【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★6
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558570232/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 耐震性を確保するため、タワマンは壁など建材の軽量化が至る所でされていて、生活音が漏れやすいのだとか。
不動産の価値の分かる人は高層には住まず、タワーマンションを購入するのは世間知らずの田舎者の成金だけらしい。 >>413
組合役員も大変だ
まあ自治会みたいなもんだが >>415
関口宏とか代々エリート家系だが
関口宏もタワマンを終の住処に選んだな
中尾彬もか >>415
断熱材とか防音材って軽量部材な気がするけど、それでもダメなの？
なんかそれはニワカには信じ難いわ。 >>416
俺、役員でも無いのに、修繕積立金ガン上げ案作って、
理事会、総会でプレゼンして通した。
傍から見れば、ただの暇人だな。 >>412
地方、郊外は減っているけど
東京や大阪都心は人口増えているから
都心マンションは人気
地方、郊外戸建ては空き家に >>417 祖父・関口亀次郎（関口紺三）は
国会議事堂の建設に携わった鳶職だった。
とあったけど、エリート(・・? >>417
その人たちには20年後関係ないじゃん… >>1
でも一戸建ても売るの時間かかるしリフォームしないといけないんやで
ぶっちゃけお金ないならマンション買ったりしなきゃいいとおもうんや タワマン購入者ってほとんど中国人だろ
維持費なんて出す訳ない
そんな思考ない >>414
タワマンでもトイレもバスルームも一つなん？
田舎の新築よりだめじゃん 長屋は連帯責任だからなあ。
脱落者がいると修繕費の頭割りが増える。
自分の持ち分以上の負担を強いられることもある。 お金の有無関係なく、今不動産を所有して無いんなら、賃貸住み替えを続ける方が、無駄な出費無くて相続も後腐れなくて良いかもしれんよな。 >>419
いいとおもいますよ
分譲マンションなのに賃貸かホテル住まいと勘違いしてる人もいますし
管理会社任せじゃなく 所有者意識をもって管理しないと
あっという間に資金不足そして管理不足でボロボロになりますよ
建物なんて ID:QER02kWA0
ID:EnOUtyQP0
いいや、速やかに、令和首都圏大震災が起きる。
関東全域を、
巨大狂乱物価、巨大オイルショック、
巨大ブラックアウト
巨大取り付け騒ぎ、
巨大預金封鎖が、襲うのだ!!
関東大震災には、元禄型巨大地震 大正型巨大地震、ここらが有名。
また、周期は不明だが、
1677年 延宝三陸北部沖大地震
1677年 延宝 関東南部地方沿岸巨大地震
1605年 慶長 関東地方南部沿岸 巨大地震
1611年 慶長三陸地震 東日本大震災クラス
ここら同時連動もある。
１９２３ 大正関東大震災
１９２４ ハワイキラウエア大噴火
２０１８ ハワイキラウエア大噴火
２０１９ー２０２０ 関東大震災
元禄型関東大震災の周期は、実は
よくわかっておらず、最短３００年前後で発生する恐れがあり。
今、正にその周期にある可能性がある。
ハワイ キラウエアが、大噴火したことで、巨大地震クラスの関東大震災の危機は嫌が上でも、非常にたかまっているのだｗｗｗ オンボロ小屋みたいな場所に住んでたジャスティスのおかんの新築(息子が建ててくれてる。ある程度の年齢いってる)＞＞タワマン ID:QER02kWA0
ID:EnOUtyQP0
いいや、速やかに、ID:nHBd8CD60
令和首都圏大震災が起きる。
関東全域を、
巨大狂乱物価、巨大オイルショック、
巨大ブラックアウト
巨大取り付け騒ぎ、
巨大預金封鎖が、襲うのだ!!
