【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★5
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558519612/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>186
立地とマンション本体に価値があれば家賃下がらんみたいだよ
ビンテージマンションと呼ばれる物件は人気でいつも満室 >>505
最上階からのエレベーター待ちで
駅を何個通過出来ることか・・・ 2016年2月3日
高層階の住人に多い心臓停止死、２５階以上は生存率ゼロ
https://yomidr.yomiuri.co.jp/article/20160203-OYTET50061/
■カナダ研究
高層階に住む人は低層階に住む人に比べ、心筋梗塞などで心臓が止まった後に生き延びる割合が低い
心停止で病院に運ばれ、生きて退院できた割合は、１〜２階の４．２％に対して１６階以上で０．９％、２５階以上ではゼロだったという。
■救急到着が遅れがち
この原因として、高層階の住民が心停止状態となった場合、救急車を呼んでも救急救命士が部屋までたどり着くまでに時間がかかり、
心臓マッサージや自動体外式除細動器（ＡＥＤ）などの救命処置が遅れやすいことが考えられる。
なお、公共施設や共同住宅などでの設置が広がっているＡＥＤだが、この調査では近くにいた人がＡＥＤを使用していたケースは１％に満たなかった。
■「エレベーター確保」と「ＡＥＤ設置場所」が鍵
「救急救命士がいち早くたどり着けるよう、専用のエレベーターを確保する」あるいは
「マンションの管理人が救急救命士の到着前にエレベーターを１階に呼んでおく」、
「近くにいる人がすぐにＡＥＤを使用できるよう、設置場所を工夫する」などを対策として挙げている。 >>475 >>522 >>551 >>587
絶対に、
｢大規模修繕 辞退｣
で検索するなよ！ >>775
お金捨てただけだね
それとも賃貸 かな 昔の土地転がしがマンション転がしやってるんじゃないの？ 今、土建は好況だからな？
不況になれば格安でやってくれるよ。
ゼネコンは業績作って食いつなぐから。 全戸が価格1億円以上する物件ならまだしも、一部部屋でも庶民が買うような価格帯があるマンションなんて絶対止めとけ。将来問題起きるだけ
区分所有権という名の空中一部空間利用権に過ぎず、自分自身の判断では外壁工事、増改築、何もできない。管理費修繕費もデベ子会社がボッタクリ価格で入居者からカネ巻き上げる。
地震等で共用施設一部損壊でもすれば、理事会は大紛糾で何もできない、決まらずに住宅同士が敵対関係に。
仮に自分が費用負担する意思、資金があっても修繕に反対多数になればただスラム化、廃墟化するのを座視するしかない。
取り壊して更地にすることも出来ず、永遠に固定資産税支払義務がつきまとう。
マンション買うのは、あえてデベロッパーの養分になるべく志願する自己犠牲、住民性善説を信ずる博愛主義者だけ >>516
1.管理組合法人化する。
(口座名義が理事長から管理組合名に変わるから、使い込み出来ない)
2.長期修繕計画をハッタリでも良いから「70年」で作って、そこから逆算で修繕積立金を「高めに」算出する。
(出来るだけ早めに民度低い系住民を追い出す)
3.規約に「総会理事会の言語は日本語を公用語とする」って紛れ込まして、重要事項説明書にも記載する。
すると中国人が他のマンションに逃げる。
(面倒だから)
これぐらいしておくと「駅チカ(新幹線駅、空港もタクシー3000円圏内)」だと、何とか生き残れそう。 固定資産税とか修繕費無しの格安の定期借地にするか
ホテルとして活用すればいいんだよ。
賃貸でもいいんじゃね？
永住向きじゃないがボロになるまで有効活用すればいいですね。 でも管理費と修繕費は高いよな
