【お住まい】ダマされるな…マンション購入5〜10年後にやって来る意外な落とし穴「こんなはずではなかったのに……」★2 [記憶たどり。★]
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https://news.yahoo.co.jp/articles/9a8157bad7d942464884872a005f2bd0fc021c74
マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。
しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。
当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。
管理費「上昇傾向」のワケ
マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、
エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。
具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。
必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。
キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、
反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。
こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、
委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。
首都圏の管理費は、10年で2割上昇
国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する
調査を行っているが、それによると、図表1のブルーの折れ線グラフにあるように、月額管理費の平均額は年々上昇している。
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図表1 首都圏の建築年別の月額管理費と月額修繕積立金(単位:円)
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https://news-pctr.c.yimg.jp/uUzvQ3lML_bkIqyakc1vFs-Knw39CLTsfp6KpenqJJA8MAaww4_P-cS70N554ynC1eIhlFl7-TfIQIXgIA1UthhAooSCxpS6CrdSNvuGW_t_5da-0_5F_Kew6sLN70rdCGNOy0X9UQ2eyxQe_H9EeQ==
2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。この10年間で18.1％のアップ。
このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。
したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。
管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。
しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。
その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい。
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」
一方、マンションでは日常の維持管理のほかに、建物や外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持していくために
定期的な大規模修繕が欠かせない。そのために必要な費用を、所有者がやはり専有面積割合に応じて負担していくのが修繕積立金だ。
図表1のオレンジの折れ線グラフをみると、建築年別への修繕積立金が年々減少しているが、これは、大規模修繕にかかる費用が
安くなってからではない。むしろ、人件費や資材費の高騰などで、かかる費用は年々高くなっている。
にもかかわらず、安くなっているのには理由がある。それを理解するために、この修繕積立金の徴収方法には、
