【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>307
ふだんの態度と違う虚勢を張らないとネット書き込みでの議論が出来ない人なんですね。
そんなことしても意味無いのに。
茶化してふざけてそういうキャラで書き込んで、
そうすれば議論の辻褄が合わなくなってきてもキャラ的なノリで逃げられますからね。
そういう人、とても多いです。
かまうと面白いですよねw やれ戸建てがいいだのマンションがいいだの
両方持てばいいじゃない 5chは既に在日チョンに買収されているのをご存知ですか？
↓
http://irohamatumae.blog.jp/archives/19087374.html
2chの譲渡先、5chの代理人弁護士は通名のしばき隊員
5chの商標出願の代理人＝原田學植 (趙學植)
https://i.imgur.com/kw1SVwB.jpg
そして、在日チョンのバックに居るのは売国政党の立憲民主党です
在日チョンが5chを買収して、売国左翼や在日チョンにとって有利な世論誘導しようと企んでいます
5chのあらゆる板でジャップがどうのとかほざく、日本人卑下する奴とか、「アベは売国奴だー アベは統一協会だー」みたいな頓珍漢な政権批判するレスが異様に増えたと思いませんか？
売国政党の立憲民主党の支持母体の一つは在日韓国人組織の民団です
そいつらが5chを買収した在日チョンの背後にいます。↓民団と連動して動いている売国政党の立憲民主
在日チョンの帰化議員がワンサカいる売国政党の立憲民主党
↓
「竹島は日本の領土ですよね？」立民・白真勲(ハク・シンクン）議員を再直撃！ 徴用工判決には「コメントできない」連発…
在日韓国人組織の民団は立憲民主党の支持母体の一つ。売国政党の立憲民主に絶対に気を許してはならない
↓
在日本大韓民国民団の中央本部新役員と意見交換 - 立憲民主党
蓮舫、95年に雑誌で「日本人でいるのはそれが都合がいいからです。いずれ台湾籍に戻そうと思っています」 ネット「これが立民副代表」
安倍さんより以前は日本の保守派政治家はみんな親韓派だった
安倍さんが政界の保守派を改革してくれたんだよ
だからチョンは安倍さんを引きずり降ろそうと必死。
5chの運営がチョンに買収されていると、とっくにバレている以上、完全記者制というシステム止めるべき
チョンに買収されている運営が全てのスレ立てをコントロールするとかありえない
.
.
６＋４＋６８＋６ >>311
都心部の親が持ち家子供部屋おじさんは勝ち組だな 国民年金では老後マンションは苦しいので
田舎に一軒家買った
正解かも？ >>315
確かに。
アパート経営に余裕が出てきたら、戸建てや区分も試してみたいな。 >>310
タワマン住民を馬鹿共と上から目線で書き込んでるんだね
賃貸の俺からしたら戸建てもタワマンも羨ましいけどね >>300
それは食料品の買い物はイオン、洋服はユニクロやZARAで十分という中流以下～低所得の庶民までの話。
ミドルアッパークラスの要望を満たすような店は郊外には少ないし外食をするにも不便。
低所得者は自宅でしか食事をしないだろ。まあ、それが健康面では一番だとは思うけど。 >>310
都心だと庭車庫付き4LDKが買えないからみんなマンション買うんだよ
高卒だとそんなこともわからんのか、かわいそうに ニューヨークやシンガポールのタワマンが日本より歴史あって成功してるからな
それを手本にしてるのが大手デベロッパーのタワマンだし
都心や通勤圏郊外の駅近、駅前のタワマンは築10年以上でも新築時より圧倒的に高い >>324
買えないくらい所得低いのに何で東京にすがりつくの？惨めだろ。稼ぎが同じなら東京で100万の生活は田舎では200万の生活に相当するから >>290
はやく武蔵小杉の失敗タワマンの名前出せよ
中古の価格見てやるから >>325
