【お住まい】本当の恐怖は20年後・・・。憧れのタワマンは「時限爆弾」マンション管理士が警鐘★3
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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍〜5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ−タ−も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ−ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558499178/
1が建った時刻：2019/05/22(水) 11:46:48.86 >>377
台場はともかく晴海は駅作れって思うよな 20年後も住んでる奴は見栄張りさんだよ
金持ちはとっとと他に移ってるよ >>368
戸建ては数百万掛かるけど最悪解体して更地にしちゃえばいい。
マンションはそんなこともできない。詰む。 >>354
逆わらしべ長者で、住み替えるたびにグレードが落ちてゆき、終の住処はレオパレスに。 本当の恐怖ってやつを見せてあげますよ(´･ω･`) >>380
やっぱ人間的に豊かなのは自然の中らしい
森林浴のストレス発散能力は半端なく高いらしい 家なんて10年保証なんだからその後はどうなろうと関係ないんだよ どうしようもない危険な戸建を強制代執行することが
たまにニュースになるが、タワマンも同じことが起きる。
結局、税金で解体費を補てんみたいな形になる。最悪です。
マンデベだけが儲かる仕組み。
はじめから、解体費を積立した分を購入費にあて、
業者は別枠管理。または法務局がそれを管理する仕組み造らないとダメ。 ＞タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで
＞大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。
てことはおおざっぱに2度目の本格的な修繕はもう5年後じゃん
修理バブルで五輪後の不景気解消とかそんなうまいことになる？ >>4
火事が起こっても上階のプール水で消火できそうｗ >>359
それがさ、即うごかないのよ管理会社
住民同士の自治会だと、吊るし上げもできないよ
やんわり注意
あと、特定が難しいってのもある
理屈じゃ簡単なことが現実は難しい
見聞きするチャンスが多いと、ここで言ってることが簡単ではないとわかるはず >>383
なんか親戚のオッサンが、ようやく合わない嫁と離婚して、子供も成長したから、
田舎に戻ってきたんだけど、バイトをしてて、休みの度に山にサイクリングに行っているよ >>372
でも立地の良い戸建ては高いからな
練馬区桜台の駅徒歩圏の小規模戸建てでも１億以上する マンションだろうが戸建てだろうがメリットデメリットあるのにあほくさい
２０年後なら別になんも変わらん４０年後なら最早それはどんな家も一緒
はっきりいってどのエリアにあるかが最も重要
都心なら再開発や人気が落ちないから使い道はある
人気のない郊外ならマンションだろうが戸建てだろうが同じで廃墟一直線
多摩とか見ればすぐわかるじゃん 川口あたりに大規模修繕したタワマンが無かったっけ？ こないだの北海道地震でブラックアウト食らったタワマン住みだけど、停電は２日だったしあの程度なら自家発電でさほど問題なかった
でもうちのカミさん含めて燃料の供給が断たれたらどうにもならんてのを理解してない人が多かったらしい >>323
文献載せてあるから読めば良いじゃん
イギリスだけでなくアメリカの州の事例も載ってる
厚生省、国交省とも色んな警鐘鳴らしてるから読んだ方がいいよ
あとで国のせいにされないようにね >>394
あれ、今の普通のマンションでも建て替えとか出来るのレアケースなほどもめるのに
タワマンだとほぼ不可能だろと思うな 賃貸物件があるけど良かったのは新築から10年ほどまで