東日本大震災に、速やかに、誘発される、房総半島沖ー伊豆小笠原海溝 超巨大地震
東アジア同時多発動乱での、関東地方南部、首都圏全域での、
Ｊアラート 弾道ミサイル警報フル稼働
Ｊアラート
航空攻撃情報、大規模テロ情報、ゲリラ、特殊部隊襲撃情報
ここらの、フル稼働。
(サウンドは、Ｊアラート 弾道ミサイル警報と同じ。)
ここらが起きたら、
ベトナム戦争末期で、高度経済成長期末期、タナカ カクエイノミクス末期で、
オイルショック、狂乱物価の直前である、1973年に起きた
>1上尾駅暴動事件 首都圏国電同時多発暴動事件。
ここらが、ギガサイズで、速やかに、
ID:nHBd8CD60
関東スタンピード巨大暴動でおきるなw W・チャーチル
「人間が歴史から学んだことは、歴史から何も学んでないということだ」
ttps://i.imgur.com/avJJ6FB.png >>426
建物の構造の事だけ考えれば、今のタワマンはどこに立地してても安全だとは思うよ。
怖いのは航空機の激突くらいじゃない？？
まあ、周辺のインフラが逝ってるから、孤立生活を余儀なくされるとは思うけどね。 タワマンじゃない、14階建の40部屋程度のショボい新築買ってしまったんだが、
同じように10年20年経過してからの修繕費に苦労するんかな…
購入時にまとまった修繕費先払いさせられてるんだが… タワマンの中で階級があると聞いてから、住みたくないわ。
上階に住めるんだったら、住むけど。 >>437
費用もさることながら、住民間での意思決定に苦労すると思う。
不在権利者や偏屈な人が1人でもいると、話が前に進まないこともあるから。。。 タワマンはやめたほうがいいよ、小金持ちの支那公ばかり押し寄せてるから、
そのうちイギリスの移民マンションみたく大火事にでもなる >>437
まとまった金額って百万単位？
でないと修繕積立金としては端金。
気になるなら調べたら？
ちなみにざっくり言って、平米辺り200円が目安。
これより下ならアラート。 >>437
修繕、修繕、修繕！！ 管理会社の食い物になりさない 仕事してるうちは都内で賃貸マンション。
引退したら田舎の家を建て替えてノンビリ戸建て生活。
家を買った時より高く売るとか考えたこともねぇよ。
そもそも投資に不動産なんて上級国民同士で騙し騙されつつ遊んでればええやん 私の知り合いは相続税対策としてタワマン購入したような人たちだな。 >>182
昔の公団は裕福じゃないと住めない。
月収の40%程度の家賃だったからね これはひどいｗ
「ここにいてはダメです」 江戸川区の水害ハザードマップが“正直すぎ”て注目を集める
「まさかどっか行けって言われるとは」
https://news.biglobe.ne.jp/trend/0524/blnews_190524_1873405503.html >>447
普通、そんなの地形見ればわざわざ指摘されるまでもなくわかるよね。
そんなことも考えずに家買って、後から喚いてる連中のオツムはたしかにひどいww 日本民法の父、穂積陳重の『法窓夜話』を現代語に完全改訳。
法律エッセイとして異例のベストセールスを続けた名著を
手軽に読みやすく。短編×１００話なので気軽に読めます。
法窓夜話私家版 http://pesc.pw/HFPRH
（続）法窓夜話私家版 http://pesc.pw/H7DJW
ksk >>446
都心の団地だけな
郊外だと持ち家のが団地オーナーより上だった
今は東京3区の駅の近いタワマンに富裕層が集まる 住ん出るやつはステータスで死ぬまで住むわけじゃなさそう ┏( .-. ┏ ) ┓
【Android 半導体、量子サーバー】とは、バイオ生物で構成されている
銀行系システムダウン、新幹線事故、ジャンボジェット（戦闘機）が墜落する
【人類史上の最大の失敗作】である yu >>448
まあ東京湾岸の低地は海抜と地盤で建物選択以前の問題だよな
どうしても江戸川区とかに住む必要があるならマンションの高層階で津波高潮洪水の一撃目を（夜中や避難手遅れの場合）回避するしかないのかも
あの辺は賃貸ですら住みたくない土地だけど
なお一撃をサバイバルできてもどこへどうやって避難するかという大問題が… >>453
１週間は籠城できるだけの備蓄が欲しいところだね。
あの辺なら、タワマン上層階籠城が一番安全だとは思う。 >>454