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があることを知っておく必要がある。
まず、「均等積立方式」というのは、25年、30年などの長期修繕計画に必要な費用を見積もり、当初からそれに必要な金額を
均等に徴収していくという方式になる。30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円とすれば、それを30年間で均等割りして、
月額2万7777円ずつ集めていくという形だ。
※以下、全文はソースで。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1600738914/
1が建った時刻：2020/09/22(火) 10:41:54.68 >>632
手放す前提で売れなかったら国にでも市にでも欲しい人にでも寄贈すりゃ良いじゃん
それでも引き取り手が無いなら建物取り壊して更地にして放置すりゃ良いだけでしょ
金に困ってる訳じゃないんだから。 >>815
上下左右に他人が住んでる時点で「不足」でしょ
一生毎日いちいちエレベーターで誰かと鉢合わせするとか面倒過ぎる >>769
コンクリート建物としては100持っても不思議でない。
給排水管は30〜40年で交換 自分で買ったマンションなのに管理費や駐車場代がいるのは制振衛生嫌やな
俺なんか地方都市で市内の中心地に車で5分位の所に住んでるけど
120坪の敷地に築40年の50坪の家に住んでて
年間の固定資産税の合計は12万くらいやで 都会のマンションを売って田舎で新築賃貸に住んでるけど、これが正解だったわ マンションの建替トラブルなどはまだ事例が少なすぎる。
その辺がネットを賑わすのはあと20〜30年後かな。 >>852
その国も市も引き取ってくれなくて困ってる人いっぱいいるよ
更地にしたら固定資産税何倍にもなるし この板、とても参考になります
電車の広告とか見ると分譲マンションがそれこそ「地上の楽園」のようにうたってあるから マンションの修繕費って共用部分だけのためのもの
1番カネかかる水回りや、室内の壁紙、畳なんかの交換費は別途必要 >>834
候補地のそばに某大学の医学部が引っ越してくるとの情報を地元の銀行筋から得ました。
コンビニやファミレスにする案も浮上していますが、
アパートも良いかな？と思いまして。 >>809
基本はDQNとの距離をいかにとるか これがすべて
そういう意味ではそれは最悪の選択 マンション購入と賃貸のただ一つだけ違う所
所有欲
あとはみんな同じ
こんなんに金出すすらいなら戸建て買った方がいいよ >>812
じゃあ検討すべき問題は地盤じゃなくて
事業計画だな >>1
うちは100世帯ぐらいのマンションだけど黒字だよ
修繕積立金が2億ぐらい貯まって
東●コミュ。。が2億の予算で修繕計画出してくるよ
煮詰めたら8000万で納まって災害準備金に当てたよ
去年台風被害があったけど余裕でまかなえた
無駄な修繕が多いから建設関係者や
弁護士が住んでいるマンションは当たりだね（笑 実際、ローン払ってきて貯金なし、年金で細々暮らしてる後期高齢者が住民の主力のマンションとか、もう油でもかけて住民ごと焼き尽くすしかないだろ マンションの修繕費とかよく出されるけど戸建ても定期的な修繕のために貯金する必要があるけどしらないのか？ >>66
老人になる頃に散財するような経済状況ならそもそも論外。
疾病などによるのであれば、老健より療養病棟に入るほうがいい。
その間マイホームはただの空き家になるから、結局経済面ては賃貸がいい。
若い頃にマンションを購入するとライフスタイルの変化に対応できないから避けたほうがいい。
ただ肝心な論点として、お金はなにのために稼いでいるかだけど、お金を貯めるために稼いでいる論調が強い。
人生のクオリティは経験と思い出による処があるので、家族との思い出を作るためのマイホームならいいんじゃないかな。 >>780
いいね
この前見たらすごく安く売っていたぞ
どんな地獄が待ってるか知らんけど >>840
６０年を前提にするなら、流石に戸建てに軍配だなｗ
なんとかの匠みたいのがやってきて、新築同然にしてくれるｗ 高台の所を買えるならいいがそうじゃないならマンションのほうがよくない？ 買った人なら解ると思うけど
買うときに管理費の説明受けるからw
エアプしかいねー >>861
今ってなんちゃらニュータウン以外で8000万以下で買える？ >>829
アホ
軍艦島なんて塩害だらけの地域で現状でも構造部分が保存されていることは確認されている。
＝リノベすれば住むことは可能ってことだよ。水道やらの配管を1からやりなおしだけどなｗ