20年経ったら家賃収入は雀の涙
リフォーム代がかかって仕方ない
安い家賃で住みたがる住人も変な人多いし >>377
晴海にできる選手村ってタワマンなのかな >>399
なんで一人で行ったんだろう
それが不思議なんだ >>404
自家発電とかあるんだ、すごいな
維持費すごいことになってそう 今築0年の戸建てにいるけど
家の裏に10Ｆくらいの大型賃貸が2つそびえる様に建ってしまい
夜中はエコキュートの音なのか現場の発電機みたいな騒音
バイクは早朝に爆音出して発進していくしもうアカンわ 老後も安心して住めるとなったら低層のマンションがいいんだろうな
五階とかじゃなくて2階くらいでアパートというには広すぎるくらいのやつ
でも一番理想は庭付きの広い平家ww >>410
那覇で下宿してたんでしょ？与那国、高校ないから 都心で駅直結とかなら、タワマンもいいと思うけど、手が出ない 田園調布や成城をやたらディスるやつも定期だな
まあタワマン上層階程度にしか住めないやつには無縁のところだからねぇ
今は都心近くのタワマンの方が上だ！ってことにしたい連中は誰か・・・デベロッパーやろね（・∀・）ﾆﾔﾆﾔ >>375
何でそれ今頃？だよね
その人、仕事できないでしよ？
それか奥さんに押し切られた、とかw
悲劇だねぇ >>398
風が吹くと真下に落ちるとは限らないから真上の住人達が犯人とは限らないのよね。
ベランダに放置していたものが落ちてきたりして住人が気付いてない場合なんか
当然幾ら問い詰めても犯人なんか分からない。
犯人捉えようとおもったら向かいのマンションにカメラ設置させてもらって24時間監視
とかするハメになるだろうな。 >>381
60〜70年代の団地みたいなものだね
エレベーターもない5階とかでも先の事を考えずに買って、本人たちは足が弱って階段がつらくなり
若い人はエレベーターが当たり前だから安くしても売れない
経年劣化であれこれ手を入れる必要があるが追い付かず 一階が一番良いわ、下の住人に気をつかわなくていいし >>407
うちは親の建てた学生向けコーポ。
80年ごろに都内に建てたやつ。
親が死んで相続したが都内で
学生多いのに全然ダメ。 >>122
南アフリカみたいに住宅街の出入り口にはゲート付きのを作ってもいいかもね
移民をたくさん日本に入れるならここまでしないとね
差別じゃなくて区別 勉強は出来るけどアタマは悪い人の典型なのに大丈夫なのか？と。
勉強ができる＝アタマが良い訳では無いからな。 芸能人はいいよね
それなりの民度でプライバシーも戸建よりは安心
同じ時間に出勤しないとダメな一般市民はエレベーター渋滞やらでストレスすごいし無理だよ >>351
水害…河岸段丘のお陰で、特別警報レベルでも安心。
地震…震度6強喰らっても部分半壊すら無い、頑丈過ぎる地盤。
雪が毎年2m積もらなければ、最高の立地だな我が故郷は。 >>414
低層住居専用地域みたいな所じゃないとそういうこと起こるから怖い >>417
駅近マンションはどんどん価格上がってるね 今一番人気でメリットが最もでかいのは低階層のマンション >>389
>逆わらしべ長者で、住み替えるたびにグレードが落ちてゆき、終の住処はレオパレスに。
本当に高所得なら自宅の相場が値下がりしたら売却して損した分を所得税と相殺し
値上がりしたらそのまま住んで含み益で温存するという方法もある >>431
芸能人はほとんど稼ぎのいいときは賃貸では そんでもって誰も使ってない温水プールやジムとか維持したりするのにも使う管理費月7万とかなんでしょ。お金持ちだねみんな。 >>412
タワマンはどこも自家発電ないとダメだと思うよ。管理費はまぁそれなりに…
一番悲惨だったのはそこに引っ掛からないそこそこ築年数経ってる中途半端な高層マンションに住んでる人達
近所の公園で水を汲んで両手にポリ二つ担ぎながら徒歩で10何階まで往復してた
身体鍛えられていいかもだけど 芸能人にはプライバシーがなさそうだから、生きている事が地獄に近そうだよね
ああなったらどこに住もうが一緒じゃね？ >>428
