【お住まい】ダマされるな…マンション購入5〜10年後にやって来る意外な落とし穴「こんなはずではなかったのに……」★4 [記憶たどり。★]
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
https://news.yahoo.co.jp/articles/9a8157bad7d942464884872a005f2bd0fc021c74
マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。
しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。
当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。
管理費「上昇傾向」のワケ
マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、
エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。
具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。
必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。
キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、
反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。
こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、
委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。
首都圏の管理費は、10年で2割上昇
国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する
調査を行っているが、それによると、図表1のブルーの折れ線グラフにあるように、月額管理費の平均額は年々上昇している。
----------
図表1 首都圏の建築年別の月額管理費と月額修繕積立金(単位:円)
----------
https://news-pctr.c.yimg.jp/uUzvQ3lML_bkIqyakc1vFs-Knw39CLTsfp6KpenqJJA8MAaww4_P-cS70N554ynC1eIhlFl7-TfIQIXgIA1UthhAooSCxpS6CrdSNvuGW_t_5da-0_5F_Kew6sLN70rdCGNOy0X9UQ2eyxQe_H9EeQ==
2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。この10年間で18.1％のアップ。
このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。
したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。
管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。
しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。
その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい。
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」
一方、マンションでは日常の維持管理のほかに、建物や外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持していくために
定期的な大規模修繕が欠かせない。そのために必要な費用を、所有者がやはり専有面積割合に応じて負担していくのが修繕積立金だ。
図表1のオレンジの折れ線グラフをみると、建築年別への修繕積立金が年々減少しているが、これは、大規模修繕にかかる費用が
安くなってからではない。むしろ、人件費や資材費の高騰などで、かかる費用は年々高くなっている。
にもかかわらず、安くなっているのには理由がある。それを理解するために、この修繕積立金の徴収方法には、
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があることを知っておく必要がある。
まず、「均等積立方式」というのは、25年、30年などの長期修繕計画に必要な費用を見積もり、当初からそれに必要な金額を
均等に徴収していくという方式になる。30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円とすれば、それを30年間で均等割りして、
