【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える?
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません(低層階を除く)。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻:2019/05/22(水) 11:46:48.86 田園調布や成城をやたらディスるやつも定期だな
まあタワマン上層階程度にしか住めないやつには無縁のところだからねぇ
今は都心近くのタワマンの方が上だ!ってことにしたい連中は誰か・・・デベロッパーやろね(・∀・)ニヤニヤ >>375
何でそれ今頃?だよね
その人、仕事できないでしよ?
それか奥さんに押し切られた、とかw
悲劇だねぇ >>398
風が吹くと真下に落ちるとは限らないから真上の住人達が犯人とは限らないのよね。
ベランダに放置していたものが落ちてきたりして住人が気付いてない場合なんか
当然幾ら問い詰めても犯人なんか分からない。
犯人捉えようとおもったら向かいのマンションにカメラ設置させてもらって24時間監視
とかするハメになるだろうな。 >>381
60〜70年代の団地みたいなものだね
エレベーターもない5階とかでも先の事を考えずに買って、本人たちは足が弱って階段がつらくなり
若い人はエレベーターが当たり前だから安くしても売れない
経年劣化であれこれ手を入れる必要があるが追い付かず 一階が一番良いわ、下の住人に気をつかわなくていいし >>407
うちは親の建てた学生向けコーポ。
80年ごろに都内に建てたやつ。
親が死んで相続したが都内で
学生多いのに全然ダメ。 >>122
南アフリカみたいに住宅街の出入り口にはゲート付きのを作ってもいいかもね
移民をたくさん日本に入れるならここまでしないとね
差別じゃなくて区別 勉強は出来るけどアタマは悪い人の典型なのに大丈夫なのか?と。
勉強ができる=アタマが良い訳では無いからな。 芸能人はいいよね
それなりの民度でプライバシーも戸建よりは安心
同じ時間に出勤しないとダメな一般市民はエレベーター渋滞やらでストレスすごいし無理だよ >>351
水害…河岸段丘のお陰で、特別警報レベルでも安心。
地震…震度6強喰らっても部分半壊すら無い、頑丈過ぎる地盤。
雪が毎年2m積もらなければ、最高の立地だな我が故郷は。 >>414
低層住居専用地域みたいな所じゃないとそういうこと起こるから怖い >>417
駅近マンションはどんどん価格上がってるね 今一番人気でメリットが最もでかいのは低階層のマンション >>389
>逆わらしべ長者で、住み替えるたびにグレードが落ちてゆき、終の住処はレオパレスに。
本当に高所得なら自宅の相場が値下がりしたら売却して損した分を所得税と相殺し
値上がりしたらそのまま住んで含み益で温存するという方法もある >>431
芸能人はほとんど稼ぎのいいときは賃貸では そんでもって誰も使ってない温水プールやジムとか維持したりするのにも使う管理費月7万とかなんでしょ。お金持ちだねみんな。 >>412
タワマンはどこも自家発電ないとダメだと思うよ。管理費はまぁそれなりに…
一番悲惨だったのはそこに引っ掛からないそこそこ築年数経ってる中途半端な高層マンションに住んでる人達
近所の公園で水を汲んで両手にポリ二つ担ぎながら徒歩で10何階まで往復してた
身体鍛えられていいかもだけど 芸能人にはプライバシーがなさそうだから、生きている事が地獄に近そうだよね
ああなったらどこに住もうが一緒じゃね? >>428
うちも大学の近くで、新築当初は学生が多かった今は年寄りばかり
孤独死もあったよ >>414
運悪過ぎだが、場所は良いんだろうな
まあ、諦めて慣れるこった マンションて下層階ほど湿気が上から降りてくるのですごいからな
マンションがでかいほどジメってて、どこのマンションでもエントランスはひんやり空気
1階なんて住む気にならんわ〜 田舎すぎても虫との闘いが大変
かと言って都心はゴミゴミ空気汚い人クルマ多すぎ
住むなら都心から電車で30〜40分くらいの郊外で空気が良くて眺めも良いところ
都心で暮らすと本当に空が狭く感じる そして木々の匂いがない まだ建設前から抽選で埋まったりするんだよな
モデルルームも変更の可能性ありとかいう感じで
あれでよく決めると思うわ https://www.decn.co.jp/?p=106067
都もわざわざ組織立ち上げて、老朽マンション対策に本腰入れるから、マンション管理の適正化が進む一方
、管理費の負担が重くなったりするんだろうな。 >>414
シャッターが無いなら
二重サッシにすると良いよ
冬は暖かくなるし夏は涼しくなる >>425
その頃の団地なんて500万前後だろ
50年住んでりゃ十分元取れてる
家賃に換算したら3000は行く >>416
帰りの飛行機代までは要らないだろうと思うけど
騙したわけじゃないから良いんだけど >>447
老人や共働きが増え
みんな楽に
ホテルの一室に住むように暮らしたいからタワマン人気
戸建ては人気無いんだよ >>443
タワマンってどこも自家発電あるんだ、知らなかった・・・
普通のマンションなら3階くらいが一番いいんだろうね タワマンが最近沢山出来ているけど、なんか老朽化されると困るよね タワマンは平日の仕事通勤用で週末は郊外の一軒家に住むような人じゃないとね。
武蔵小杉みたいな中途半端なところを買うのは最悪だよ >>442
あれいつも思うんだけど、使ってる人いるのかな?
