【マンション】タワーマンション生活のメリット・デメリット 生活に影落とす修繕費リスク★4
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見下ろす先にあるロマンチックな夜景。万全のセキュリティー。ジムやパーティースペースでの交流など“憧れ”がつまったタワマンライフ。
しかし特別な物件だけに、思わぬ維持・管理費がかかることも。そんな事情に詳しい専門家がメリット、デメリットを解説する──。〈取材・文／千羽ひとみ〉
タワマンは賃貸で住みたい
「タワマンは庶民が35年ローンを組んでまで購入すべきものではありません。一部の富裕層を除き、賃貸で居住すべきものでしょう」
こう語るのは、税理士でマンション管理士の資格を持つ宮路幸人さんだ。
マンションに入居すると、エレベーターや照明設備など共用部分の費用をまかなう管理費とともに、12～15年間隔で行われる大規模修繕工事に備えての修繕積立金（以下、積立金）の支払いが発生する。
宮路さんの調査では、購入直後のタワマンの管理費は平均約2万円、積立金がおおむね1万円未満の計3万円弱。
「ところが積立金は段階増額方式を採用している場合が多く、年数がたつと当初の4～5倍になるケースがあります。
購入当初はマンションの修繕がほぼ必要ないことに加え、不動産会社が売らんがためにできるだけ安く設定して売り出すからです」（宮路さん、以下同）
マンションは年数が経過すると資産価値が下がるが、逆に修繕のための積立金などは上昇する。経年によって傷む部分が増え、そのメンテナンスが欠かせないからだ。
「そうなると、投資目的の富裕層は売却や買い替えなどの方向へ動きますし、住宅ローンを組んで購入した人たちも年金生活に入ってしまい積立金の値上げに応じるのが難しくなっていくのです」
積立金は2回目以降、不足する可能性が高い
それでも築12～15年で行われる1回目の大規模修繕はどうにかしのぐことができる。建物にもまだそれほど傷みはみられないし、居住者たちも現役世代が主流だからだ。
だが、この1回目の大規模修繕をなんとかしのげたとしても、建物を老朽化から守り、資産価値を守りたければ、2回目、3回目と、10数年ごとに大規模修繕が必要。
「2回目では、基幹設備の修繕に手をつけなければなりません。エレベーター、給排水設備、機械式駐車場などで、この修繕は1回目よりずっと大規模。2回目以降は積立金が不足する可能性が高くなるのではないでしょうか」
結果的に、憧れのタワマンが廃墟化する可能性も否定できないというのだ。
「廃墟化を避けるためには、積立金の増額か、多額の臨時徴収をお願いするしかありません。しかし値上げ時には、年金生活者から“そんなにお金がかかる工事は不要”などの反対が予想されます。
必要な大規模修繕を実施せず、資産価値が下がると、余裕がある人ほど出ていってしまう。富裕層や投資目的での購入が多いタワマンの場合、それが顕著でしょう」
世帯所得が年1400万円でも購入は相当リスキー
こうした背景のもと、資産価値が下がれば即、売却できるような富裕層以外の人たちは、タワマンは賃貸がベターであると宮路さんは主張する。
「富裕層を除くタワマン購入者の多くは世帯所得が年1400万円超のパワーカップルといわれる人たち。
カップルで働いていますから、購入時の世帯所得こそ平均よりかなり豊かですが、多くが多額のローンを組んでの購入です。
産休、育休で収入が下がる可能性や、決して安くはない管理費などの支払いを考えると、タワマンの資産価値が低下した場合、長期ローンを組んでの購入は相当リスキーではないでしょうか」
確かに賃貸であれば、転居はずっと簡単だ。都心のど真ん中に住む利便性や、時代の最先端をいく場所に住む満足感、プールやジムなど充実した設備目的でタワマン居住を望むなら、賃貸での入居は確かに一考すべき。
マンションの資産価値についても、こんなことを──。
「昔のように住宅不足で地価が右肩上がりの時代なら、利便性のいいマンションは資産価値がありました。
しかし、少子高齢化が進み、空き家の増加が問題になるこの時代、ビンテージマンションと呼ばれる一部の物件こそ資産価値は高いですが、それ以外はいかがなものでしょうか」
タワマンは購入してはいけないものなのか。
続きソース
https://news.livedoor.com/article/detail/16999233/
★１：2019/08/29(木) 21:47:32.55
※前スレ
【マンション】タワーマンション生活のメリット・デメリット 生活に影落とす修繕費リスク★3
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1567215648/ 新すれ
タワマン住みたいよな！豪華な共用部
よい眺め
近所付き合いからの開放 修繕が行われずに廃墟と化した高層マンションの倒壊危険が とかって事になったら
国がなんとかしろ って事になって皆様の税金が使われてしまう負の連鎖が・・・・・・・ ＞購入直後のタワマンの管理費は平均約2万円、積立金がおおむね1万円未満の計3万円弱。
これ少なくてやばいと思うだろ
どうせあげなければならないと 集団ストーカー（Gang Stalking）は精神病の妄想ではない - Togetterまとめ
https://togetter.com/li/796999
2015年3月19日 ... 山本弘氏の集団ストーカーに関するまとめが偏っており、
集団ストーカー被害者＝統合 失調症であるという印象操作の意図が感じられた ...
