【マンション】タワーマンション生活のメリット・デメリット 生活に影落とす修繕費リスク★3
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見下ろす先にあるロマンチックな夜景。万全のセキュリティー。ジムやパーティースペースでの交流など“憧れ”がつまったタワマンライフ。
しかし特別な物件だけに、思わぬ維持・管理費がかかることも。そんな事情に詳しい専門家がメリット、デメリットを解説する──。〈取材・文／千羽ひとみ〉
タワマンは賃貸で住みたい
「タワマンは庶民が35年ローンを組んでまで購入すべきものではありません。一部の富裕層を除き、賃貸で居住すべきものでしょう」
こう語るのは、税理士でマンション管理士の資格を持つ宮路幸人さんだ。
マンションに入居すると、エレベーターや照明設備など共用部分の費用をまかなう管理費とともに、12〜15年間隔で行われる大規模修繕工事に備えての修繕積立金（以下、積立金）の支払いが発生する。
宮路さんの調査では、購入直後のタワマンの管理費は平均約2万円、積立金がおおむね1万円未満の計3万円弱。
「ところが積立金は段階増額方式を採用している場合が多く、年数がたつと当初の4〜5倍になるケースがあります。
購入当初はマンションの修繕がほぼ必要ないことに加え、不動産会社が売らんがためにできるだけ安く設定して売り出すからです」（宮路さん、以下同）
マンションは年数が経過すると資産価値が下がるが、逆に修繕のための積立金などは上昇する。経年によって傷む部分が増え、そのメンテナンスが欠かせないからだ。
「そうなると、投資目的の富裕層は売却や買い替えなどの方向へ動きますし、住宅ローンを組んで購入した人たちも年金生活に入ってしまい積立金の値上げに応じるのが難しくなっていくのです」
積立金は2回目以降、不足する可能性が高い
それでも築12〜15年で行われる1回目の大規模修繕はどうにかしのぐことができる。建物にもまだそれほど傷みはみられないし、居住者たちも現役世代が主流だからだ。
だが、この1回目の大規模修繕をなんとかしのげたとしても、建物を老朽化から守り、資産価値を守りたければ、2回目、3回目と、10数年ごとに大規模修繕が必要。
「2回目では、基幹設備の修繕に手をつけなければなりません。エレベーター、給排水設備、機械式駐車場などで、この修繕は1回目よりずっと大規模。2回目以降は積立金が不足する可能性が高くなるのではないでしょうか」
結果的に、憧れのタワマンが廃墟化する可能性も否定できないというのだ。
「廃墟化を避けるためには、積立金の増額か、多額の臨時徴収をお願いするしかありません。しかし値上げ時には、年金生活者から“そんなにお金がかかる工事は不要”などの反対が予想されます。
必要な大規模修繕を実施せず、資産価値が下がると、余裕がある人ほど出ていってしまう。富裕層や投資目的での購入が多いタワマンの場合、それが顕著でしょう」
世帯所得が年1400万円でも購入は相当リスキー
こうした背景のもと、資産価値が下がれば即、売却できるような富裕層以外の人たちは、タワマンは賃貸がベターであると宮路さんは主張する。
「富裕層を除くタワマン購入者の多くは世帯所得が年1400万円超のパワーカップルといわれる人たち。
カップルで働いていますから、購入時の世帯所得こそ平均よりかなり豊かですが、多くが多額のローンを組んでの購入です。
産休、育休で収入が下がる可能性や、決して安くはない管理費などの支払いを考えると、タワマンの資産価値が低下した場合、長期ローンを組んでの購入は相当リスキーではないでしょうか」
確かに賃貸であれば、転居はずっと簡単だ。都心のど真ん中に住む利便性や、時代の最先端をいく場所に住む満足感、プールやジムなど充実した設備目的でタワマン居住を望むなら、賃貸での入居は確かに一考すべき。
マンションの資産価値についても、こんなことを──。
「昔のように住宅不足で地価が右肩上がりの時代なら、利便性のいいマンションは資産価値がありました。
しかし、少子高齢化が進み、空き家の増加が問題になるこの時代、ビンテージマンションと呼ばれる一部の物件こそ資産価値は高いですが、それ以外はいかがなものでしょうか」
