【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 修繕費もなく、所有者もいない、わからない物件
他の住民はほんと悲惨なことになる。
そしてそいつらも死んで、
結局国が税金で解体費 ってことになる。最悪だよね。
マンデベを最後まで関与させる仕組み造らないとダメ。 千葉だと昭和時代のマンソンが300万円とかで売られているな。あんなの買ってもしょうがないと思うけど >>745
高さ60メートルあるいは20階以上
建築基準法で超高層建築と定義される住居をタワーマンションといいます
現代でこのクラスの建築はSRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)しかあり得ない
大陸や東南アジアだとこの高さで鉄筋コンクリート造もあるけど 戸建てなら建物が老朽化しても土地は残るがタワマンなんて老朽化したらゴミだわ！ >>730
こっそりやったのかな、俺が最後の一人ならごねまくってやるけどな >>766
だよな、逃げたもん勝ちって風潮があるからマンションは苦手だ >>686
それ30代夫婦世帯数の何％を想定してんのｗ >>766
7〜8年でどのくらい価値が下がるんだろうね >>773
田舎は知らんけど、まともな立地ならここ数年で中古価格も上がってるだろｗ >>755
年収４００〜６００ないと銀行が貸さないだろ。
ローン組めれば後はイージーモードなんだが。 >>768
そんなことないよ築70年前後の家なんてごろごろある ただでさえスマホであらゆる事が可能になっている現在、更に所有という概念が無くなったら住居の概念も無くなるだろ
そんな遠くない未来だと思う >>763
よほどいい環境じゃなきゃ、土地も自分の物じゃない縦長の空間に
数千万円から億も出して買おうとはなかなか思えないな
勇気がいる >>769
その分譲も、相当高いの買わないとお粗末な賃貸とおなじ
近所に500戸のマンション増えたけど、狭くて安いから住民それなり過ぎて笑える
学区の小学校がパンパンに児童数膨れ上がって、通学区域の見直しで揉めてる >>15
馬鹿だと言い切れる理由はなんなの？
大損失を被る根拠は何？ >>676
７５００とかちょっとお
あの辺の相場より高いような
少し大きいでしょ >>780
昔ながらの日本家屋こそ耐震性が無いという基本的な知識くらいは頭にいれておぃた方がいい。
五重塔の東大寺などの寺社仏閣の建造技術と一般住宅とは全くの別物と認識した方がいい。 だいたいタワマンに住んでる人は古くなったら買い替えだろう
古いマンション買う層は建て替えまで視野に入れて底値で買って
建て替えた新築を売って利益を得る
負債負債言ってる奴はアホ 20年後に潰れるとしても、タワマン住むわ。
この快適さに勝るもの無し。
火事とかいってる貧乏人多くて笑う。 >>628
こういうスタイルが怖いんだ
サンデードライバーになりますよって事だから 俺も去年都内のタワマン買おうか悩んだけど、管理費修繕費で3万〜4万、駐車場代4万とか、合わせて8万近くローンとは別に一生払ってくとかもったいなさすぎてやめた
あと、今マンションバブルで高すぎる、築数年の中古タワマンが新築時の価格より3割り増しで売り出されてるんだぜ >>792
本来なら2〜3割だけど最近の値上がりで同額のケースがある
上手くいけばな タイル張りは一番耐久性高いので最高品質求めるタワマンではデフォ
だが最近はコストダウンで吹き付けも増えていると聞く
吹きつけの場合、物件は安いがメンテの回数が増えてその後金が掛かる
タイル張りをオススメする >>797
本もCDもデジタルデータでイイやとなると
住空間も広い必要がなくなってくる >>793
そんなの限定的な場所だろw
ローンの借り換えも大変だろ、余程の貯蓄か収入がないと無理 そもそも所有したくない
賃貸はいくら払っても自分のものにならないのがいいんだわ
自由度はなくても精神的自由度はどうしても賃貸が勝るわ