軍艦島以外にも、鉄筋コンクリートの物件で100年超えで使用されている建物なんてザラにあるわ。 何にしても減価償却を考えないと話にならない
立地の良い戸建てが強いのは、土地だけは減価しないからだ >>863
郊外ならあんまりオススメしないな
大学が進出しても20年も経たずに脱出する例なんて結構ある >>631
は？なにいってん
たといえばこういうケース
昭和40年代に20代のモーレツサラリーマン夫婦が頑張ってマンション買って
30年でローン払い終わって、今85歳になって、旦那は要介護
子供はいるが全然別の土地で家庭を持ってて、ぼろぼろマンションなんか興味ない
あるいは子供はいるが極つぶしのニートで、資力なんか全然ない
で、建て替えの話が持ち上がったが、とても参加できる資力がない
で、建て替え組合が雀の涙みたいな金を与えて放り出される
結局市営住宅なんかに住むしかない
で、旦那は住み慣れないDQN市営住宅になって、精神的にダメージ受けて
その2年後心不全で死亡
残された嫁も要介護になって、ニートの息子が介護するが
介護疲れで首を絞めて逮捕
こんな風になる
てかそもそも建て替えなんて不可能なんだよ 蟻地獄マンションって呼ばれるやつだよな
こうなると売るのもままならなくなって
恐ろしいほど金を搾取される人生になる >>847
もともとそうだったのに変な業者が田圃や畑潰して建てたのが事の始まり
駅近じゃないと意味ないし車も要らない >>869
修繕するしないや時期を自分で決められるのが良い。 千葉県〇山市
ここ駅前の一等地に分譲マンションを予定したがとん挫した
「飛血山」で検索してみてください 地主の家系で土地建物にまつわるトラブルを見聞きして育った結果、自分は賃貸派 >>32
平均値が上がっているのは古いマンションが増えてるって可能性もあるしね
実際新規供給戸数は平成22年に急ブレーキかかって前年170万から一気に92万まで落ちて
その後ず〜っと100〜120万くらいで推移してる 家族でマンションは不便じゃね？
基本的にトイレが１つだろ
辛くね？ ４／５以上の同意がありゃ建て替えれるが、追加費用を払えない人とかいたらどーなるんだ？ 外壁塗装は10年おき
配管は30〜35年で交換
消防設備は随時
その都度大金飛んでくからしっかり管理費取って貯めとかないと修繕工事で泣く事になる >>866
事業計画は自分で立案しません。
銀行が全て持ってきてくれてます。
何を選ぶかは私ですが、
アパートを建てるとなると地盤条件や立地は需要ですから。 >>754
基礎がベタ基礎で地面からの湿気を遮断し、外気が床下に入らない工法なら良い。
だけど30年前だと布基礎や、それ以前なら束石で、床下には地面が露出し、湿気を除くためにわざと外気を入れている工法だと、建物はもたない。
それに冬寒く夏暑い。
住んでる人間の健康にも良くないので、取り壊して除却した方が良い。 >>877
日本国内で一般人が住んでるて条件だと、それはなくない？ 立地が重要
安いからって立地が悪いところに買うのはアホ丸出し >>848
「参宮橋」駅 徒歩3分のブランズ代々木参宮橋の3LDKで1億3750万円 >>807
容積率が余ってればな。
建替えが成功するのは、
都心の築50年以上くらいしか見込めない >>769
平均とか意味ない。マンション定着してまた80年ぐらいだし、
初期のマンションは建て替えはほぼ耐震基準から建て替えられてる。
築20〜30年ぐらいで建て替えられてるのは、再開発がらみだしな。
唯一、費用対効果考えるなら2回目の排水管更新するぐらなら、建て替えって話がでるだろうか、
約80〜100年ぐらいが目安。
ただし、現時点での技術ならね。 >>881
あーそういうのもあるのか
そもそも大学も淘汰されるからなぁ ＞30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円
20年目のガレージ付き戸建てだけど、これまでの維持経費は200万やな
マンションにしなくてよかった ロンドンの高層マンション火災。
ロンドンでは低所得者が高層マンションに住んでいる。
https://youtu.be/GyobTC5P5w4 駅近ミニ戸は独身に優しい
駅まで4分で駐車場つきで至便
庭もないし敷地はコンクリうちっぱなしだから手入れ不要
あとはLDKと寝室とバストイレと物置部屋の格安上物
難点はゴミ出しが決まった時間だけというくらいだな >>877
ザラは言い過ぎではw
そもそもコンクリートの歴史なんて実質20世紀初頭からなわけだし 家を建てたり買ったりするやつは
50年後のその家の建て替えや、大規模修繕のことを考えてないからな
建てたり買うときは資力のある、羽振りのいい時だし
