【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 真上が火事起こして恐ろしくて戸建に買い替えた知人がいた
火がベランダから降り注いでくるんだって
聞いたことのない家族の悲鳴を聞いたって >>517
だってマンション買う奴で修繕積立金の算出方法知ってる人に会った事ないよ
基本は30年間で必要な修繕の均等割
30年で使い切る計算のうえに耐用年数が30年超える部分含んでないから足りると思う方が頭がおかしい
もちろんマンションによってはもっと余裕持った計算のところもあるだろうが >>574
戸建てが人気があったのは専業主婦が多かった昔だよ
若い共働き夫婦は都心マンション
戸建てに住むのは苦痛 >>565 バルコニーなしで、窓開放不可っていう設計？
ま、昼８時間の労働を想定したオフィス環境向きだ罠。
23区内だが隣り合った戸建て2軒に住んでいる。繋いで行き来出来る様にしている。
1軒は大規模リフォームした。
羽田に30分掛からず行ける場所で便利。
職場のある品川にも通勤時間30分。
最寄り駅までは徒歩8分。 >>515
あほかｗ
住宅ローンなんて1％とかだぞ、さらに団信付いて、ローン控除も出来るとあれば
借りない馬鹿はいない
キャッシュは株で運用するかもう一軒買って貸せｗ 海はなんか大変そうだよね
昔は台風の時に車の中で観たけど、大きな波がマンションに襲い掛かっていて
あれが台風の時の日常なんだろうなと思って
しかも錆びるよね。やっぱり川が一番 ああいうとこ住んでる人は10年で買い替えするんじゃないのけ >>566
マンションをディスりたくて仕方ないんですね・・・・ >>4
やっぱり最上階が一番広いな
インドの上級国民が住んでるんかな 分譲マンション買ったり、戸建て借りたり、アパート住んだりしたけど、URのそこそこの物件借りて住むのが一番いいと思った。 マンション派は町内会とかの近所付き合いを嫌う人達や外国人とかが多そう >>587
若い共働き夫婦も戸建買ってるよ
インスタとかみてるとインテリアが若くて和むよ
うちの周りも年寄りのお屋敷が次々小さい戸建てがびっしりに変わっていって
若い夫婦が増えてきた ただなぁ ロケーションのいいマンションからの眺めは最高だからなぁ
それだけだな >>519
デパートだからこそジジババだらけの気もするが >>587
アパート育ちだが、玄関あけたら車がある生活は楽だぞ
集合住宅はやだ 時が経てば金持ちは新しい物件に引越しするし 安くなれば余裕が無い下の層が購入し一段と積み立てが苦しくなるって以前から警告されてたよね 縦型長屋。
なぜか一番不便な最上階が最も高価。
マーケティングの教科書に載るような成功例。 >>599
戸建ては24時間ゴミ出せないし
コンシェルジュもいないし
共働きが楽に住めない >>591 二件目は住宅ローン優遇は効きませんよ。 >>591
ローン控除は10年だろ
しかも年額大した額じゃないし
ローンで買うならベストかもしれんが
一括にはかなわんよ >>4
プールがバリーンと割れて水と一緒に流れ落ちそう(´･ω･｀) >>603
玄関開けたら車がある生活は確かに楽だな
まぁマンションの玄関を出て3分でショッピングセンターがあるとこのほうが楽だけど >>608
老朽化して負の遺産になったタワマンから
コンシェルジュwなんて居なくなるから
通いの管理人さんくらいだろ >>580
＞マジで地獄は３５年ローンと３５年後
そのマンションを買わないで借りた（借家）場合、
35年間でいくら払うか計算してみてみｗ
いかに馬鹿なレスだったか恥ずかしくなるかぞ >>561
タワマンってセレブが住むんじゃないの？
セレブなのに電車なんか乗るの？ >>587 今でも金ある人はみんな戸建てだな
会社で聞いても都心でも郊外でも、車との関係でマンションとかだめだし
コストコで大量に購入して、ガレージに直接入れないと
買い物自体苦痛、老人が駅の前の介護付きマンションはすごく多い >>608
それな
あと回覧板がすぐに回ってくるｗ
町会での存在のウエイトがマンションよりもデカイ希ガス 場所にもよるだろうけど、マンションの4階以上だと蚊がほとんど入ってこないので快適
実家(戸建て)に帰省するとこの時期から既に蚊に刺されるのが嫌だ >>611