②◇矢野絢也元公明党委員長は、 集団ストーカー行為等につき裁判を起こし、
2009年に勝訴した。
矢野絢也氏とその家族に対して、日常生活が困難になる程の監視、尾行、 恫喝に
よって 、警察が矢野宅の隣に常駐するに至った集団ストーカー事件である。裁判
の結果、敗訴して、集団ストーカー問題が広く知られる原因となった 事件
http://www.cyzo.com/2011/09/post_8463.html m
都内の大手コンサルティング会社から労働法の専門弁護士として依頼を受任し、
不都合な社員や退職させたい社員がいる際には、まず集団ストーカーと呼ばれる
手口で、その社員の 周辺に複数の人間が常につきまとい、その社員に精神的苦痛
を与え続け、その社員がたまらなくなって、 怒鳴ったり暴力を振るったりしやすい
ようにする、もしくは精神的苦痛で自殺しやすい状況にする行為を続ける
☆このような集団ストーカー行為、もしくは産業医の制度を悪用する手口を使って
、被害を訴える個人に対し、 統合失調症等の精神病として診断書を作成して被害者
の発言の信憑性を低下させ、その上で産業医が治療と称し 措置入院等を行う事で、
報道、捜査機関、裁判所等を欺いて対応が出来ないようにし、さらに一般市民を
自殺や泣き寝入りに追い込むhfkrdyruoou;p 修繕費やばいな
毎月高額積み立て必須ならもう賃貸だろ シティテラス目○は欠陥マンションかも
外壁は4面バンバン剥がれ絶賛補修中
建築中に近所の住民や工事関係者2名亡くなってるだけに不穏だ 豊洲のタワマンなんかよく住むね
地震とか津波とか液状化とか怖くないのか
まだ借りるのはありえても買うのは絶対ないわ 自分、マンション（タワマンではない）の8階に住んでるけど、8階ですら、ゴミ出しとか
めっちゃ面倒だし、朝、忘れ物したりすると致命傷になりかねない
それ以上高いとこなんてとても住みたいと思えないわ 管理費における修繕積立は不毛だよ、おかしな人間がいると永遠に揉める。
そういうのに限って憑りつかれたようになって理事長にしたらもう終わる。
そもそも200人以上も組合員がいて、どう合意形成を導くの？？ ≻14
マンションに住みたい人の一定数は眺望目当てだから
田舎は8階でも眺望いいかもだけど
東京ではタワマンにでも住まないと眺望が望めない 100年後にはツタだらけのラピュタみたいな無人の廃墟になってそう。 8階～14階建ての上から２～３番目の階に住んでみたいとは思う。
タワーは揖屋だけど。 >>17
高層の景色
最初は感動するが半年で飽きるという話も聞く マンションのメリットはNHKが来ても余裕で居留守使えるところだな
デメリットはエレベーターまつのがめんどくせえ エントランスの安易な設計次第では、豪雨でエレベーターに浸水して数日は停止する
事案は実際にある。何かの私怨で水を注がれたらある意味テロ行為だよ。某所のマンションだけどエントランスが半地下で水が浸水しやすい構造だけど、
止まった。まあ幸いに11階の構造だった。20階以上のマンションなんてありえない。 >>17
自分は眺望なんてまったく関係ないので、目からウロコw
うちは、もう10年以上、カーテン閉じっぱだしw >>5
豪華な共用部→利用しない
よい眺め→最初だけ
近所付き合い解放→最近の戸建ては付き合い希薄 管理費と積立金3万で足りないのは分かるけど4-5倍ってマジ？
12万円から15万円ってそれだけで都内で部屋借りられるじゃんわ >>23
正直アホだなー
景色見たいなら都庁でも行けばいいし
ゆっくり見たいならたまにホテルでも泊まればいいのに >>26
エレベータや廊下やエントランスも共用部だぜ？