タワマンは購入してはいけないものなのか。
続きソース
https://news.livedoor.com/article/detail/16999233/
★１：2019/08/29(木) 21:47:32.55
※前スレ
【マンション】タワーマンション生活のメリット・デメリット 生活に影落とす修繕費リスク★2
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1567153073/ >>71
実家が東京郊外のターミナル駅から徒歩5分だけど、それでも雨の日は駅まで傘がいるし
以前の転勤地で住んだ地方都市のタワマンは、買い物もクリーニングも歯科も何もかも
雨の日も日差しの強い日も傘いらずで行けて、ラクだったな〜
ビールとか箱買いする時に、スーパーから台車で家まで運べたし。 俺ん家の近所には楽天のオーナーも来たしイナバ物置の会長もいるぞ
ポリBOXも有るし都内有数の治安の良さだし一戸建ての方が遥かに便利で楽だわ 買える連中の贅沢な悩みだろ
無理して購入したのなら事前の下調べが不十分だったってこと タワマンの外壁補修ってどうすんの
とてつもない金がかかりそうってか、無理なんじゃね >>25
分かるわ
たまにほんとに施錠忘れてたりするから
一回戻って確認はルーティンになってる >>84
徒歩15分以上でも駐車場埋まってるし、どのへんなんだ
住人の高齢化は顕著だし、階段の5階とかが人気ないのはわかるけど「町の廃墟化」は言い過ぎだと思うよ
それに世代交代として駅近に若い世代が集まるのはいいことだろう >>105
マンションとかだと、10年単位(ものによって違う/20年とか30年とか)で大規模修繕がある
よくシートで覆って塗装しなおしたりしてるでしょあれね
ああいうののために、各戸から修繕費をとって積み立ててる
たまーに管理会社が持ち逃げしたりして問題になってる タワマンって停電リスクがめちゃ高い
エレベーター動かない、水も出てこない、電子ドア開かない
駐車場立体も動かない
停電が数日続いたら死人出るレベルじゃね？
液状化、倒壊等心配される湾岸の超高層マンション
震度7程度の大震災が来ないから論評出来ない。
ピンポイントで震度7実験出来ないのか。 タワマンじゃなくてもマンションはいろいろ面倒なのによく買うわな >>95
確実なのは
背伸びするとどの選択でも詰み得る
マンションは修繕費がー、って話は戸建てなら無駄な豪邸買って維持出来ないって程度のアホの話 >>109
タワマンの足場工事ってどうすんだろ
金かかりそ〜 >>106
電子キーなら一定の距離離れる自動でロックするんじゃね？ 貧乏人は松濤に戸建平屋でも建てとけ
本当の貧民街を経験できるぞ マンションなら賃貸だな
地震きて住めなくなったら引っ越せばいいし >>91
２０世紀の終わりに建てられた川口の５５階建てが今のタワマンの走りだったはず
１０年間くらいマンション高さで日本一を誇っていて、もう大規模修繕も終わってるんじゃないか
だから高額な修繕費で問題が噴出するというのはただの妄想だったというのが結論なんだよ セキュリティ重視ならいいかもしれんが
金があるなら一軒家立てた方がいいかもしれんね そもそもタワマンって全戸入居してないじゃん
完成して数年もたてば常に空室がある状態
平均入居率、高くても７割ぐらいじゃない？
あと平均居住年数も長くても10年〜15年ぐらい
タワマンってのはババ抜きと一緒で、長居したら負け >>101
駅徒歩2分の戸建だけど、傘はほとんど使うことないね。
常に折り畳みの傘はカバンに入れてあるけど、
走ると駅まで30秒掛からないから小雨なら傘ささずに走っちゃう。 >>74
ニュータウンってどの辺の事？
たまプラとか未だに高いし人多いけど >>101
職場近くに駐車場借りて車通勤おススメ
戸建の駅遠いデメリット無くなるというか駅近くに拘る理由が消滅、
最近電車が人身でよく止まる、へーそーなんだー、て感じ ホテルのロビーの隣の席で地元の不動産屋と施工業者らしき人物か話してたが