周囲が海になったら汚物や汚水はベランダから投げるとしても水と食料と医薬品と衛生用品の量が生存期間を決めるね
近隣の避難民が100人単位で駆け込んでたらどうなるやら ６月４日に新宿の不動産屋さんに行くんだけど、東京都２３区内のアパートで
エアコン、風呂、トイレ、洗濯機置き場、自転車置き場のある物件が良いって話したから。
はたして何区と言われるのやら。 >>456
>>447をよく見ておけ
東京東部は本当にやめといた方がいい
避難できない場所にいたら駄目だ 形あるもんに永遠など無いんだよ
マンションなんて大きなゴミ！ 豊洲のシエルタワーはできた時は3000万で買えたからな
今は中古で築12年で5000万は出さないと手に入らないが タワマンに限らず、分譲集合住宅が怖いのは、建物が寿命を迎えて建替が必須になったときだよ。 >>419
いや、そういう問題提起してくれる人が必要なの
そのための総会だから
良い仕事したんだと思う 近所のビルも壊したけれど、その後すぐに新しいビルが建った。駅近物件だからそこもすぐ売れた。 シンガポールみたいに、政府系公社が20階建てくらいの高層マンション整備すればいいよ >>442
買ったことないんだね
準備金として、だいたい管理費と修繕積立金の10倍を初めに払うシステム >>466
買った事が無い人が、総会に修繕積立金改定案を出したりはしません。 >>447
正直でいいと思う。江戸川区民の行く末を案じている証拠だ。 お前らどうせタワマンには縁もゆかりもないでしょ無駄な心配 >>470
買う気は無いけど、作る側なんだ。。。
心が痛い。 4月まで武蔵小杉へ通勤してたんだが、
ここは住む場所ではないなとつくづく感じたよ。
地味だけど自分は市川か船橋辺りで充分かと。 タワーマンションは新築を買って、新築の生活を楽しんで、
15年以内に売るのがよいのよ
15年以内なら価値もそう下がらん、
場所によっては上がるからそのタイミングで売る
んでまたその時新築のマンション買う
また15年以内に売る >>467
65年分で8000万くらいなくなるけど？ >>474
その額ならタワマン買うよりお得じゃん？ 建て替え決議したら、いったん国とかに買い取ってもらって、建て替わってから再度買う仕組みがいいと思う。自分たちで建て替える方が安くて済むけど、意見をまとめるのは大変そう。 >>1
ゴーストタウン化確実と言われているタワマン群が近くにある。 >>477
何で国が買わなあかんのだよw自分らの自治でやれよ >>477
国とか行政機関は、補助金は出せても買い取りは難しいだろうな。。。
タワマンの建替は、新規の再開発と違って公益性がほとんど無いからね。
買取を民間以外に期待するなら、URとか住宅供給公社あたりか、新たな機関を設立するかのいずれかだと思う。
行政施行よりはまだ芽があるかなって程度で、これも現実味はあまり無いけど。
どちらにせよ、再々開発事業的な新たな仕組みを作らないと、どうにもならない老朽化したタワマンがいくつも出てくるだろね。 >>473
5年たったら配管の痛みで不動産屋は相手しないで。
仲介に徹しられてしまう
ヤフオクで売るしか無いなｗ 無駄に広い家なんか住んでるやつはちょっとアホなんじゃないかと思うよな
トイレすら面倒だろ、それこそ歳とったらキツイし
そんな、なかでもタワマンみたいなとこに住んでるやつは究極のバカだわな
ゴミ出しすら面倒やし、エレベーターなんか無駄な時間の究極ですわ、同じ金出すなら庭付き一戸建てにしとくのが吉ですの >>462
それを見据えて、たまたまいい感じの中古住宅が売りに出てたから購入した
今なら買い手市場だそうだから、値下げ交渉もしやすいようだよ
うちは100万以上下げてくれた >>1
リアルピタゴラスイッチ見れるなんて楽しみだな！！！！ マンションの寿命が長いと
言われている理由は骨格
鉄筋コンクリートの骨格は
人間の寿命を
超える物件ありとも言われている
問題は水周り、内装、外壁
この辺は、書いた順で
手を入れてかないと
買い手不在のオバケ屋敷と
化していく
なので記事は間違いではない
新古を除き中古でも、
ノーメンテで
良い値で売れたと言う人もいる
ものすごくキレイに使っていた
無知な買い手を騙した
の2パターンしかなく
一般市民の参考にならない 物件価格5000万円とする、
管理費1万円、修繕積立費1.5万円×50年＝1500万円
50年間のコスト6500万円