月額2万7777円ずつ集めていくという形だ。
※以下、全文はソースで。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1600750751/
1が建った時刻：2020/09/22(火) 10:41:54.68 【民主党政権】今回、大被害が出た二子玉川の堤防も事業仕分けした蓮舫 【人災】
9年前の蓮舫さん
「二子玉川なんて治水やる必要ないじゃん」
この話、早く終わらせましょう。これは、現実的な話だと本当にお考えでしょうか。
二子玉川沿いを視察に行かせていただきましたけれども…
住宅、人口密集地だからやりたいという思いはわかるんですが、優先順位が違うと私は思うんですが
【民主党政権】スーパー堤防を事業仕分けした蓮舫 【人災】
同氏は3月14日に石原都知事と面会。東日本における電力の3割を消費している東京都に「節電」を呼び掛けたが、そこに石原知事がこう斬りつけたのだ。
「ところで、スーパー堤防はいりますよ。貴女に(廃止と)言われたけどね。東京は津波が起こり易い。もう1回計画し直しましょう！」
この物言いに蓮舫氏はタジタジとなったが、ここで言う「スーパー堤防」とは200年に一度の大津波を想定して国交省が進めてきた事業。
具体的には、'87年から首都圏及び近畿圏の大規模河川に巨大堤防を建設してきたが、蓮舫氏がこれを廃止に追い込んだのだ。
政治部記者がこう語る。
「もともと同事業は12兆円を投じ、400年間を掛けて完成させるというものだった。それを蓮舫ら“仕分け隊”は、『何時起こるか分からない災害にカネをかけているのは変！』とせせら笑い、廃止に追い込んだのです。
それだけに、この“石原節”は痛烈。仕分けの女王”も顔面をひきつらせたほどなのです」 賃貸だって、共益費がかかるんだよ
民間なら、毎年上がるにきまってるだろ
戸建てをかえよ 分かった上で購入したんだろ？
安い買い物じゃないんだし当然下調べはするはず 賃貸も嫌だし、一戸建ては都内なら高くて買えないし
一何良いのは公団賃貸だな。千葉市あたりで15,000円で
2ldk借りられる。 流石にそんくらいの知識くらいあるだろ
あともうひとつ言うと劇的に高くなる訳では無い
なぜなら払えないやつも出てくるから
そうなると本末転倒 買ったら最後ババ抜きゲームに参加させられる。レンタルが一番。 騙されるも何も、いろんな本に書いてあるだろ。
少し調べれば判るよ。 >>1
いや、知ってるだろｗ
住宅ローンの返済計画とかどうすんだよ。 >>6
下調べしても修繕費は結論は出ないからな
現在の積立費は見えないし取り壊し費は読めない >>6
まあ戸建て買う時にハザードマップ見ない奴も居るからなあ 固定資産税の軽減措置も5年で終わるしな
そしてローンと税を滞納して競売にかけられるところまでが、テンプレ 修繕費が上がっていくのは分かるけども管理費も上がるんか(´・ω・｀)
知らんかった 販売のページいても将来修繕管理費がいくらになるか書いてないし
安く売るために低く設定してるだけ 賃貸なら、いやなら引っ越せばいい。
そういう自由度を買うのが賃貸ｗｗ 新築で3000万
7年後の中古で800万
ローン地獄、ご愁傷様
あの世でお幸せに >>16
大規模や高層、機械式駐車場、ジムや温泉などの施設付を避けるだけでかなりリスクは減らせる。 定年までは賃貸 定年したらちっさい平屋だが中は充実した持ち家を持て とりあえず頭金1000万貯めたら、REITでも買って30年寝とけばいいね。3%で2400万。
んで築30年のぼろ屋+リフォームをそれ以下で賄えればOK。 駅近物件とかでないと次第に空き家が目立ってきて修繕積立金がマトモに積み立てられなくなって計画崩壊するケースもあるから不便なところのマンション買う人は心してね。 そりゃ新築も年々古くなっていくんだから修繕に金かかるようになるの当たり前だろバカかよ 新築マンションは、一斉入居した直後にまともな管理組合が
立ち上がるかどうか次第だよなぁ。 >>20
ウチのカミさん実家のマンションは管理会社解約して、自治会が直接暇な老人を安く雇って管理してるな。
大規模修繕もあちこちの業者に相見積とってた。
もう20年くらいそれでやってるから上手くいってるんだろう。
ただ老人が増えて、建て替えやエレベーター設置工事とかの話し合いはもう何年も停滞してる。 >>30
その修繕費を最初の10年間はかなり低く見せてるところがほとんど
そのしわ寄せ分も後々に乗っかってくる >>28
reitじゃなくて、S&P500が良いかな
年平均7%と言われているから、頭金500万円でも30年運用で3800万円になる
若いうちは賃貸で、定年後に夫婦2人分のスペースを一括で買う方がまだ良いよね >>4
家賃以外払ったことないわ。
管理会社変わったら火災保険が家賃別途になったくらいかな。 数年おきにあるマンションの外壁塗装の修繕