日本の不動産市場の問題点は中古の建物の資産価値が維持しないこと。
アメリカでも欧州でも土地以外の部分の建物が中古で逆に値上がりするなてこともザラだからな。
地震国ということも関係してるし、日本の建材は安物で耐久性も無いから難しい話かもしれないけど。 >>320
自給自足か
田舎の一軒家ではスーパーや病院が遠い >>326
職業によって住む地域が束縛されるって分からないのかな？ >>326
悪ぃ、金じゃねえ、痴呆には住めない、仮に３憶くれるって言われても無理
お前だっていくら安くて便利でも南極やアマゾンに住めないだろ
それと同じこと >>331
3億で南極永住は割とアリだと思うがな。 >>326
タワマン肯定派だか
地方から上京してる貧乏人は実家に帰れとは思うな
風俗店員とか風俗嬢とか地方出身者ばかりだろ
あんなん、地方の都市でも同じような仕事あるだろうと思う >>330
ならそんなわざわざ東京まで出てそんな職つかなくていいじゃんwマゾかな？
満員電車とタワマンに押し込まれて商業施設に通い詰める人生とか >>331
田舎暮らしが良いなんて言われることもあるけど、
なんだかんだで生活が充実するのはやはり都会なんだよな。
自分もとてもじゃないが郊外には住めない。 >>331
地方都市の大きい駅の駅近ならいいが
ど田舎は嫌だな
仙台や名古屋の駅近マンションならいいが
駅からバスで30分のマンションは嫌だ >>334
まあ、その頭でよく考えてみることだ。
がんばれよｗ >>336
ど田舎は飯が美味けりゃ問題ない。
東京には未練があるから里帰りは頻繁にするけども。 >>334
俺はタワマン肯定派だか
確かに東京や関東でなくてもいい仕事なら
地元帰ってやれとは思うな
親と折り合い悪い人はともかく >>331
アマゾンや南極ではないが？極端すぎるだろw >>340
おまえアマゾンの土人にここは広いし環境いいぞって言われて行くの？
つまりはそういうこと >>335
郊外といっても川崎や横浜、浦安や市川、浦和や大宮
この辺の駅近はほぼ東京だからあんまり変わらんとは思う
ほぼ東京圏超えると大変だよな 地方なら戸建てとか言っても無意味だろ
都心に住む事にメリットがあって需要があるというだけの話だから >>335
タワマンじゃないけど東京都心にもその周辺にも住んだことあるし今は関西の地方戸建てだけど、
東京は二度と無理。電車通勤が最悪だし車を所有するにも金が掛かりすぎ。
買い物も今のほうが超便利。
イオン万歳！
巨大ホムセン便利！
アウトレット最高！ >>337
わかった。ヒマな時にアフリカの食料問題程度に考えてみるよ。満員電車で潰されないように気をつけて生きてくれ 空き家問題だってずっと前から警告されてて
何もしてこなかったんだから、これもそうなる >>345
＞東京は二度と無理
よかった、頼むから来ないでくれ関西人 >>345
巨大ホムセン便利！アウトレット最高！は分かるけどイオン万歳！だけは理解できない。むしろいらんやろ。くそ高いし 佃大橋を渡って豊洲市場に仕入れに行く。佃大橋からの眺めは
凄い光景だ。月島西仲の中心でタワマンを建ててるが、路地の家は
火災防災上消える運命だと直観で分かる >>350
月島はミッドタワーグランドが今建設中だな こういう記事が一般化すると一気に値崩れ起こす。
我先に売れる内に売っとけとなるだろう。 >>349
他の地場スーパーと競争してるからイオンだから高いっつーことはないし、
イオンひとり勝ちということもないよ。 >>348
あなたは東京生まれ東京育ちの、東京住まいの人なの？ >>352
榊というアンチタワマン評論家が10年以上、タワマン暴落説を唱えてるが
地方のタワマン以外はむしろ中古で値上がりしまくりなんだよな >>359
言われてみればたしかに。
文京区に住んでた時はさほどでもなかったし。
それでも毎日通勤電車と徒歩というのはもう嫌だな。
今の車通勤がとっても快適。 >>354