臨海地区のマンションは扱わないって言ってたな、責任持てないし売るのは罪悪感有るってさ そもそも、大規模修繕して使い続けるという発想自体が詐欺、良く言って幻想ではないのか けんじつなかねの使い方ができない
人ほど収入がおおい
神様の人間脳プログラム >>117
それは若いからできること
だんだんと引っ越しはしんどくなり、入居審査も厳しくなる
不動産屋で風呂なしボロアパートすら話が難航するおばあさんに会って、目が覚めた 20代の時月額家賃20万で2年ワンルーム住んで気が済んだ
やっぱりタワマン住みたい湾岸に住んで夜景見ながら暮らしたいみたいな自分みたいな人
一定数いるから売れ続けるよね
20万×24か月で480万でタワマン生活味わって面白かったよ
人によってはバーカ金の使い方おかしいって言うだろうけど、20代のとがった時代に味わいたかったんだから仕方がない
1億近く出して30代40代で埋め立て地買う気はしない
50代60代になったら庭いじりしたくなるだろうし、70代になったら駅近マンションがよくなるだろうし、
年代ごとに住み分けていくのが一番ベストだよね
終の棲家という考えがおかしい >>123
お金を握ると頭が興奮して
高い場所が好きになる。
神のしわざ、神に逆らえない >>105
上からゴンドラ吊り下げて、外壁のタイル修繕とかしてたよ。
以前住んでたタワマンでは・・・
窓掃除も同じく。 >>111
住宅とはちがって、長い杭など
奥ふかくまで施工してあるから・ よく修繕がーって聞くけど
高層オフィスビルは大丈夫なの？ >>23
技術は進歩するだろうが修繕費は変わらない、むしろ増える。 糸井重里が、タワマンを横に倒したら数百メートルあるから、駅近タワマンはなんて存在しないって言ってたな。 戸建てのいいところは、修繕を自分のタイミングでできるところなんだよな。 お金をもつと必ず必ず
実用性以外の価値がほしくて
たまらなくなる。 >>120
ババ抜きに完全に同意
10〜15年前に6000万で買って7000万で売ったやつが一番かしこいと思う
今、当時6000万だった物件が8000万で出てるが、今は売れないと思う >>4
ヤバいよね、住民全員まともならいいけど、まともな人ほど小規模マンションを買わないという・・・ >>139
横に動く高速エレベータがないからな(^ω^) >>143
知り合いの不動産社長は、がっつりタワマン住んでるけど。 中古売買の時、修繕費が数倍になってるのも引き継がされるの？ >>147
自分で建てたのかもしれんな
買ったんじゃなくて >>140
戸建のいいところは間取りを決める時に、本気で自分の将来の人生を考える機会が得られる事だと思ってる
タワマンマンは通勤時間と金だけって感じ >>4
人数多いと合意が得られず補修できずに老朽化に拍車がかかる
中くらいがええで 夢のマイホームみたいな文句に踊ることなく都営住宅とかに住み続けた人が結局勝ち組なのかな。 最低100平米以上の間取りならいいけど、それ以下じゃタワマンの価値もないだろう >>148
前の住人が修繕費払ってなかった場合、理不尽だけどそれも引き継がれる 高い場所がたまらなく好きなんだ
からしょうがない。 1979年建築の駅前マンションが今でも3800万で売買されて賃貸で17万。
やっぱ駅近最強。 >>33
遠いｗ
うちなんて部屋のドアから地下鉄ホームまで４分位 >>154
うあ、それはさらにすごいね
新築以外で買う人いなくなりそう この手のデータの殆どがタワマン嫌いの榊淳司からの引用なのが笑える
この人のマンション嫌いすぎてオカルトみたいになってるのに 最大の問題は8割とかの住民合意が必要なこと
まあまとまらない
記事のもあるようにお金に余裕があって
捨て値でも売れる方は買ってもいいと思うけど うちのマンション10階程度だがエレベータの更新のときは半月使えなくて階段利用だった
タワマンて同じフロアに2基以上エレベータあるの？
無いとエレベータの更新のとき上層階大変だよね タワマンは売りたい側に天下りの大物いるからゴリ押しされる
そいつらは山手の地盤が固い方に家があるw >>158