下のプールに水ごと落ちて何事もなかったように泳いでる >>613
ショッピングセンターなんて
あと何年持つやら >>600
数日で飽きる
飽きて後の閉塞感はすごい
なんせ地面が遠くて、動くもの総てがスローモーション
「世界を見下ろしている」つもりが、「世界から切り離されている」
現実感、病むよ タワマンの高層階住みって、米とか水を箱で買ったら台車で家に運んだりしてるん？ マンションと戸建てでどっちが正解なんてあるわけがない。
どっちも一長一短で様々な価値観があるんだから当然のこと。
地面が好きで離れられないなら戸建て、そういったことに価値を見いだせなくなったのならマンション
とかだろ。 最近の都会のマンソン住人はクルマを手放す人が多くて駐車場の空きが増えてるって聞いたな。必要な時はカーシェア使えばいいし >>584
借金の方が多くて放棄したところで、手続き経て売られれば誰かの所有になるだろｗ 普通くらいが一番無難かと・・
あと自然があって、景色が良くないとね >>625
都心だろうが
デカイ地震でも来てまた耐震基準が変わったら
負の遺産ですな 高層階の窓際で毎日セックスしたい人
じゃなきゃお勧めできないのがタワマンｗ 独身だったり子供も成長して大人だけなら、こういう都心部の駅近マンションとか良いなと思うけど
子育て中は、やっぱり郊外の庭付き戸建てが良いんだよな
子供と一緒に家庭菜園してピーマンとか育てて収穫して一緒に食べたり
小さい鉄棒とか置いて遊ばせたり
安い板とか買ってきて、庭の隅に娘のママゴト用のミニキッチンみたいなの作って
いらなくなった小さい鍋とかフライパンとかで遊ばせてる
こないだはそこら辺の雑草をむしってドロドロの汁作って
「おいしいｼﾁｭｰできたよw」って娘に言われて「お、おぅ…」ってなってたけど
正直、すげー幸せ
家庭菜園とかＤＩＹとかバカにしてたんだけどな俺 戸建だけど10年で2回も班長やったわー
町会費集めたりとかメンドイ >>610
ん？じゃあ１０年後に一括返済すればいいじゃんｗ
数千万10年間も運用出来るんだぞ
馬鹿でも数百万儲かるはｗ >>613 地上階にコンビニやスーパーなら結構あるね。
それからショッピングモールがあるってのは、比較的郊外なのだがね。 戸建ては自治会トラブルもあるらしい
高い自治会費を徴収して自治会長らがお酒を飲むらしい
それで引っ越してきた若い奴が自治会費を払わないと
金を払えと恫喝のような取り立てを家まで来てされたり
ゴミを出すなと言われたりするらしい >>618
戸建て住みは共働きには面倒臭いから人気ないよ
世田谷や田園調布でも戸建ては空き家に >>629
誰かが買うような物件は、当然相続するでしょ。
問題はそうじゃない物件だよ。
必ず書いてがいると思ってんの？
ただでもいらん、ってマンション増えるぞ。 越後湯沢のマンションは売却にー２００万 とか前スレたってたろ。
そういうことだよ。完全に負の資産。
所有してるだけで管理費修繕費がどんどんかかる。 >>634
家庭菜園でとれたて野菜のうまさを思い知ったわ
風味が桁違いなんだよな まあ20年後なんて生きてるかどうかも
わからんのだし
楽しく暮らせてるなら良いじゃん 一戸建ては危険。これから貧困層と不良外国人の窃盗団が増えるぞ。 >>633
タワマンって近くにタワマンが立ってること多いよ >>4
俺たいなバカが魚を飼って管理組合に吊るし上げられる
ってか、入居半年後にはみんな飽きて水抜いてそう
コケはえるし >>451
あんなことしても、適正化何て無理
一度崩壊した自治組織、誰が立て直す？
面倒で誰もやりたがらない
管理費上げたくても上げられない
結局はスラム化するだけなんだよ、マンションは
タワマンは、そのスラム化の速度が速いのと、建物や設備の老朽化が顕著に出るからインパクトがある
大変な社会問題になるけど、自治体もいまさら手を付けられない
今、見越して対策を立てようとすると売れなくなる訳だから、建築業界が黙ってないだろうし
ホント自衛策はタワマン乱立地域には住まない、近寄らない、だわ
いつ落ちてきた外壁に頭を直撃されるかもしれないからね
地震が来たら崩壊するだろうし 西日が当たり過ぎると劣化が激しいだろうからね
夏は暑いだろうし >>627
自分の価値観に合うかどうか重要視するものが何かって話なのに、