プールとか温泉とか、人と関わるの苦手でマンションに住んでるなら鉢合わせになるから絶対使いたくないのでは >>414
戸建てたてるなら高層建築の規制をチェックするのは必須だよ >>415
集合住宅はあれこれ負担が大きくなっていくから、玄関前に車が止められる一軒家がベストだよ スカイツリーが見えるって事で買ったのに
すぐに周り中マンション建って見えなくなったってがっかりしている親戚がいたわ
非常階段からならスカイツリー見えるよって連れていかれた >>454
パニックだったんでしょ
もう終電でギリギリだったみたいだし 9部屋の小型マンションに住んでるけど、部屋が売りに出すようなら住人から直接買うを繰り返してたら、
とうとう今年全部の部屋が俺のものになってマンション一棟持ちになってしまった タワマンなんて投資です
下の者には、それが分からんのです そうはいっても地方の町内会は人間関係めんどくせーからな。 >>448
新築から1年くらいはコンクリーリートから水分が出るからそうなる 不動産業界って相当ヤバめだよね
今の日本で地価が下がらないなんておかしいのにちっとも下がらねえし >>465
老後は車は辞めるべきだよ
老人の車が子どもを引き殺す >>457
地価が安い地域とか容積率が低い地域なら3階建てが良いよ。
エレベーターがいらないから修繕費かからないし。
次は5階建てかな。エレベーターは必要だけど6階以上だと階段二系統が法律で必須になるから。 やはり札幌の駅近の広い土地に平屋の一戸建てがベストチョイスってわけか 地方都市在住
相続した中古住宅売却して中古マンションに住み替えたいと言ったら旦那に反対された
マンションは面倒だと言う、建て替えとか >>468
毎日違う部屋に寝泊まりするのって楽しそうだw >>463
それでもその後物価上がってるから
家賃に換算したら2000万は行く >>461
スポクラとかならまだいいやと思ってもマンションのだと近所の人オンリーだよね
ゾッとする マンション購入した知人宅にお祝いに行ったら二階なのに坂に建っていて実質一階だった
庭が付いてたから良かったよねって事で >>475
AIが良いんだけど、日本は無理だろうね
アメリカの高速道路とかなら可能だろうけど、日本だともうチャリも原付も車も
ゴチャゴチャだからね >>473
地方で田園地帯の中に産業廃棄物処理場の巨大煙突が見えるってのも
殺伐としてますよ >>481
なんか気持ち悪いし嫌だよね
風呂とか絶対嫌 >>472
都心マンションはどんどん価格上がるよ
みんな都心に集まってる >>466
知人は花火だった
近くに別のマンションが出来てから花火の隅っこが見えるだけで、あとは音だけ 会社借り上げのマンションに住んでる俺は勝ち組w
でもリストラが心配w >>405
文献って訳のわからない著者の作品じゃないよね?
その文献を教えて貰えると助かるんだけど。
いずれにせよ、その文献にまともなソースがあると思えない。
国交省に直接、問い合わせするか方法はないだろうね。
自分は懐疑的な立場を崩さないけど。 >>490
花火あるある。友達のマンションは
隅田川が見えるのウリ新築だったのに
見えたのは3年間…。 >>441
>芸能人はほとんど稼ぎのいいときは賃貸では
芸能人に限らず単身で忙しすぎる人は豪華な自宅などいらないよね
乗れない会社、行けない別荘、会えない愛人 と同じで自宅も寝るだけの自宅だし
それなら都内数カ所に仮眠すめためのワンルーム確保してる方が実用的 実際にジジババが都市部に集まって来ているからね
医療機関が揃っているからね >本当の恐怖は20年後・・・。
バカか
築20年経過してるタワマンなんて腐るほどあるけど
そんなトラブルねえは 豊洲とかヤバイんだろうな
東雲、有明、勝どき、晴海なんかも同じか 老人免許返納の世論があるから
ますます郊外戸建ては空き家に、
都心マンションが人気になる >>463
資産価値的には下がるけど価格的にはほとんど下がってないのな >>477
札幌は除雪があるから戸建ては全然ベストじゃないw 管理費滞納してる部屋なんて差押えして競売にかければよろし 築20古いマンションだけど管理費含めて3万円だな
住民減ってるのと工事費高騰でまた値上がりするとかで揉めてるわ >>476
例え3階建てでもエレベーターは必須でしょ
エレベーターなしマンションなんてあり得ないって殆どの人が同意してくれると思うw >>214
実家が庭付き一戸建てだったけど、植木の維持費も高いし、職人が毎年入って大変だった。
低層マンション最高だわ マジで売ってもうけて、はい終わり!って仕組みが駄目。
業者にマンションがある限り永続的に関与させる仕組みを造らないと駄目。 タワマンの高層階に住んでる人って階段使わないよな
停電したら大変だろ
あれに憧れるってよくわからんわ >>498
地方の金持ちジジババが都心マンションに移っているね 地震が来ると言われているのによく買うよ
マンションは停電になったら終わりだよ
エレベーターとオートロックは無論、水も一切使えなくなるからウンコ流れないよ マンションは負債を金で買うようなもの
ローンで買う馬鹿は真の情弱と言われているよね >>499
数字の裏付けとか何の根拠も無く記事にできるんだから楽なもんだよなw 修繕積立金が上がっていくってのがすげえな
10倍になる…って
例えば月1万が10万に 月3万が30万になるのか
借りてんのと変わんねーじゃん ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています