？ >>814
そのスクラップアンドビルドは震災や戦災で、致し方なくって面もあると思う
ただ、タワマンも多くのマンションもそのスクラップアンドビルドが当てはまらないから問題なんだよ >>851
そうそう早いところはさっさと法的手段。 >>848
築20年のマンションなんてそんなに簡単に売れないぞ
↑これで基本的に都心部は外れる、築20のマンションなんて
よっぽどあほな値段をつけない限り今は売れるから
それでなくても新築マンションの建設ラッシュなんだから、みんな新築買うしね
それで811が推理して出した場所が熱海なんだろ
てかお前の話に実在する場所なんて無いんだろ >>841
は？
なんで5ちゃんでどこに住んでるか公表するんだよ？やっぱりバカなのかなw
公表するなら人に聞く前にお前から公表しろよ、失礼なヤツ >>834
そりゃホテルだろ
マンションラッシュはとっくに終わってるよ >>847
熱海は海水浴は湘南海岸だった層からみたら年に１回行けるかいけないかのパラダイスよ。
しかも新幹線でいける！ビール飲んでても帰ってこれる！ >>837
悲惨だなこれ。耐震基準が年々改正されてるけど
中古マンションとか買う層は全く興味ないもんな
このケースは新築時の住人もいるかもしれないが 中国人が投資目的で買い占めてそう
そういうマンションは大変だろうな >>768
ここ１０年、戸建の寿命はそれくらい
ググればでる
ツーバイフォー戸建はあらゆる過去の震災でも倒壊ゼロ！ そもそもタワマンの修繕で組める足場なんてあるのか？
いくらなんでも足場の強度はせいぜい14階くらいだろ 熱海は休みになるとドカチンとか底辺が遊びに来るからなあ
湯河原ならリタイヤして引っ越してもいいかなと思うけど >>798
ないないｗ
そんな0.001％の特殊層が顧客ならとっくに在庫過多になってるよｗ 2×4のおかげで建売もいい意味でプラモデル感覚だしな
品質のバラツキが少ない タワマンはスラム化すると凄いことになりそうだな
完全にダンジョンだわ
勇者しか入れない >>872
湯河原も今はかなりあれですよ。
奥湯河原は相変わらずいいけど
遠いし物件ないしなw >>867
熱海のサンビーチじゃ湘南より少し空いてるだけだぞ
三島なら熱海から新幹線で１０分の差しかない
それに熱海は海風で建物が早く痛む >>869
中国国内のハリボテマンションに投資するよりゃマシだからね >>849
熊本で免震構造自体が、揺れで吹っ飛んだところがある
まぁデータ通りの効果がなかったのかもしれないけど
タワマンは無理でしょ
高層階では室内で死ぬ 日本人全員が貧困に向かってる現在、毎月のキャッシュアウトはボディーブローの様にオーナーの懐にダメージを与える。積立金不足は全戸の資産劣化を意味する。 >>856
そうかあ？
戸建ては良いぞ、ドア開けたら３秒で車だし、管理費ないし、駐車場もタダだし
夜中に大騒ぎしたり出来るし
都心のマンションから引っ越して正解だったよ 不動産工作員は無視するから何度でも言おう！
ここ１０年、戸建の寿命はそれくらい
ググればでる
ツーバイフォー戸建はあらゆる過去の震災でも倒壊ゼロ！
マンカスざまああwwwwww 収入ギリでつま先立ちして買ってる人は転居考えた方が良いわな タワマンはバベルの塔である
そのうち神の怒りを受けるであろう >>832
多分99%の人が不動産屋の君より官僚のデータ信じると思う >>864
そんなの限定的な場所だと言ってるだろ？w
まあいいや
図星つかれて反論してるんだろうが、こっちは都心部でマンション関係の仕事してるから話してるんだけどね
バカは相手にしないことにするよ 大分前にマンションの高層階はアル中やメンヘラが多いって聞いて
買うの止めたよ リゾマン化するのは間違いないw
管理費用は年々上がるからなw
将来の不良債権でしかない
