【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>285
区分所有法をよく読んだ方がいいぞ。読んで何とも思わなければ、そのまま住み続けるがよろし。 夫が単身赴任で海外の3◯階に住んでるけど
エレベーターがよく故障するから恐ろしいって 何であんなの買うのかな、バカなのかな、ババ抜きでもやってるのかな
って最初から思ってた 高層階に住むと駅直結でもエレベーター渋滞で駅まで15分くらいかかるらしな >>275
自分もイギリスのどの地域でそういった規制があったのか
その根拠を徹底的に調べたけど出てこないんだよ。
国交省が参考にしたイギリスの法令などがあるならぜひとも教えてほしい。
個人的な経験ではあり得ないと思う。どんな地方都市にいっても4階以上は確実に存在するし、
10階以上、20階建て以上という建物も点在している。
可能性としてあるのは、サッチャー政権時代に低所得者向けの高層カウンシルフラットを推奨した時代があったんだけど、
それに反発する形で局所的・一時的にあった可能性は否定はできないけど現在では存在するとは思えない。 >>308 現在については、殆ど否定されてない。
ローン組も多いので、それで大規模修繕を迎えたら、厳しいねというのが、この記事の趣旨ね。
もちろんキャッシュ購入組は、そんなの関係なく、先に売り払って逃げ出せばいいのだろうけどね。
ローン残での売り出しもできなくもないのだが、どっちかというと、セミプロ向きというか・・・ 自治や管理が上手くいくという前提で作られているが、
実際には未来永劫上手くいくとは限らないわけで、
そういうリスクがどこまで価格に反映されているのか
という点がミソ。 >>298
1Ｆ専用庭付は曰く付きみたいなもんだね
パンフレットだと良く見えるけど実際は上のガキがモノ投げる
タバコ、ツバ吐いたり、洗濯ものが落ちてきたり
特に外国人が上に居た場合トラブルの確率急上昇で基本オススメしない >>307
あまり自然がないでしょう。海外はね
日本は森が多いからね
日本は変なところに家やマンションが建っているけどね
あんなところを買う人もいるんだなと思うけれども 去年位にタワマン内のプール水をろ過して飲み水にする機械
導入しましたってとこの特集やってたわ。
何人か試飲してCMみたいに「うん、おいしい＾＾」って言ってた。
地方都市駅近戸建住みの俺は買い足した水を前に「ほえー」と
ハナホジで感心しながら見てた。 そもそもタワーマンションを買う理由が眺望だとかホテルライクだとか、図書館だプールだカフェだ、おしゃれだ、なんて理由だとしたら絶対に止めた方がいい。
女がいかにも騙されそうな理由だが、資産価値を多少なりとも考えるなら、こんな要素に(投機ならともかく)ほとんど意味は無いし、莫大な修繕積み立てが必要になるだけ。
タワマン自体オススメしないが、どうしてもタワマンが欲しいなら、大規模タワマンだけは避けろ。 >>312
自治はしっかりしたが上階の住人が入れ替わるたびに問題が出る。 またタワマン憧れ民の嫉妬スレか
定期的に立つね
そんなに羨ましけりゃ僻んでないで努力して買え 景色ってそんなに重要か？
修繕費用がやすくて出入り口まで早く移動できるほうがよくないか？ >>311
駅から徒歩17分で近くにゴミ焼却施設がある物件買うバカいるんだろうな >>278
まぁ、どういう環境で育って記憶があるかとかで人それぞれだぁな。
私は物心ついた時に住んでいた家はわりとタワマン的な街中の高層住宅だったんで、
タワマンみたいなのはすごく落ち着くし魅力的な気がする。
その後郊外の普通の一戸建てとかに引っ越して大人になってからも郊外にすんでいるんだけど、
あの物心ついた頃の数年の住環境がやっぱり理想。
またああいうちょっと治安悪めだけど便が良くて活気ある所に住みたい。 >>312
いや、新しいマンションでもあるある
分譲マンションなんて自分で自分の首を絞めてるやうなもの
中古買う時、議事録見せろって客はいないんじゃない？ >>109
住まいの問題よりも医療機関の絶対的な不足の方が問題だろ。
東京生まれのヤツは地方に転出しないから、東京中がジジババで埋め尽くされる >>324
なんか小道なんだよね。それで鳥も沢山いるからね