まあ金が吐いて捨てる程あるんならいくらでもどうぞだけどな >>803
むしろスクラップアンドビルドが日本建築の真骨頂だからな
古来から災害後の復旧スピードが異様に早い 地震がない前提か来たら諦めるというなら
木造でも50年以上は持つぞ 本当は貧乏人が安く都会で住むための手段だと思うんだが >>806
逆に考えるんだ。たまに運転することで技術を維持するんだと タワマンに限らずほとんどのマンションはスラム化していく。 >>795
以前クロ現で「月々家賃並」でローン組んで破綻する人を紹介してた
マンションは月々家賃並み＋固定資産税＋管理費＋修繕積立金になるから
返済額は家賃より低い設定にしないと破綻すると言ってた
まだ物件が叩き売りでも売れるうちは大丈夫だよ。
滞納したら叩き売って充当。
問題は叩き売っても充当できないか、
諸費用も出ない価格でしか売れなくなった場合。
老朽化タワマンは危ない。
>>813
賃貸は身軽だけど
たいてい壁が薄いからな 今の俺の年収だけじゃタワマン買うのはちときつい
金持ってる女と結婚すればいける これからますます共働きが増えるから郊外戸建ては人気無くなるよ
都心駅近マンションが人気になる >>37
ウチの実家は未だにクーラーいらずだわ
カエルがうるさいけどなｗ 多額の借金をすると人間はダメになる。金の奴隷になってしまう タワマンが地獄と言う事は、タワマンを立てまくってるあの国は
どうなるんですかね
高層ビル群の写真を貼りまくってるあの人種の国です >>791
タワマンと比較してるんだからその近辺だろ >>819
ほんとこれ
ローン組む時に月々管理費+修繕積立金を35年分プラスして
計算すりゃ済むのにやらないアホがたくさんいる >>772
何度も言ってるけど、そのレポートに参照元が何も記されてないってことなんだよ。
役人のやることになんて信用できないからね。
現実的に考えて、昔から絶えず住宅問題を抱えているのにあり得ない話。
社会が混乱する。憶測だけど。野党が提示した主張を参照にしてるとかだろうね。 >>808
どっちにしても金に余裕がなきゃ無理だな
ギリギリ一杯で長期でローン組んで購入したら老後は悲惨だな 序列としては
戸建て＞マンション＞タワマン＞＞＞＞＞＞あらゆる借屋
中古買い＞＞新築買い＞＞＞＞＞＞＞＞あらゆる借屋 都内のタワマンって投資目的の購入多すぎじゃね
実際住んでない部屋が多くてびっくりした >>785
ついでもマンションも半壊全壊だらけだけど、修繕まできなくて悲惨だよ
東日本大震災でも仙台ではマンションの全壊は100棟
ところが再建できたのは１棟のみ
造成した宅地も地面が陥没して建物が宙ぶらりん、とか
どこにいても何に住んでも安全はないよ
ただリスクは減らすことはできる >>829
あの民族もそうだけど
韓国ソウルを上空から見ると団地群がずーっと続いていて不気味 >>37
まわりが田んぼなのか？地盤的に不安大
地震で液状化しそう 夫婦共働きで電車通勤、子どもは私学に電車通勤というファミリーが増えるから複数路線使える都心駅近マンションはますます価値が上がるよ >>372
親が住んでいたマンションで
居住者がいなくなって長年にわたって放棄された一戸が問題になって調べたら
相続の権利者が50人以上になっていたらしい
最終的に管理組合が売りに出したが売れなくて今はマンションの共有部になっている >>760
家賃補助が出る職業だと賃貸の方がお得だったりするのだ タワーに限らず地方の3000万ぐらいのマンションが20年で1500から1000万ぐらいの減価だな、
固定資産税とか管理費とかは別だけどな。賃貸と比較しても微妙。 買う事ばかりに躍起になって、買った後はメンテ修繕費用がかかる事が分からない奴が多い。 熱海なんて坂ばかりで何も良くないぞ
あとなんでも観光地価格だしな
海がいいなら三島まで出こせ
海に面してないが沼津の海まで車で２０分だ >>834
建設ラッシュは熱海だけじゃないのにな
都心部でもドンドン建ってる