（固定資産税やら駐車場やら専有部分のメンテナンス代や住宅ローンの金利は敢えて計算に入れない
修繕積立費も甘いかも）
6500万円は50年で言うとひと月あたり10.8万円
購入物件の方が家賃10.8万円の賃貸（賃貸も管理費があるから実際は10万円ちょうどくらいかな）より設備は充実してるけど、
物件を持つことの様々なリスクを考えると割りに合うと思う人もいるだろう
賃貸はお金だけ払って何も残らないから損と言うが、
50年後だと状況によっては残る事が損になる可能性もあるし
マンションも戸建ても賃貸も様々なメリットとデメリットがあり、どれを重視するかはその人次第
だからマンション買うのは馬鹿とか賃貸するのは馬鹿とか戸建ては馬鹿とか言っても何の意味も無い
これ20年後にタワマンは爆弾を抱えてる、って言うだけの記事だよね、そのリスクよりメリットの方が大きい人や爆弾を避ける目利きの出来る人はタワマンに住めばいいだけの話 >>488
その通りだね。
消費者としては全面的に賛成。 老朽化したマンションがスラム化するのは20年前から常識だったんで
戸建て買ったんだが近くに老朽化したマンションがあると環境が悪いってことで
近所の戸建てにも悪影響が及ぶことはあまり考えていなかった、ミスった >>447
ほんと正直ｗ江戸川区
三枚目のプリントには
>江戸川区だけでなく江東5区はほとんどの地域が浸水します
江戸川区、墨田区、江東区、足立区、葛飾区
と、ご丁寧に周辺の仲間も紹介しているｗ
その点、タワマンは浸水には強くて良かったじゃん！
そもそもこの辺のタワマンの建っている所は人が住む所なのかという問題はあるが
だいたい準工業地域とかだし いずれリゾマンのように手放したくても売れないなんてことになるのは間違いないわ。
五輪前に売っておくのが吉かもな。 >>488
>50年後だと状況によっては残る事が損になる可能性もある
若い人は本能的にそう感じているみたいね タワマンなんて金持ちが自慢する為に住んでるだけだよ
嫌なら引っ越すだけだろうし >>407
何十レスもしてる間に調べられると思うけど
自分で調べない精神はすごいと思う >>492
前ちょっと調べたことがあるんだけど
縄文時代の海抜変動の関係で江戸川区・墨田区・江東区・足立区葛飾区方面は今でもほぼ「水が無いだけの海」なんだよね
ゼロメートル地帯は地盤沈下のせいだけど川の流路変えたのも江戸時代とかで最近だし >>18
東京育ちなら小学校の社会で関東大地震や東京大空襲を習うからね
被服廠跡や埋立地やゼロメートル地帯へ社会見学に行くくらいだし
あの辺の下町はヤバイって多くの人が分かってる
元からの江戸っ子はしょうがないけどさ 20年も住もうと思って買う人いるのか？戸建てではないのなら数年で変えるのがベストだよと言ってたけど… マンションは借りるもの
終の棲家がほしいなら土地付き一戸建てを買え 終の棲家を津波で流された
まだローンが残ってたが・・
とほほ まあ何年も赤の他人のおっさんに家賃払って暮らしてるバカよりはマシだろ
借家住まいってのは植民地の土人と同じ、一生の奴隷ｗ >>505
リスク考えずにマンション買っちゃったアホよりはマシなんじゃないかと思うけど
諸々のリスク回避して最終的には無難なとこの中古に落ち着くってのも悪くない >>505
こんなもん損得を考えるレベルが買ったら
それこそ一生タワマンの奴隷になるわｗ >>507
うん、中古購入は否定してないよ、中古のほうがむしろ良いと思うぞ
長期間借りるのはバカだって話
>>508
お前らは損得を考えないから貧乏なのよ >>505
借家の方が身軽で良くない？
買うとしたら終の住みと決めたらかな
タワマンとか20〜30年後の補修費がえぐそう
流石に50年後は建て替え視野にいれないといけないけど、マンション管理費てそんなにプールしてるのかな？
新築を渡り歩けるぐらい金があれば良いけど、そもそもそこまで金あれば一戸建てかうんじやないのかな？
リゾートマンションとか見てると、数十年後を不安に感じる >>511
身軽？？？家買うと太るのか？
ちなみにうちの実家は前から持ち家だけどここ30年で5回位引掛したぞｗ
俺も今の家は2軒め >>512
結局引っ越し前提で家買ってんですよね
昔の家を資金に新しい家買うとき、結構な差額出ませんでしたか？ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