それに夏場も、川と緑で涼風があるから、自分は時々お弁当とか買って食べたりしていたけど
時々老夫婦が出て来て涼んでいたよ
エアコンいらんだろうなーみたいな 普通に考えてタワーマンションの購入はリスクが高すぎる
売れないマンションは負債にしかならない 高層マンションの人や特に子供が不安定になるのは、
自分のいる建物以外が空(落下する危険のある場所)という認識を本能的に感じるかららしい
絶壁に立つと不安じゃん、あれの超マイルド版が常につきまとうんだと >>335
戸建ては駅近の土地はなかなか出ないけど
マンションは駅からの距離とか近くないと売れないだろうね ま、戸建てがいいだろうな
水害に合わない立地
できれば平屋
地盤が強固なら、地震で倒壊することもない
土があれば色々融通が効くし
タワマソだと地震の時の水汲み、垂直移動が大変そうだね
夜景を肴に毎日一杯飲んだりするのかなぁ >>329
おそらくそういう水は水道法に則ってないから、基準が緩い。つまり安全性リスクは普通の水道水より高い。 マンションは立地と広さの割には安いってのがメリットだと思うんだけど、最近マンションの価格が高騰してるよね
あれデベに騙されてるよね タワマンなんか、
新築で買って、
5年ごとに新しいタワマンに、
すみかえるのが前提だろう。
全く問題なし。 >>346
足場は組まない
ワイヤーで吊り下げるか側面にレールを取り付けるかするらしい >>346
足場は下の方だけ
上はゴンドラで作業
だから費用が恐ろしく嵩むのよ >>341
議事録見せろは普通にあるし
上階の専用庭荒らしは規約違反で自治会の吊るし上げ案件
さらに管理会社から清掃費請求の罰ゲーム >>8
一度そこで地震を経験したら二度と住まんだろうな >>346
窓拭きの足場みたいな感じで周囲ぐるりと足場を組んでぶら下げる。数階分の高さ。
作業に従って上がっていくか降りていくか。 >>330
>どうしてもタワマンが欲しいなら、大規模タワマンだけは避けろ。
たとえ小規模でもタワマンには非常用エレベーターなど超お金がかかる設備がてんこ盛りだから
小規模だと１戸あたりの負担が膨大になる
タワマン買うなら大規模物件に限る 日本のド田舎ともなると、もう全体が森だらけで、川があって
大変な大自然で、これもこれで良いんだけど、ムカデが出て来るからね
小さい時は遊びに行ったら虫よけのテントみたいなのを吊るして寝ていたけれどもね 土地代マイナス解体費用で築40年未満の戸建てを買って
手直しして住んで年取ったら売るのがコスパ最強 >>354
さすがにそれは破綻するでしょ？
震えてるよ 高層階に住んでいる子供は情緒不安定になりやすくて、妊婦も流産率高いんだよな
ファミリーで住む環境ではないのかもしれんな ウンコ流れないとき海浜でウンコして海水でウオシュレット >>350
ぶっちゃけ、ボロさといい台東区な所と言いお手頃価格だし理想的ｗ 簡単な理屈。
親が死ぬ頃にはマンションは老朽化してる。よほど条件が良い所でなければ、
大抵は負動産になってる。そんな親が死んで相続になったら、間違いなく欲しくない。
よって相続放棄する。そうすると所有者がいなくなる。
所有者がいない物件があっても建物の修繕費は変わらない。よって他の住人が負担することになる。
こんな負の資産ってないからｗ
タワマンに限らない。 高齢の親戚が戸建を売却して
子夫婦の近くに中古マンション買ったけど
一年で戸建に買い替えてたわ 中国人みたいな責任感の無い奴らの割合が高くなれば積み立てなんか絶対無理だろな 駅徒歩１分のタワマン買った同僚がいるが、
通勤時エレベーターが混みすぎて結局駅まで10分はかかると言ってたな >>20
ほんとねぇ、都内ならまぁ地方もだが、外国人がたくさん来てるから危ないよね 晴海とか台場のタワマンを買ったやつはバカだなと思う >>365 右肩上がりだったので、可能ではあったよ。
でも実際にやって物件選びで失敗すれば、それで終わりだろうけど。 埼玉県なら、マンション管理組合ごとに民泊OKNG決めることになってるから、
決める前にまずはそこを確認しとけよ。 東京に住むというのがスゴイなと思う
本当に自然が皆無だよね プール、展望風呂、屋上シアターはやり過ぎかもね
でもタワマンって無駄と解ってても夢が詰まってる方が売れるんだ >>377