熱海限定で語ってるバカは田舎住みなのかねー？w >>837
免震構造や制振構造のマンションでは被害はゼロというレポートもあるな。 >>814
気が合うね！つうか初めて５ｃｈでこの意見を聞けたよｗ
伝統と革新を嫌でもつづけざるを得ないという面白さ。 積立金を滞納したまま住み続けられるの？払えないなら追い出せばいいじゃん >>635
回ってきすぎｗ
うちは子供が大人になるくらいまで回ってこないと自治会長に言われた マンションは戸建て買えない人の次善の策というのはやっぱ大前提なんだよな
地方の戸建てに住むくらいなら都会のタワマンだあ！て都会に戸建て買えないだけなんだし >>836
住んでる住人は田舎の金持ちのボンボンか水商売のホステスばっかだからな >>835
共働きが増えたから戸建ては人気無い
世田谷や田園調布の戸建ても空き家に 今の日本で普通の正社員の家庭で３代、４代目とかだと
不動産がすでに複数あるだろ、そして親戚のおじおばも後継者いないから
それも引き継ぐ感じだろう、五輪前に売るかマンション建てるかな感じが多い
元農家じゃなくても普通に仕事してたらそうなってる あんなマンション一生住む為に買ってないだろ？
金持ちは5〜10年ぐらいで引っ越すんじゃないの
残るのはローンを抱えた貧乏人だけと。確かに地獄だな >>819
「月々家賃並」でって言ったら普通はローン支払い額+管理費＋修繕積立金だよ
固都税までは入れないけど、賃貸借だって香辛料とかかかるだろ？ >>814
そのスクラップアンドビルドは震災や戦災で、致し方なくって面もあると思う
ただ、タワマンも多くのマンションもそのスクラップアンドビルドが当てはまらないから問題なんだよ >>851
そうそう早いところはさっさと法的手段。 >>848
築20年のマンションなんてそんなに簡単に売れないぞ
↑これで基本的に都心部は外れる、築20のマンションなんて
よっぽどあほな値段をつけない限り今は売れるから
それでなくても新築マンションの建設ラッシュなんだから、みんな新築買うしね
それで811が推理して出した場所が熱海なんだろ
てかお前の話に実在する場所なんて無いんだろ >>841
は？
なんで5ちゃんでどこに住んでるか公表するんだよ？やっぱりバカなのかなw
公表するなら人に聞く前にお前から公表しろよ、失礼なヤツ >>834
そりゃホテルだろ
マンションラッシュはとっくに終わってるよ >>847
熱海は海水浴は湘南海岸だった層からみたら年に１回行けるかいけないかのパラダイスよ。
しかも新幹線でいける！ビール飲んでても帰ってこれる！ >>837
悲惨だなこれ。耐震基準が年々改正されてるけど
中古マンションとか買う層は全く興味ないもんな
このケースは新築時の住人もいるかもしれないが 中国人が投資目的で買い占めてそう
そういうマンションは大変だろうな >>768
ここ１０年、戸建の寿命はそれくらい
ググればでる
ツーバイフォー戸建はあらゆる過去の震災でも倒壊ゼロ！ そもそもタワマンの修繕で組める足場なんてあるのか？
いくらなんでも足場の強度はせいぜい14階くらいだろ 熱海は休みになるとドカチンとか底辺が遊びに来るからなあ
湯河原ならリタイヤして引っ越してもいいかなと思うけど >>798
ないないｗ
そんな0.001％の特殊層が顧客ならとっくに在庫過多になってるよｗ 2×4のおかげで建売もいい意味でプラモデル感覚だしな
品質のバラツキが少ない タワマンはスラム化すると凄いことになりそうだな
完全にダンジョンだわ
勇者しか入れない >>872
湯河原も今はかなりあれですよ。
奥湯河原は相変わらずいいけど
遠いし物件ないしなw >>867
熱海のサンビーチじゃ湘南より少し空いてるだけだぞ
三島なら熱海から新幹線で１０分の差しかない
それに熱海は海風で建物が早く痛む >>869
中国国内のハリボテマンションに投資するよりゃマシだからね ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