地震が起きたら完全にアウトのな 情強は公営住宅でブルシートとキャンピング用品で生活する
勿論生保（）でｗ >>870
＞ツーバイフォー戸建はあらゆる過去の震災でも倒壊ゼロ！
あれ軽いからな、地震には強い
転がることはあっても潰れることはない >>878
そういうもんですか
エクシブとかの権利買って長居した方がよさげかな >>1
地震でドミノ倒し大会みたいな〜楽しそう！！！！ >>879
サンビーチはお子さま向けだね
多賀の方に行くときれいらしい
行った事ないけど >>897
ツーバイフォー 倒壊ゼロ
でググりましょうね(笑) >>879
海の色が違うんだよ。現地人は気付かないかもしれないけど。
湘南海岸は湘南海岸で近いし馴染みだし楽しいしいいんだけどね。 >>115
この時期のタワマンは住民はほとんど日本人で意思疎通しやすく、管理組合の意思形成を作りやすい
けど、2010年代頃から竣工されたタワマンは外国人居住者が多く、管理組合の意思形成が難しく、管理費や修繕積立金の滞納も多い
設備更新や大規模修繕の時に積立金不足になるのが目に見えているわ
結果、修繕積立金はうなぎ登りに増え維持するのが大変になるだろうね
タワマンはローンで買うもんじゃない
賃貸するもんだ >>863
それを執行するのは大変なんだよ
とんでもない手間 >>883
24時間ゴミ出せないだけで
共働き夫婦には苦痛
車は都心では要らない 天災考えたら戸建てなんかひとたまりもないからな、そういう意味ではマンションがいいけど高層であるメリットはない。 熱海は新幹線が出来た事により日帰りが可能になり
宿泊客が激減してしまった、これを熱海シンドロームと呼ぶ、まぁ嘘だけど
とにかく日帰りが可能になったというデメリットをメリットに変える
つまり東京からあふれた宿泊客を熱海に泊まらせて東京に行かせるのだ！ タワマン高層階は暗いんだよな。
地面（というか街の建物の反射光）が目に届かない。
視界には空しか見えない。 >>887
今はそうなのか
10年位前に行ってあまりのひどさに忌避してたわｗ マンション探しすると築10年以上のタワマンを営業が勧めてくるけど、修繕費の高さにビビる、住人は困ってるんだろうなーって思う
タワマンはずっと住むもんじゃないな、金持ちが気分ですなところだな マンション買った奴、息してる？wwwwww
耐震性：震災にも耐えたツーバイフォー 【一般社団法人 日本ツーバイフォー建築協会】
https://www.2x4assoc.or.jp/quality/earthquake/earthquake02.html >>898
駅近くはサーファーが夏になるとドッと
湧いてくるしうるさい、外国人パブは
お盛んだし…夏はまったくダメ
でっかいパチンコ屋も近くにあるし… 共働き夫婦って何方かがこけたら即離婚だろ
微妙なパワーバランスで辛うじて成り立っている綱渡り状態で
生きてて楽しいのか？ >>906
ん？うちは24時間好きなときにゴミ出してるぞ タワマン住んでりゃ周りが液状化でミンチになっても最後まで生き残るよ
高いだけあってそれくらいタワマンは堅い 今までだって湯沢のタワマンの例がある
プールも温泉も付いてるだけで機能しなくなる マンション業者が必死なスレw
まあ売れなくなると困るから必死なんだろうな
ご愁傷さま 耐震で考えるとツーバイは確かにガチガチ
壁だらけで間取り制限きついからな 東京は洪水もやばいからな場所によっては水没するよｗ >>124
香港でも超高層マンションあるけど、1番人気なのが1階なんだってね
上層階は不便で不人気 武蔵小杉のタワマンとか、都内と同じような価格のタワマンをわざわざ県外に買って、都内以上の通勤ラッシュを味わうんだから、よほどのドMしか住まんだろ >>50
数年前に大阪でタワマン高層階から子供が落ちた事件あったなー