だがその子や孫が羽振りがいいとは限らない
ごついの建てて、孫に恨まれるなんてことになる
特にマンションなんて最悪だ
ホントその辺、わかってるのかねえｗｗｗ >>801 うちのマンションの機械式駐車場(上下2段と上下3段，全部で1000台，東急)がちょうど30年たちました。
修理・点検でたいへんです。お皿，モーター，チェーンの取り換え。それに，地下にたまった雨水を
汲み上げるポンプがよく故障します(落ち葉等のゴミがつまる)。修理しないと地下の車が水没します。
で，私は上を借りてます。 >>881
郊外にある某大学の医学部が街中に引っ越してくるらしいです。 戸建て買えは最低土地は残るからな
金なきゃプレハブ小屋にすればいいし 追加費用なしで建て替えなんて、ほとんど無理。
４／５の同意は大変だと思うけどなあ。 金ない老人とかが反対するから。
そしてスラム化していく。 マンソンなんて持ち家ではなく持ち部屋
一戸建て最高だわ
駅まで１０分かかるけど、チャリならたいした距離じゃない >>859
流石に今からそんなわけわからん土地を買う奴いないだろ
特殊な例を出すなよ
ある程度災害に強くて利便性の高い場所を選んでおけば誰にも引き取ってもらえなくなるなんてことないわ >>885
お金持ってればそんなことを心配する必要がない >>902
おそらく近い将来に大幅に緩和されると思うわ
郊外を見捨ててそれなりの立地だけ救わないと共倒れになる >>811
今マンションに住んでるけど、たしかにマンションって面倒
エントランスのドア通って、セキュリティーのドアを鍵か暗唱番号で開けて
エレベーターに乗って、それで自分のうちのドアを開ける
やっぱ平屋の戸建てがいちばんだと思う >>807
すんなり建て変わるとかないからw
建て替えどうするかで揉める。まぁ揉める。何年間も揉める。
全員の希望プランが一致することはないのでね。
嫌気がさして二束三文で売って出ていく家庭が多いね。
裁判沙汰になることもある。
自分の立て替えたいプラン通り建て変わるってことはレア中のレアよ。
マンションに一生住み続けるなら、
新築買って、価値が大幅に下がる前の15年以内には売り
また新築に住む、を繰り返すのが一番コスパがいい。 >>15
歳とって金がないとスラムみたいな所に住むことになるで まぁ今住んでる部屋を48万の家賃で借りるか？っていったら
絶対に借りないのに14000万で買うのは平気な昭和を代表する俺の脳 >>903
1931年のエンパイアステートビルが修繕はしてるものの現役バリバリだしもっと持つんじゃね? やっぱり戸建てか賃貸がいいな
あそこを直そうとかも永遠に住民同士でもめるとか嫌だ >>877
えー。。。
俺にアホ言う？
まあいいけど。
そりゃ、環境によるけど、一般的に鉄筋コンクリート造の建物の寿命はせいぜい50〜60年だよ
構造的耐用年数でも経済的耐用年数でも
まあ、直して住みたきゃ別にそうすりゃいんだけどさ >>917
なるほど
どのぐらいの学生数か、周囲に既存の賃貸がどのぐらいあるか次第かなあ >>893
80過ぎて、建て替えに参加できなくて
200万くらいもらって追い出されて
どうすんだよ？？？ｗｗ
結局最後は市営住宅だぞｗｗ >>895
重要なのは事業計画の妥当性だよ
一番重要なのは必要な費用がもれなく記載されているかどうか
大体ザルだからな >>15
一体何百万オーナーに払い続けるつもりなんだろう >>1
生きていくには金がいる。
５年10年したら買い揃えた家電も１つずつ壊れたりしていくもの。
同じ負担で歳を重ねていけるわけないだろうに。
なーにがこんなはずではなかったなの？ >>754 >>897
色々なことが関係してくるけどな。
昔のスカスカの住宅と違って、現在の高気密考断熱住宅は
正しく施工されれば、昔のものよりも持つだろうけど
ちょっとした施工ミスで断熱や気密の欠損箇所があれば、そこで壁内結露が発生する。
外壁の下地材に合板を使用しているような場合はリスクが大きいけどな。 >>780
共用施設の温泉に老人入居者のウンコ浮かんでとても入れないそうだが、その管理費まで払いたければどうぞ。 >>915
機械式は本当に良くない
一定数の駐車場の確保が義務付けられてるからお荷物だよね 戸建ても田舎だと庭付きで良い家が安く買えるが、首都圏だと安いと庭が車1台ギリギリ置けて裏が崖や谷でムカデが出て同じような形の家が並んでいる。あれならマンションの方が良い。あそこまで一戸建てに拘るのは、おかしいと思う もう上級は通勤しなくて良いから駅近の混雑とか糞不便な場所に住む必要が無い レス数が950を超えています。1000を超えると書き込みができなくなります。