中華チョン産食材はそんなにうまいのか？
良かったな >>363
だだっ広いだけで、住みたいという気を起こさせない物件だなｗ >>363
いくらなんでも勝浦では・・・
圏央道と九十九里道とか館山道のインター降りてすぐ程度の田舎じゃないと。 うちは築40年超えたけど
未だきちんと大規模修繕入るし(10年に一回)
戸数多いけどほぼ全部常に埋まってて
首都圏始発駅(都心まで30分弱)から徒歩7分で
3LDK65平米ぐらいで3000万あたりを維持してる。
壁も床も現代基準からしたら確実に薄いが
コミュニティも管理もしっかりしてて
環境がクソ良いため、ここで育ったやつが
もう一件買うケースがかなり多い。
正直そこらのタワマンよりよっぽど良い物件と思う。 >>362
逆な
バカは何時間もかけて通う
バカは広い家に住む
三木谷さんみたいな超金持ちは広い豪邸もタワマンも両方持ってるが >>364
中華チョン産食材ってイオンのこと？
我が家はイオンばっかりじゃないよ。
まあどこのスーパーでも値段次第でそれらはあるんだけど。
あなたもそれぐらいのことは分かっているよね。
なんで分かっているのに斜め方向に揶揄してくんの？
キチガイのふり？
そういうキャラって楽だよね。 >>363
勝浦なんて千葉でも房総半島だろ
いらないよ >>83
六本木ヒルズ横のタワマンとか成功者のステータスがあるタワマンなら価値は下がらん気がするが、
ステータスが何も無いようなタワマンなら後々地獄を見るだろう。 >>363
隣と言っても千葉の奥地だろ
千葉なら浦安、市川、船橋、津田沼だろ でっかい地震がきたら一発でアウトなんだろ？
（倒れはしないが、もう住むことはできない状態になる） >>371
川口のエルザタワーもできた時は
そんな事を言われたが
今でも価値を維持してるなw >>373
しょぼい一戸建てやつい低層のマンションと違い
免震、制振、耐震の機能がしっかりしている
豊洲のタワマンは東北の震災の時にびくともしなかった、道路は一部液状化したが >>40
だから、段階的に高くなっていくんだって。
最初は安くても、だんだん高くなってきて、いざ修繕する際には、それでも足りなくて、各戸から追加でたっぷり搾り取るしくみ。 >>371
都心駅近マンションは値上がりしているよ >>1
タワマン、生活カツカツの長期ローン組んで住んでるアホはいないよな？ タワマンは新築から10年で新しい物件に移れない奴は負け組だろ >>50
駅直結型の再開発物件だと、通勤時間の大幅な軽減になるからね。
それなりの需要はあるよ。
まあ、そういう物件は、本来賃貸にすべきだと思ってるけど。 >>203
昭和40年代くらいまでは確かにそうだった >>240
昔のことを言ってるとおもうがw
首都圏団地はいいとこのサラリーマンが
多かったよ。
電通社員や朝日新聞社の社員一家もいたぞ。 >>373
建物は全く問題ないっしょ
ただエレベーター止まるから30階くらいから階段で降りて死ぬ思いをしたと友達が言ってた 晴海団地(Wikipediaより)
・1970年代前半までは一定の社会的地位を持った居住者が居住していたことが、住棟の玄関前に毎朝黒塗りの車の列が出来ていたことから伺えた。
・1980年代以降、時代的に狭小となった間取りや建物の老朽化などから居住者層の一部に変化が現れ、それまであまり見られなかったエレベーター内の落書きなどが顕著になった。 >>375
ただ、オール電化のタワマンは、計画停電でエレベーターはおろか水道すら使えなくなって困ったそうだ。
まあ、これから竣工するタワマンは、そうしたことを教訓に非常用電源とか確保するだろうし、まだまだ将来性がないわけではないだろうけどね。 まあ、タワマンはあれだね、セカンドハウスとしてはすごく魅力的。
飽きたら売ればいい。
メインの住居とするにはちょっと難あり。 >>367
10年に１回やるやつは大規模修繕とは言わないんじゃね？ しらんけど >>187