ま、それくらいしか記憶にないから滅多にないことではあるんだろうが
台湾のタワマンはまとめ開かないし、当然ベランダもなかった >>895
自分も年老いたら都営で良いと真剣に考えていたけど
都営は情強より神経が太くないと生きれないそうだ
精神に問題がある人とか人生いろいろ経験した高齢者とか
普通の神経じゃ住めない所だって友人とか先輩とか上司とかに
よってたかって説得されて結局チンケなマンション買ったよ 会社で自慢してるのてどう見ても
ヘーベルで自宅作って、アウディ２台持ちがおおいけど
大体親の土地だな >>862
致し方なくというか
天災の多発地帯で、木造建築が高度に発達した日本の
当然の帰結かと。
明治以降に導入した西洋建築の思想となんとか折り合いつけながら現代までやってきたのよ
まあ木と紙で出来たあの美しい都市景観に戻れるかと言われたら
死生観レベルで江戸以前に戻らないと無理だけどな >>900
はっきり言ってキレイな海な下田からだよ
そこまで行くのが熱海からだと激混みになる
三島、長泉あたりから伊豆の中央を通っていったほうが早い
>>903
そりゃ湘南ほど濁ってないし河口意外は水が澄んだからね
あと沼津の海も内浦まで行けばかなり綺麗 家にお金をかけないでその分旅行したり
ホテルに泊まった方が人生楽しいってなんでわからんのだろうな
毎日生活してたらそれが１億円のマンションに住もうが当たり前になって楽しくもなんともないのに >>912
それは、一番売るのに苦戦してる物件を勧めてくるからだね
そこらの仲介大手より、町の古い不動産屋さんに頼んだ方がいい
地域をよく知ってて、持ってる物件がまるで違うから 横浜ランドタワーの最上階で中華食ったけど、下なんて見えない程高かった。
いろんな意味で。 案の定、コンクリ縦長屋を高値で掴まされた奴の擁護カキコでスレの伸びが早い早いw
高い買い物だったのを正当化したいのはわかるけど、早く売り払ったほうがいいぞ >>906 それより、下に気を使って歩くのが、嫌だ
スキップして歩きたい >>1
高所恐怖症には縁の無い話だ。よくあんな高いトコ住めるよなぁ。 つか、建蔽率容積率がいまのままユルユルの時代がいつまでも続くのかねえ。
都市機能がパンクするって事は皆よく学習出来たんだから、このままだと既存不適格住宅になっていくんではないかねえ？ >>881
熊本のその事例は長周期に対応していないダンパー未装着の物件で
基礎分が外周部に接触したという事例でたいした被害ではないよ。
免震のマンションでは高層階でも戸建てよりは安全。 >>928
てか申し込む権利を手に入れる時点でハードルが高いというか低いというか
厳しい年収条件があるしな ツーバイフォーも悪くはないけど
壁の中部で水漏れしたり基礎から水分が上がると
あっという間に部材が腐ってくるね 地震でエレベータ自動停止したら、保守管理者が現地で立ち上げ作業しなきゃならん
大震災レベルだと、復旧に数カ月かかる
中の人が絶対買うなと言っていた >>923
場所によってな
新宿なんかは水もこねーぞ >>911
熱海市役所の山田さんだったかな
テレビロケの誘致を担当してADよろしく色んな手配を
24時間対応で1人でやってるそうだ
そのおかげであちこちのテレビ局が取材とかロケに行くようになって
若い子に人気が出たんだとか >>896
無理
修繕積立金滞納ぐらいで、裁判所が競売を認めることはまずない
区分所有権の競売は抵当権実行がほぼすべて >>134
ニューヨークでもそうなんだ
欧米圏では超高層マンションの大規模修繕計画はどうなってるんだろ？
アジア圏では大規模修繕なんて想定してなくて、スクラップアンドビルドでいくんだろうけどw 大体タワマンなんて下まで降りて財布忘れてた時の絶望感がスゲーだろ。 レス数が950を超えています。1000を超えると書き込みができなくなります。