世帯数が多いからそれなりにプール出来るだろうが
修繕費以前に大震災の時のタワマンがどんだけリスクが高いか学ばないのがびっくりだ
湾岸沿いのなんか液状化ぐしゃぐしゃ
エレベーターも水もストップ
資産価値が減るからと報道規制かけやがったせいでぼんやりさせられたけど俺は忘れない
あの時は誰もがタワマンなんか住むもんじゃないと思ったはず >>753
文章が下手すぎで読みにくい。
今の大学生はこんなレベルなのか。 >>3
明日明日消費税上がるってのに
駆け込み需要の欠片もないのな >>727
武蔵小杉の駅が人で溢れたように、
老後も老人向け施設は人で溢れるんじゃないのかね。
計画性無く狭い土地に人を大量に詰め込んだのだから、
あたりまえなのだが。 ワンルームマンション資産運用のアポ電はFJネクストが多いな
ググると結構アチコチで揉めてるみたいなんだが ┏( .-. ┏ ) ┓
【Android 半導体、量子サーバー】とは、バイオ生物で構成されている
銀行系システムダウン、新幹線事故、ジャンボジェット（戦闘機）墜落させる ec
【人類史上の最大の失敗作である】 >>290
戸建てだと庭に野良猫が遊びに来るっていうのは良いよなw
うちも家建てた当初は、そこが猫の通り道だったらしく毎日ねこが来てたんだけど
その度に子供と「ねこが来た！ねこが来た！」って大騒ぎして見てたら来なくなった
すげー寂しい >>785
日本人の駆け込み需要はあるけど、中国人が全く買わなくなったんだよ >>618
賃貸の方がライフスタイルに応じて住み替えられる
老後の心配なんて今することじゃないよ >>770
戸建ての価値は土地で土地は100年後にもある
マンションの価値は建物で70年後には価値がゼロ マンションは老後に一括中古購入や田舎だったらって、こういうスレに必ず言う人いるよね
その間に死んだらどうするんだ家族に何も残らないのに。生命保険に別に入る？
都会と田舎を比べてもね。豪邸でも田舎になんて住みたくないよ。うちの実家も豪邸で田舎出身だけど。 >>748
老人は賃貸に入れない
孤独死のリスクがあるから >>784
そんなレベルなんですよ
猫も杓子も大卒にする為に、ろくに本も読まないようなアホまで大卒になってるのが現状だから マンション管理会社で長年タワマン担当してきて得た結論
戸建＞10階建てくらいの中規模マンション＞タワマン 賃貸は老後の住宅リスクを後ろに、
購入は老後の住宅リスクを前に持って来ているだけ
単に考え方の違い
家賃を捨てていると感じるか、家があるせいで老後に自由が効かなくなるか、それだけ
ただ、賃貸は老後にそこそこの中古物件が買える貯蓄をしておかないとリスクに飲み込まれて終了だね タワーマンションには自家発電施設がほしいね
エレベーターや水利設備を動かせるくらいの能力がないと、なにか起きたら住民の生活は困窮する >>800
それ間違い
ＵＲなら可能
家を処分して夫婦で入居している人は、とても多いよ
賢い選択だな、と思う
それに生保の人でも、どこかしら借りている現実を考えると借り辛いはあるかもだけど、老人は賃貸に入れない、は完全な誤り >>751
おまけに断水したらスプリンクラーも屋上タンクの分だけで消化しなきゃならんから
消火に失敗したら次は鉄骨溶けて倒壊
解体も容易じゃない
元々一度でも火災起きたら資産価値半分以下だしな >>792
また猫さん来てくれるといいね
こういう優しい人が戸建に多いと嬉しい
動物に優しい街は、人間にも住みやすいよ >>786
老後のことを考えても、家を固定するのはリスキーだとつくづく思う
23区内でも、老人介護施設の充足度は天と地の差がある
世田谷とか足りない、まぁ金持ちは高い施設に入れるからいいけどね
反対に作りすぎて余ってるよって区もある
福祉の充実度を見て、老後の住まいを決めるって重要かも 修繕がどうなるのかは興味がある
積立金じゃ賄えないだろう >>802
言ってるのがマンション管理士だから