台場はともかく晴海は駅作れって思うよな 20年後も住んでる奴は見栄張りさんだよ
金持ちはとっとと他に移ってるよ >>368
戸建ては数百万掛かるけど最悪解体して更地にしちゃえばいい。
マンションはそんなこともできない。詰む。 >>354
逆わらしべ長者で、住み替えるたびにグレードが落ちてゆき、終の住処はレオパレスに。 本当の恐怖ってやつを見せてあげますよ(´･ω･`) >>380
やっぱ人間的に豊かなのは自然の中らしい
森林浴のストレス発散能力は半端なく高いらしい 家なんて10年保証なんだからその後はどうなろうと関係ないんだよ どうしようもない危険な戸建を強制代執行することが
たまにニュースになるが、タワマンも同じことが起きる。
結局、税金で解体費を補てんみたいな形になる。最悪です。
マンデベだけが儲かる仕組み。
はじめから、解体費を積立した分を購入費にあて、
業者は別枠管理。または法務局がそれを管理する仕組み造らないとダメ。 ＞タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで
＞大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。
てことはおおざっぱに2度目の本格的な修繕はもう5年後じゃん
修理バブルで五輪後の不景気解消とかそんなうまいことになる？ >>4
火事が起こっても上階のプール水で消火できそうｗ >>359
それがさ、即うごかないのよ管理会社
住民同士の自治会だと、吊るし上げもできないよ
やんわり注意
あと、特定が難しいってのもある
理屈じゃ簡単なことが現実は難しい
見聞きするチャンスが多いと、ここで言ってることが簡単ではないとわかるはず >>383
なんか親戚のオッサンが、ようやく合わない嫁と離婚して、子供も成長したから、
田舎に戻ってきたんだけど、バイトをしてて、休みの度に山にサイクリングに行っているよ >>372
でも立地の良い戸建ては高いからな
練馬区桜台の駅徒歩圏の小規模戸建てでも１億以上する マンションだろうが戸建てだろうがメリットデメリットあるのにあほくさい
２０年後なら別になんも変わらん４０年後なら最早それはどんな家も一緒
はっきりいってどのエリアにあるかが最も重要
都心なら再開発や人気が落ちないから使い道はある
人気のない郊外ならマンションだろうが戸建てだろうが同じで廃墟一直線
多摩とか見ればすぐわかるじゃん 川口あたりに大規模修繕したタワマンが無かったっけ？ こないだの北海道地震でブラックアウト食らったタワマン住みだけど、停電は２日だったしあの程度なら自家発電でさほど問題なかった
でもうちのカミさん含めて燃料の供給が断たれたらどうにもならんてのを理解してない人が多かったらしい >>323
文献載せてあるから読めば良いじゃん
イギリスだけでなくアメリカの州の事例も載ってる
厚生省、国交省とも色んな警鐘鳴らしてるから読んだ方がいいよ
あとで国のせいにされないようにね >>394
あれ、今の普通のマンションでも建て替えとか出来るのレアケースなほどもめるのに
タワマンだとほぼ不可能だろと思うな 賃貸物件があるけど良かったのは新築から10年ほどまで
20年経ったら家賃収入は雀の涙
リフォーム代がかかって仕方ない
安い家賃で住みたがる住人も変な人多いし >>377
晴海にできる選手村ってタワマンなのかな >>399
なんで一人で行ったんだろう
それが不思議なんだ >>404
自家発電とかあるんだ、すごいな
維持費すごいことになってそう 今築0年の戸建てにいるけど
家の裏に10Ｆくらいの大型賃貸が2つそびえる様に建ってしまい
夜中はエコキュートの音なのか現場の発電機みたいな騒音
バイクは早朝に爆音出して発進していくしもうアカンわ 老後も安心して住めるとなったら低層のマンションがいいんだろうな
五階とかじゃなくて2階くらいでアパートというには広すぎるくらいのやつ
でも一番理想は庭付きの広い平家ww >>410
那覇で下宿してたんでしょ？与那国、高校ないから 都心で駅直結とかなら、タワマンもいいと思うけど、手が出ない ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