あれかなりうざったいよ マンションの修繕積立費は段階ごとに値上げするのは売る時に説明するし、マンション購入者で知らない人間はいないだろうが、
一軒家でも修繕は定期的にかかるのを知らない人間のが多いよ。
一軒家でも壁も屋根も防水etc定期的に直さないと住み続けられない。 賃貸の場合は全部家賃に含まれてるで終了なのでは？
災害に会ったら引っ越せるくらいの身軽さがメリットと言えばメリットだし
言い換えると根無し草になりかねないのがデメリット マンションなんか買って貸すか、古くなったら違うところ買える人だけだよな
まさかローン組んで土地建物共用で一生住むとかないわな 戸建でもマンションでも多少高くても駅から徒歩圏内でリセールしやすい物件にすべし。
自分は不動産屋に一番売りやすい立地、住宅屋には一番売りやすい間取りを聞いて建てた。
購入から20年
地価はむしろ値上がりしてる。
半値でしか売れないとか悲しすぎる 武蔵小杉にタワマン買ったら、大雨降ったらマンションでうんこするな言われるし
マンションも怖いでえ
うんこするなよ、俺たち勝ち組やろとか意味不明な連帯感出さして強要してくるしや オーナーの国籍を知れる法律を作ってほしい
中国籍の多いマンションは価値がガタ落ちするだろうが 騙されるなって言うか
今ネットあるんだから調べないやつもどんだけっていう >>1
＞2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。
管理費として掃除や管理人の人件費・収納事務・共有部光熱費設備メンテ維持費は、
1棟50世帯500万円/年として 8千円/月
2万円というのは自営でなくマンションデベロッパー側の言い値ということ
30年程度は自治ができず、名誉職的組織維持ジジイの言いなりだろう
余裕がなくなってから紛糾する
修繕費は10年あたり1戸100万円 一戸建てと同等必要
お任せではマンション建売屋の紐付き管理会社が中間搾取で30%抜く
自治会が動けるのは30年後10年かかりだろう マンション新築買って20年経ったんだがなぜか買取値段上がってて驚いた
まあ売るつもりもないけど >>41
20年も立ったら上屋に価値なんて無いだろ
更地にしてから引き渡しじゃね？ >>36
長持ちさせたければちゃんと修繕しない後々大変よ >>43
新築は業者に聞いて、中古は登記簿見るかな >>34
S&Pもいいが個別米株は10年で3倍がゴロゴロ
600万しか投じてないが2000万円弱になった >>39
賃貸部屋数6戸の小さい建物だから共益費も大した額ではないんだと思う。 中古マンションは、夜逃げして払われてない管理費修繕積立金固定資産税に注意。不動産屋はえっ説明しましたよここにハンコあるしってくるからな 管理会社が値上げするなら違うとこに見積もりだすなりすれば? 戸建でも修繕費かかると思うけど…そうでもないのかな >>37
それは
新築マンションはデペが修繕・管理費をワザとに安く設定しているから。
物件が売れたら住人が決めるだけだから関係ない。
戸建ては ほぼ火災保険でまかなえる。 >>53
乗り換えは足元見られるよ
相手もわかってる >>47
鉄骨に建て替えしてからは15年
まだまだ綺麗だし、固定資産税も全然下がらないね。
毎年、20万弱かかる。
流石に注文住宅ですよ。 専有面積たったの22坪で7500万円
こんな物件を35年ボーナス払い有りフルローンで買うなんてアホの所業ww >>54
火災保険入ってれば
それほどかからない。 >>37
家、築40年になるミニ戸だが20年以上住んでガス給湯器以外変えて無いぞ。
まあそろそろリフォームか建て替えか住み替えか選ぶ時期だが。 >>54
かかるよ
でもマンションの修繕はプールしたお金を使うのに他の住民の同意がいる
たとえば水道管がダメになって自分の家の天井にシミが出来たとしても住民の過半数が同意しないと修繕出来ない
当然自費では出来るけど今まで支払ってた積立金を使うとなったら会議と投票が必要
その間もどんどんシミは広がっていく
そういっためんどくささは戸建てにはない >>54
戸建てでかかるのは当たり前の話で
この記事の言いたい事はマンションは自分の部屋意外にもお金がかかりますよ。それを知ってますか?って事だろ。 >>62
ウチは去年外壁と外構直した。
130万円くらいかなあ。
10〜15年で130万ならまあ、そんなもんかと。 >>54
最近の戸建ては丈夫だし、自分の好きなメーカーや修繕する箇所、価格競争されてるからどこに任せるか、いつやるか等選べる
マンションは高級大手にズブズブ コンシェルジュやらスポーツジムやら付きのマンション買う奴はバカ。
あと機械式駐車場。これら全部住民の負担になるだけ。 機械式立体駐車場のあるマンションとか、いつ見ても笑えてくるわ
莫大な金出して修繕するのかね？それとも壊れたままで諦めるのかな？いや無理だろうなw こんなのが住んでたら最悪だぞ。