低中層マンション買え、だな >>801
教本読むし、論文書くからマシでは？
般教の教本今でもあるけど読み返すと勉強になるw
心理学と文化人類学 >>815
YouTubeなどで実況をやってる大学生を見ればわかりますよ
簡単な漢字も読めませんから >>812
50年後には解体する金もなくて遷都して壊れるままの東京廃墟だろ。なかなか楽しそうだぜ。 >>808
そうそう、URなら何十ヶ月分か貯金があれば住めるし、どうにかなるだろうなと思ってしまう。
郊外に親の家があるから、いざとなればそこに住んでもいいし。 >>365
最近は15階建くらいまでは水道管直送だからそれは大丈夫 >>816
あれは笑うより愕然とした
それで間違えたままうｐしてるのとか 地方戸建てだけど東京で100万円の生活するより同じ100万でも田舎で生活すれば200万分の生活出来る。
俺は後者を選んだ 修繕費ガ―、積立金ガ―とか言ってる情弱多いけど
タワマンは戸数が多いし、駐車場の台数も多いからむしろ修繕費用は有利
戸数の少ない物件のほうがむしろやばい >>820
それはさすがに無理、ポンプアップしないと無理 >>824
サラリーマンがなけなしの頭金はたいて2馬力でなんとかローン組んだような住民だらけのタワマンでボッタ価格の工事に理解出来る人がどれだけいるかな >>821
オレは
経費で落として節税対策するんでな
だから一生賃貸だ(笑) >>818
正解だと思う。自分の所有でない建物の修繕時期が来ても我関せずで越せばいいだけだし。 >>826
それ言ったら分譲マンション全部そうだろｗ
>>827
税金払ってからいいなｗ >>1
煽る時は、タワマンタワマンとタワマン買わなきゃ人間じゃ無いみたいに煽って
今度はコレかよｗ
一戸建てで十分だ >>828
若いうちに家ぐらい買っておけよ
歳食って家なかったら地獄だぞ タワーマンションはちょっとした団地と同じ
30年後には老人だらけになる >>826
埼玉川口のエルザタワーなんか業者選定に8年かけてるからほとんどボラれてないよ
一戸あたり200万くらいだった 本当の富裕層はタワマンとか住まんしな。
まあ馬鹿と煙は高いとこ云々て言うしw >>829
先ずもって分譲マンション自体がおかしいと思う。何で自分の所有でないものに毎月金を払い、その修繕すら全戸のOKが出ないと実行出来ない。売ろうにも滞納してたら売れない。
通勤に時間かかろうと郊外に戸建て買った方がいいと思う。 タワーマンション、今は綺麗だけどそのうちボロい団地みたいになるよ >>822
私もフリーズしてしまいましたｗ
しかも一人二人の話じゃないですからね >>831
28で5LDK買いました。地方だけど快適この上ないよ。待機児童とか改札渋滞とかどこの国の話だよって感じ >>835
＞その修繕すら全戸のOKが出ないと実行出来ない。
情弱すぎ 外壁工事をよく見かけるけど
足場の組み立てに１週間 外壁修繕 １週間 足場の撤去１週間
すごく無駄に思えるわ >>839
そうなんだ、でも自分の意思やタイミング、金額に不満持ったまま使われるのは嫌だな。
いくら払っても永久に自分のものにはならないんだし子供に残せすらできない >>808
マンション購入を検討するくらいの資産収入レベルの人なら賃貸借りるのは簡単だな。
URなんてほいほい貸してくれる。
あと厚生年金受給者、ナマポは借りやすいらしい。取りっぱぐれがないから。
借りれないのは40〜50代の不安定な職の人達。
妹夫婦が若い頃無理してマンション買ったわいいけどローン払えなくて手放して
資産がない上にダンナが契約社員なんで賃貸借りれなくてかなり苦労してた。 >>835
全戸？大規模修繕の決議はたしか2/3とかじゃねか？ >>841
＞足場の撤去１週間
どんだけでけえんだよ 最近ちょくちょくタワマン下げきてるけど、中古タワマンの売り弾が不足してるのかねｗ >>801
マーチが馬鹿ばかりなのは20代〜30前半ぐらいがひどい