同じだね
昔は団地も「憧れの～」「夢の～」って宣伝してた >>331
3億貰えるなら千葉か静岡、山梨あたりなら住んでも良いかな。
とりあえず今の家は別宅としてそのまま維持して、あとは都心郊外あたりに不動産買って。 庭にドッグランと池が夢だから憧れないなw
集合住宅のうざさは子供の頃から嫌という程経験したからもう住みたくない 地方民は全く魅力に感じてない。
地方から首都圏への移住者（田舎もん）にはとんでもなく魅力らしいけどな。
都会の人間を見下せるから。 タワーじゃないけどかつての都内高級マンションの代表格だった、
広尾ガーデンヒルズ(昭和末期に開発)は今どうなってるんだろうね。
建ってからバブル迎えて高騰、そこから下がってを経たわけだが
立地が良いだけに結構いい値を保ってそう。 >>384
晴海団地はレアケースだろ
銀座や東京駅に近い団地なんだから
都内でも神奈川埼玉千葉でも一戸建て買えない人間が買うのが団地だよ、昔から >>393
だな
タワマンを叩く記事にウキウキな奴が多いんだから
やはり嫉妬の対象なんだろうな >>212
そこの例が全てに当てはまると思う脳は、救いようがないね
タワマン、これからが色々問題が起きてくるって言ってるの
25年後に、建物が突然溶けて無くなるわけではないから厄介なんだよ >>394
昭和の広尾ガーデンヒルズ
平成初期だと恵比寿ガーデンプレイス
ビンテージマンションとして価値を維持している
要は立地だよ >>397
ニューヨークやシンガポールのタワマンはさらに歴史あるが
問題など起きてないし、価値を維持するどころか価値が新築時より上がってるな >>387
知らんなら書くなよ。
大規模修繕工事は12年周期ど一般的に言われている。 >>395
都内一等地と郊外のタワマンもそれぞれ同じようなもの。 >>400
タワマンに縁のない貧乏人ほどアンチタワマン
上京の賃貸くんだろうがな >>385
昨年の大阪に大きな被害をもたらした台風の時、区内のタワマンは角部屋のエコキュートの羽が強風で回り過ぎて縦列全戸壊れた（東京ね）
ゲストルームの浴室は使えたけど、何十世帯もだから、追いつかなくて大変だったらしい
エコキュートの給湯って何人も連続して入れない、お湯の容量決まってるから
面倒なんだな、と思った マツコが月曜から夜更かしで
免震のタワマンが地震で崩壊するなら
その辺の一戸建てや低層マンションなんて瓦礫になってるわ >>399
そっちのタワマンの仕組みに詳しくないんだけど、やっぱどっちも分譲なの？
管理組合とかどういう制度なんだろ？？
もし知ってたら教えてくれないか？
価値が落ちない理由がそこにあるかもしれない。 今の高島平団地みたいになる
戸建は自分の意思で何でもできるけどさ >>404
日本語不自由な人？？
まあ、それはともかく、地震動ってのは波で伝わるもんでな？
低層建築と高層建築では、その伝わり方が全然違うんだよ。
だから、それは一概には言えない。
どんな地震だったかで、被害の傾向は変わってくるはずだよ。 おまえら
機械式駐車場のメンテナス費と修繕費なめたらあかん
ホント金食い虫よ >>399
人が減る日本で、災害の危険と隣り合わせの日本で、同じように行くわけない
背伸びして購入した層も多い
ニューヨークやシンガポールのタワマンは本当の富裕層が住んでる
日本はエセ富裕層やセレブ気取りも多い
下界の人間を見下ろすんだよ、なんて知性を感じさせないのが購入しちゃう
タワマン買うと、落ち着かなくて戦闘的になってしまうのかな >>402
俺なら築12年の低層分譲マンション所有者だが。
明後日は管理組合総会。 タワーに限らず、マンションは間取りが決まっており、
100㎡以上ある物件でもトイレや洗面所がひとつとか
個室が5畳とか二人以上はおろか、一人でも無理だわ。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