江東マンション神隠し殺人事件（こうとうマンションかみかくしさつじんじけん）とは、2008年（平成20年）4月18日に東京都江東区のマンションで女性が神隠しのように行方不明となり、後に殺人・死体損壊遺棄が発覚した事件。完全犯罪としても注目された。
2008年4月18日夜、会社員の女性（以降被害者女性）が東京都江東区潮見二丁目の自宅マンションから忽然と消え、姉から捜索願いが出される。最上階の自室の玄関に少量の血痕が残った状態であったことに加え、
マンションに設置された監視カメラの記録に、被害者女性がマンション建物から外出した形跡がないことから、「神隠し事件」として、マスメディア各社がトップニュースで報じた。また、同マンションは当時3分の1近くが空室であり、被害者女性宅の両隣は空室であった。
警視庁は、マンション住民全員から事情聴取、任意での指紋採取、家宅捜索を行った。
事件発生から約1ヶ月後の同年5月25日、被害者女性と同じ階に住む派遣社員の男（以降加害者男）を住居侵入容疑で逮捕した。その後の捜査により加害者の男は以下のように再逮捕・起訴された。 >>24
うちは何の施設も付いてないから修繕積立金も安い
年１回の管理組合の総会は公民館を借りてやってる >>59
そもそも、住宅ローンなんて減税のため
10年過ぎたら、とっとと返して終わり マジでマンション買う意味がわからんのよな
賃貸からなんも解放されないじゃん
借りるなら一生借りる方向で行かないと 「こんな筈じゃあ、ない、る、れ、、」
「バッぴっ！プッ、ペェ！ぽおー！！」 >>65
足場が高いんだよ。
台風とかで屋根とか壊れた時に火災保険使って直させて、
その足場を使って修繕してもらえば安く済む。 近所の建売り、17坪の三角の土地、真裏は墓場で6000万
郊外でそこそこ大きな家に住んだ方が幸せになれないか？ 都市部の戸建ては白アリとか海沿いの塩害とかあまり心配無いからな。
安普請でも結構長持ちする。
水はけとかのハザードマップは見て置いた方が良いが、俺はやって無かったが
運良く当たりを引いたみたいで良かった。 >>74
今が絶頂期だよ
安い建材なのにな
チャイニーは手を引いたからあとは暴落かな 以前、不動産屋やってて俺がマンションで理解できないのが
敷地内駐車場の月額をほぼ周辺相場並ぐらいにしてるところ
少なくとも分譲マンションほぼ全部が敷地権所有権物件なんだし、敷地の固定資産税も払ってるんだから
平面駐車場とかなら周辺並みに合わせる必要が全く無いのに、誰も異を唱えないやろ
あれはおかしいねん >>78
墓場って、日本人は凄く嫌うけど、裏を返せば隣地に建物が絶対に建つことない眺望、採光が優良な土地なんだよ
ゾンビや幽霊なんか出るわけないし 実際にマンション購入うん十年、今は横浜の実家に戻って賃貸に出してるが
管理費価格アップよりも問題は管理費滞納のバカが出ること
ウチのは108戸で8F建ての都内のこじんまりしたマンションだが
多いときは5戸滞納があって酷いのは100万ぐらい滞納してた
結局弁護士頼んで何戸かは競売して買先が負担したが、いまも長期返済計画に沿って分割払いが2戸、雲隠れ状態が1戸、権利者不明（海外？やくざ？）が1戸ある
世代交代が進み家主も変わっていくにつれ
大規模修繕の負担にも影響するので、おかしな権利者が増えると管理組合自体が機能不全になって廃墟にむけて突き進みかねない >>38
借金や負債に根があるのは良くない。根無し草の方がマシ。
老後は高齢者住宅に入るから持ち家は無駄。 10万円でボロ戸建買ってチョロっと修理して月2.5万円で貸すのが最高 >>75
比較的にリセールに有利ってのはあるんじゃない？ >>42
武蔵小杉なんか特殊な例出すなよ
普通は買わないから 坪単価300万の立地は、これから更に値上がりしていくよ。
逆に、郊外は、さらに価値がなくなっていく。
後悔するのは、都心の狭いマンションより
郊外の安いマンション買った人達。 マンションに10年も住み続ける馬鹿がいるのか
3年程度で売り払うか人に貸すのが当たり前なんじゃねぇの >>91
子供居ないのか？ そうそう学校区変えないからな 25年後、オールドタウン化した時のタワーマンションを想像してみましょう
絶対に買いたいと思わなくなるから >>79
ウチも戸建てで20年ぶりに外壁塗装しなおしたが
今は足場と塗装が別業者なのか？
ウチの業者だけ特別だったのか
久しぶりなんで面食らった >>84
ついでに言うと寺社仏閣とセットの墓地は大抵ハザードマップから外れてる。
そりゃ墓地が水浸しとか無いわな。
まあ戸建ては売る時に安くなるから余り建たない。
賃貸アパートばかりだろうが。 >>85
長期滞納者なんて生活保護受けて賃貸に暮らすべき
普通に働いていたら払えないはずがない >>27
定年したら親が遺した土地に小さい
家建てて住むわ >>94
三基あるうちの二基が節約のため停止されたエレベーターや機械式駐車場に使用禁止テープが張ってあったりしそう ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