少子化なのに定員増やしまくった結果低レベルの大卒が増えすぎて問題になって
少し前から定員厳格化始まってる
少しずつ元に戻りつつある。 妻の実家が、部屋14室、リビング2室、キッチン2室、トイレ4個あるのだけど
これって6LDKみたいに言うとき何て言えばいいの？
所謂、昭和の邸宅みたいな家です >>808
年取れば取るほど病院や施設に入る事や介護費用も視野に入れなければいけないから
新たに購入したりリフォームしたり、子供と同居するために新築したりってのは
後々失敗する事例あるね
多少何か我慢してもあえて古い家に住み続けるとか賃貸ってのは悪い選択じゃないと思う
お金あるから皆家にお金かけてるんだと思ってたけどそうでもないみたいだから世の中よくわからないな >>838
戸建ては修繕が必要ないと思ってるのかｗ >>843
それでも妹さん、手放せてよかったね
負債は残っただろうけど、そのまま売るに売れないなら借金が膨らみ続ける
契約社員の方が確かに難しいかも
そういう時こそ行政に相談
何かしら力になってくれるよ
伊達に税金払ってるわけではないから 成城、田園調布、白金台、松濤なんかのお屋敷住みがホントのお金持ちなんじゃないかと思うけどねぇ 20年も先の話なんて考えても無意味だから片耳に入れとくだけでいい >>833
それでも修繕積立金は値上げ必須になったはず。 >>832
っつーか呼び方変えただけで団地だよな… >>842
区分所有者数及び議決権の各過半数の普通決議で実現できるもの
↓
形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更工事
↓
・大規模修繕工事
・柱や梁への炭素繊維シートや鉄板を巻き付け等の耐震補強工事
・階段へのスロープ・手すりの設置
・光ファイバー・ケーブルの敷設やオートロック設備の配線工事（既存のパイプスペースや空き管路を活用したもの） 老人、共働きが増えて楽に住みたい人が多いから都心駅近マンションは人気だね
郊外戸建ては住むのが面倒だから人気がない
もう世田谷や田園調布も空き家に >>848
昔の華族様の家？
維持費もかかるから庶民は住めないけど
14 ２L２Ｋかねぇ マンションはインフラ設備の老朽化は致命傷だもんなぁ
マンション建て替えなんて どうすんのよ状態だろ
折り合いが付かなきゃ 夜逃げしかないぞ
低層なら倍層に作り 分譲でタダで住み替えだったけどね
（価格も上がるだろしと皮算用で） >>844
大規模修繕なら過半数。
増改築発生なら特別決議で2/3
建替え(解体)なら特別決議でも4/5 >>844
区分所有者数及び議決権の各４分の３以上の特別多数決議を必要とするもの
↓
形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更工事、又は敷地の利用の著しい変更工事
↓
・既存住棟への集会所・倉庫、エレベーター等の共用部分の増築
・集会所等の既存の附属施設の建替え
・敷地内の広場・公園を廃止し駐車場や駐輪場に変更する工事 等 >>850
戸建ての維持費はマンションなんかより遥かに安いけどね。 >>866
大規模修繕工事における決議要件の改正（平成14年建物の区分所有等に関する法律 改正）
○改正前
「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの」は過半数の決議
（大規模修繕工事についても多額の費用を要する場合には、3/4以上の特別多数決議が必要）
○H14改正
「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」については、工事の規模の大小、費用の多寡を問わず過半数の決議で決することができるもの
とした。（一般的な大規模修繕は過半数の決議で行えるようにした。） ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