うちも大学の近くで、新築当初は学生が多かった今は年寄りばかり
孤独死もあったよ >>414
運悪過ぎだが、場所は良いんだろうな
まあ、諦めて慣れるこった マンションて下層階ほど湿気が上から降りてくるのですごいからな
マンションがでかいほどジメってて、どこのマンションでもエントランスはひんやり空気
１階なんて住む気にならんわ〜 田舎すぎても虫との闘いが大変
かと言って都心はゴミゴミ空気汚い人クルマ多すぎ
住むなら都心から電車で３０〜４０分くらいの郊外で空気が良くて眺めも良いところ
都心で暮らすと本当に空が狭く感じる そして木々の匂いがない まだ建設前から抽選で埋まったりするんだよな
モデルルームも変更の可能性ありとかいう感じで
あれでよく決めると思うわ https://www.decn.co.jp/?p=106067
都もわざわざ組織立ち上げて、老朽マンション対策に本腰入れるから、マンション管理の適正化が進む一方
、管理費の負担が重くなったりするんだろうな。 >>414
シャッターが無いなら
二重サッシにすると良いよ
冬は暖かくなるし夏は涼しくなる >>425
その頃の団地なんて500万前後だろ
５０年住んでりゃ十分元取れてる
家賃に換算したら3000は行く >>416
帰りの飛行機代までは要らないだろうと思うけど
騙したわけじゃないから良いんだけど >>447
老人や共働きが増え
みんな楽に
ホテルの一室に住むように暮らしたいからタワマン人気
戸建ては人気無いんだよ >>443
タワマンってどこも自家発電あるんだ、知らなかった・・・
普通のマンションなら3階くらいが一番いいんだろうね タワマンが最近沢山出来ているけど、なんか老朽化されると困るよね タワマンは平日の仕事通勤用で週末は郊外の一軒家に住むような人じゃないとね。
武蔵小杉みたいな中途半端なところを買うのは最悪だよ >>442
あれいつも思うんだけど、使ってる人いるのかな？
プールとか温泉とか、人と関わるの苦手でマンションに住んでるなら鉢合わせになるから絶対使いたくないのでは >>414
戸建てたてるなら高層建築の規制をチェックするのは必須だよ >>415
集合住宅はあれこれ負担が大きくなっていくから、玄関前に車が止められる一軒家がベストだよ スカイツリーが見えるって事で買ったのに
すぐに周り中マンション建って見えなくなったってがっかりしている親戚がいたわ
非常階段からならスカイツリー見えるよって連れていかれた >>454
パニックだったんでしょ
もう終電でギリギリだったみたいだし 9部屋の小型マンションに住んでるけど、部屋が売りに出すようなら住人から直接買うを繰り返してたら、
とうとう今年全部の部屋が俺のものになってマンション一棟持ちになってしまった タワマンなんて投資です
下の者には、それが分からんのです そうはいっても地方の町内会は人間関係めんどくせーからな。 >>448
新築から１年くらいはコンクリーリートから水分が出るからそうなる 不動産業界って相当ヤバめだよね
今の日本で地価が下がらないなんておかしいのにちっとも下がらねえし >>465
老後は車は辞めるべきだよ
老人の車が子どもを引き殺す >>457
地価が安い地域とか容積率が低い地域なら３階建てが良いよ。
エレベーターがいらないから修繕費かからないし。
次は５階建てかな。エレベーターは必要だけど６階以上だと階段二系統が法律で必須になるから。 やはり札幌の駅近の広い土地に平屋の一戸建てがベストチョイスってわけか 地方都市在住
相続した中古住宅売却して中古マンションに住み替えたいと言ったら旦那に反対された
マンションは面倒だと言う、建て替えとか >>468
毎日違う部屋に寝泊まりするのって楽しそうだｗ >>463
それでもその後物価上がってるから
家賃に換算したら2000万は行く >>461
スポクラとかならまだいいやと思ってもマンションのだと近所の人オンリーだよね
ゾッとする ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