損得で戸建てが得だ所有が得だって言い出すからおかしくなるｗ
経済合理性の話と自分の思い入れは別次元だからな。 昔住んでたurは自治会は自由参加だし、ゴミ当番もないからスゲー楽だった。分譲マンションや戸建てはそういうの厳しいよな。 >>646
アメリカみたいにゲートコミュニティが増えるんだろ >>637 融資額相当の現金を先に全額貰えるローン契約なんてないよ。 >>635
13年になるけど町内にマンションがたったお陰で一回しか役員回ってないわ
若い世帯が順番にやっているから
次は何年後か… >>641
と、私は思ったのよ20年近く前に
現実になりつつあるわ >>642
それは昔の話でいまはある程度の規模のマンションだと
長谷工、穴吹や不動産会社とかの企業が管理やってるらしいよ >>618
そんなことはない。
10億超えのマンションなんて都内ではザラだし、50億以上とかの物件も
最近は出てきている。10億あれば都内でも戸建ては余裕で買えるからな。
石橋貴明とか、秋元康とかもマンション住まいだよ。 >>639
自治会費は事前に分かるからリサーチしっかりしていれば地雷地域は回避できる >>640
共働きでタワマンとか貧乏人じゃんｗ
金持ち設定どこに消えたｗ >>612
日々の買い出しとか雨の日の外出とか病院通いとか家族旅行とかその他もろもろ
やっぱり地方じゃなくても車は便利だよ
無いよりはあった方がいいと思ってる >>222
あそこは修繕工事業者が常駐してるよ。
もちろん都民の税金で。 マンション便利なんだろうけど
駅から近いマンションは高くて買えない >>637
10年後に一括返済するくらいなら一括で買って金利払わない方がいいじゃん
最後の一行は願望だろうけど、退場していくやつの常套句だよそれｗ >>660
違うよ
「区分所有者で管理組合を組織していただきます」だよ >>651
そうだね。全く馬鹿すぎる議論で話にならないｗ >>644
ジムで仲良くしてもらってる高齢の夫婦が畑借りて家庭菜園、と言っても売りに行くほど本格的なのをやってるけど、お住まいはタワマンなのよ
やっぱり土をいじるのって気持ち良いって言ってるわ >>661
都心３区だと１００㎡で中古でも３億からだもんなー 町内会ってかつて戦時体制の維持に大きな役割を果たした組織なんだよな
戦後民主化で禁止されたんだけど、ポツダム命令の失効後に亡霊のようによみがえった 一戸建ては町内会や近所付き合いがあるから結構面倒くさい
マンションも同様だけどまだ管理人や管理会社が間に入ってくれるだけまし >>641
そんなゴミみたいなマンション一般化する話じゃないｗ 阿佐ヶ谷駅10分に7500万円の戸建て買った俺はプチ勝ち組かな？
30坪もないレベルの小さな家だけど
駐車場代ゼロで家の目の前にとめれるのが便利だね戸建ては
管理費や修繕積立金がなくて自分の好きに管理できるのもいい。 >>627
それと高級化高級でないかも全く違うわ。
例えば木造戸建ても格安物件で手入れしなけりゃあよくあるただの下町のボロ屋になるわけで。 >>639
昔住んでたマンションの管理組合がまさにそれだったww >>652
アメリカでタワマン住みだったけど、
いっぺんあったよ、自分が住む建物での火災
隣のビルから電話が掛かってきて、
やっと気付いた。自力じゃ気付けない
いまだに火災の規模がどの程度だったのか知らない
ボヤだったのは確かだろうけど >>671
ニューヨークあたりだと
ビルの屋上菜園が最近流行ってるよね
所有権クソ高そうだけど 弟夫婦がコンシェルジュ、パーティルーム、カフェ付きの新築マンション買ってた
そのうち住み替えるみたいだけど看護師凄いわ >>660 しかし、それでも結構そこそこなぼったくりだよ。
そうでないよりましだろうという価格に定位安定。 品川や武蔵小杉の駅前に戸建てなんて建てたらうるさくて仕方ない
駅前は繁華街で治安が悪く騒音や臭いなど住環境も最悪レベル
それら劣悪な環境から高層で上に逃げれるタワマンは超理想的な住宅だよ
ＥＶでサッと下りれば利便は目の前だしね >>657
払うはずのキャッシュを取って置いてローンで買うんだよ
そうすればそのキャッシュで運用出来るだろ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