でもそれは買う前に確認はできたと思う
ただ物件情報を見てるだけでは載ってないのでわからない >>155
バカとナントカは高いところが好きと言うもんな コンクリート住宅は横に動く並べるか
たてに並べるかで価値がまったく違う。
そこが面白い >>150
>タワマンマンは通勤時間と金だけって感じ
武蔵小杉なんかはエレベーターを待って、駅に入るまで待って、ギューギューの電車だぞｗ >>158
つーかマジで中古マンションはオススメできない
高齢化により住人が修繕費を支払う能力がなくなっている、引っ越した人が多くて
あいてるとこが多い、などの場合個々の負担がでかくなるし、修繕しなければならなくても
その金がないなんてことになりかねない >>40
それやっても駄目な時は駄目だな
さっき指差し点検したのに「昨日の記憶だったかもしれない」となる >>44
俺も帰宅時我慢してて、家が近くなると急に肛門緩くなるから、それからエレベーターとか絶対漏らすわ 目黒区の東横線駅近に40坪くらいの土地半分に新築の平家、残りの土地を畑にしている家がある
贅沢な作り 昔からの諺は本当にいい得てると思う。
目立ちたがりのウェーイな人たちは、こぞって上のほうに住み、
堅実な人たちは低層マンションに住む。
馬鹿と煙は高いところに上る。 >>172
チェックシートをスマホのメモ帳で作るとか
□玄関の鍵
□エアコン
□電気
□ガス
みたいなの
やったらチェックしていく >>174
建坪20坪の平屋なんて、3部屋ぐらいしかないやん
老夫婦とかが住んでんの？ >>152
高齢者と低所得者層ばかりのところに住むと精神的にふけこむよ
新しいところには新しい人たちが住んでいるし気分も一新される >>179
活力があるのは駅の問題があるけど武蔵小杉だな
平日から小売り、飲み屋、食事混雑している
子供世帯が多いので華やか
40年後はタワマンは大変だろう うちのマンションもそろそろ20年建つけど、入居時元気だった人が介護施設に通う姿が見受けられる。
住民もだいぶ入れ替わって替わった部屋はみんな若い住人になってるね。 >>175
高い所大好き！
でもここでタワマン否定してる人達って、忘れ物をよくするからエレベーターで戻るの面倒とか
エレベーターのほんの1分くらいトイレ我慢できないとか、お馬鹿っぽい人ばかりだよねｗ
駅近で便利な所が一番だって認識がどうも通じない様子。 >>177
絶対目測間違いでしょ
畑なんてちっこいのでも一反300坪なんだから、スケール感狂う ガス抜きの記事やな
乞食共は郊外のベットタウンに住めや >>110
でも俺たちは計画停電で優先される地域を知ってしまった。 >>176
仕事でチェックシート使うけどこれも向いてないらしい
何度も何度も確かめてチェックしてからも本当にそうだったか不安になって最初に戻って確認し続けてしまう、というのを数クール繰り返す
ただ最近は老化と体力低下で「諦め」を覚えた
心配で戻ったり気に病むのって体力いるよね
もし自分の過失で家事になったりしたら死ねばいいや…とか思うようになった タワマン住む人ってあたまわるーいのバレるのにはずかしくないん？ >>175
お前馬鹿だなぁ
高層階のほうが高いよ？
馬鹿は高収入得られないよ？
馬鹿だってよく言われるだろ？
それかお前が馬鹿すぎて誰にも相手にされてないかもな 中国人が管理費払わずにそのままだから、管理費を回収出来んだろ。 >>190
ｗｗｗ
生真面目な性格なんだね
定年迎えたら沖縄とか逆にいいかかもね
だらだら生活できるよ 50階在住とかになると、
何か用事で出掛ける度にエレベーター往復ロスタイムが10分弱発生するんだろ。
なんか凄く時間を損している気分だわ。 港区ベイエリアの古いタワマンはそろそろヤバいと思う
新築も大規模修繕前には引っ越すでしょ まあ庶民で買っちゃった人は買えない人間の嫉妬だとかなんとか心の拠り所見つけるしかないものな >>185
そうなんだよね、何故か目立ちたがりで派手な人ばかりなんだよね。とても不思議だよ。 ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