毎日つかうべ
一切家から出ないなら別だがｗ ローン、修繕に加えて、管理費と駐車場でも5万円くらい払うとかほんとバカ。
ゴミは自宅まで取りに来る、クルマは出入庫お任せくらいじゃないと、わりに合わんだろ。 タワーマンション
略してタワマン
日本は4文字に略するのが多いね！ >>26
修繕の取り決め、意見集約以上に面倒な近所付き合いなんか存在しないレベル
戸建は近所付き合いあっても
修繕みたいに直接金に絡むことはほぼない。しかも高額 >>29
エレベーターやエントランスはそうだがうちにはエントランスに供用トイレやら多目的ホールやら庭やら使わない設備が多すぎる イメージだけでいうと、だらしない格好でゴミ捨て行けなそう 歳とってくると1階の玄関か裏口から1番近い部屋が良くなってきた >>33
650戸12億円1戸あたり185万円
5年間=60ヶ月で割っても月々3万円程度の修繕費になる
修繕費だけが4倍ってことかな、月4万円なら妥当な値段じゃね 今まで1階にしか住んだことないから高いところは怖いわ。
3階くらいでも怖い。 1番最悪なのはウンコの臭いがキツイ東京湾沿いのタワマン買ったバカw 芸能人とか都内のマンション住みが多いから間違いなく死ぬな >>5
たとえば気候が厳しく助け合いしないと
何かと生きにくい場所ならともかく…
首都圏では代替わりもすんでいるとこほとんどで
そういうとこはご近所づきあいも今は
希薄だよ。 >>28
移動の手間がかかるが・・・。
富裕層の娯楽の一貫にその意見はおかしい・・・w >>38
次の大規模修繕はさらに費用がかかるんだぞ。 >>13
東日本大震災直後に、
テレビ取材で豊洲界隈のタワマン住民が話していたけど、
あまり揺れを感じなかったそうだ。
恐らく免震構造のタワマンだろうね。 昔から「バカと煙は高いところに行きたがる」と言ってな 豊洲とかは仕事以外でも都内のイベントとか行き放題だよな 実際どうなの？ 駅近タワマンは資産価値落ちない
上がったタワマンも多い
修繕費のマイナスなど微々たるもの
トータルしてプラス
高級ホテルの一室に数十年タダで住んだようなもの
目茶苦茶コスパいい 知人の住むタワマンに一度お邪魔したら
コンシェルジュがいて緊張したw
管理人さんじゃないよコンシェルジュだよ
と仲間内の飲み会でちょっとネタになったw 実家が築35年、駅から徒歩20分の公団のマンション
多摩ニュータウンてやつだが、今や老人と中国人しかいない
我が両親ながら何故そんな場所の物件を購入したのか 地方や郊外の物件は資産価値が下がり
売りたくても買い手がいない
遺された子どもにも負担
負の遺産となっている
地方や郊外物件の方がリスク高い >>48
豊洲からコミケ会場へは
徒歩40分ほどで行けます 五輪後から始まる大不況＆リストラで、ローンすら払えず バラードのSF小説に「ハイ・ライズ」という作品がありましてな 共働きや老人が増えて
楽に便利に住みたい人が増えてきた
だから駅近タワマン人気
住むのが面倒な戸建ては人気が落ちた 郊外や安物タワマンはきついだろうな
都心部の高級物件なら需要はいくらでもあるから大丈夫だろうけど >>54
やっぱりアクセスいいね
周辺の施設も新しいし住みたくなるのもわかる >>52
初期入居の多摩ニュータウンが寂れてるのは
建て替え狙いの業者に買い占められてるから
諏訪団地が建て替えで凄い値をつけたんだよね
中期～後期の街区はまだまだ子育て世代真っ只中で賑やか 一軒家最高(。・ω・。)
車４台置ける(。・ω・。)
埼玉県北だし地震に強いから安心だ(。・ω・。) >>51
そんなもんに管理費何万も払ってるんだからな。
バカに出来たろ？ 固定資産税、修繕積立金、管理費、他で月8万～12万の維持費がかかるのに
30年で3000万～4500万の税金と維持費かけて
さらに億近い金はらってローンとかどんな罰ゲームやｗ
親が金持ちの資産家だけ勝手に買って業者と行政に貢いどけｗ
間違っても袋叩きにあうからサラリーマンとかに勧めてくるなよｗ >>63
地震、天災で絶対安全な場所は無いが、
埋め立て地とかは見えてる地雷だよね >>52
つ映画「ぽんぽこ」をどーぞ
多摩ニュータウン誕生秘話だし >>64
それで資産価値維持できているんだから、タワマン大勝利 >>63
一軒家はいろいろめんどくさくてマンションで落ち着いたわ
ゴミ捨てだとか家や周辺の手入れとかマンションだと本当に楽 >>63
都心のマンション買う層の
実家は地方の一軒家だよ。
戸建ての不便さ面倒くささを分かってるからタワマン買ってるのよ。 >>64
そう言うのをバカだと思う貧乏人が住むような所じゃないしね
無理して住むのはバカだな 首都圏ならやはり土地付き一戸建てがいい
建物だけ残されても相続人が困る >>66
水害ないし地震も埼玉県のお墨付きの地盤(。・ω・。)
俺自営農家に転身したから水害に強い地域とかチェック済み(。・ω・。)
馬鹿じゃないもん(。・ω・。)www 郊外戸建てが流行ったのは
家事や家の管理がしっかり出来る専業主婦のいた時代
今は共働き時代だから
戸建ては前時代の物だね >>70
各階に24時間ゴミ捨てできる場所あったり
他の面でも独り暮らしや共働きだと本当に楽なめん大きいな ま、こんなバカげたデカブツがポコポコ建ってしまうから子供がいなくなるんだよなｗ
この虚栄デカブツの維持整備費だけで子供を3～4人くらい成人まで養えるだろうなｗ うむ
ゴミ捨てもでかいな！
ホテルライクな廊下をあるいて各階せっちのゴミ捨て場へとｗ
よいね！うらやましいね！ >>72
自分の家族の世話係が常駐してくれる価値はあるもんな 上の方に住むと
あらゆるものが見えるが
土台が崩れると
助かる可能性はほぼない
社会構造的に >>70
どこらへん想定してるかしらんが
本当は何も知らないのかもしれないがw
戸別のとこ多いと思うよ一軒家でも >>84
共働きや老人家庭は
ゴミ出しは楽に済ませたいから
価値あるよ >>72
そう。
タワマンは修繕とかローンが気になるサラリーマンは買うべきじゃないのは明白。 中古マンションも廃墟化進んでるなら安くてもやめた方が良い >>85
いつでも24時間好きな時にゴミ出しできない
戸建ては タワマンなんか価値がないと思って、買った両親バカにしてたが
10年タダで住んでお小遣いがもらえる値段で売れたわｗｗｗ >>87
１日あたり数千円なら玄関まで取りに来て欲しいよな。
各階ゴミ棄て場までの廊下の距離は、戸建の玄関先より遠いだろうし。 >>92
うちの地域24時間ゴミ出し出来るけど(。・ω・。) >>10
オーナー視点だと家賃年収の内
約3ヶ月分は経費で消えてプラス修繕費がかかる
建物の維持管理って結構金食うのよ
利回り5%～6%で買って償却を資産の目減りと考えるなら
普通に赤字だよ >>93
高級ホテルにタダで十年宿泊したのと同じだね
本当にタワマンはコスパいい >>96
その地域いいなー
以前一軒家住んでた地域はゴミの種類で出せる曜日が決まってて
基本ゴミは朝に出すのがルールだった >>94
取りに来られるのは、対応面倒臭いよ
もっと楽したいなら、家事サービスを頼む ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
